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珠海二手房交易税五改二 出台近两月业主反价现象普遍

珠江晚报  2015-05-22 09:49

[摘要] 二手房买卖营业税“五改二”新政已出台近两月。新政一出台，市场便反应迅速。一方面市场成交较之前活跃。珠海统计局数据也显示，4月份珠海二手房成交面积为16.5万平方米，环比涨24.3%。另一方面不少业主伺机反价（反价指原已委托定价，业主中途更改，调高价格。），有的业主甚至反价数十万。

二手房买卖营业税“五改二”新政已出台近两月。新政一出台，市场便反应迅速。一方面市场成交较之前活跃。珠海统计局数据也显示，4月份珠海二手房成交面积为16.5万平方米，环比涨24.3%。另一方面不少业主伺机反价（反价指原已委托定价，业主中途更改，调高价格。），有的业主甚至反价数十万。

当然，业内人士也指出，大幅度反价的只是个别现象，大部分涨价幅度都在10%以内。

4月二手楼成交面积环比涨24.3%

珠海统计局显示，4月份珠海二手房成交面积为16.5万平方米，环比涨24.3%。

记者走访多家中介门店也了解到，3月30日营业税“五改二”新政策出台后，二手市场上看房成交确实更为活跃。

“这一个多月以来，我们门店看房的人数增加了很多，成交量也明显放大，大概有20%。”某中介门店业务员告诉记者。

正顺地产总经理杨东方告诉记者，“五改二”政策本身对市场没有直接促进作用，但和二套房首付降四成、降息等其他政策叠加后，便给市场一种政府在扶持楼市的信号，这使得买房的人也坚定了许多。

满堂红珠海分公司总经理陈晓玉也告诉记者，珠海有非常多的政策利好，除了楼市政策的宽松，还有港珠澳大桥、横琴自贸区等，因此近期市场心态明显积极了很多，也促进了市场的成交。

反价5%——10%较普遍

议价空间进一步缩小

楼市向好的信号当然也影响到卖家。记者走访多家门店了解到，新政出台后业主的反价现象普遍。有的甚至反价数十万。招商花园城附近一门店经理告诉记者，招商一期有一套房子原先卖140万元，但新政出台后就提价到160万元。

但业内人士也告诉记者，大幅度提价只是个别行为。并且多有价无市。“如果周围相似房源都卖140万元，你卖160万元，那你肯定是买140万元的。”

然而，市场反价现象还是很普遍的。“不少业主觉得楼市肯定会涨，因此便涨了价。”正顺地产夏湾区总监毕孝龙告诉记者，“此外，还有一些业主本身要卖房，但新政出来后就不卖了。他们想在等等看房价会不会涨。”

陈晓玉也告诉记者，新政本身有两面性，一方面营业税免征年限改为2年以后，相关楼盘就免掉营业税，而原先很多卖方是把营业税转嫁到买方头上的。因此，新政还是减轻了一部分买家的负担。

但与此同时，新政出台给了市场上扬的预期，因此卖方强硬。

据业内人士透露，虽然两年以上五年以内的房源免了营业税，但卖方借着新政又将它加到房价上。“珠海很多业主卖房都是只标实收价格，其余的税费都由买方承担。比如一套房子卖方标价实收100万元，那么买方其实还要承担营业税5.5万元。因此，买方承担的其实是105.5万元。现在，2年以上的房源免了营业税，卖方又把免掉的营业税加到房价上，标价在100-105万元之间乃至更多，取一个双方都能接受的平衡价码。”杨东方说，“这种现象还是很普遍的。”

毕孝龙也告诉记者，新政出台后加价市场加价10%很普遍。“原先市场还有5%的溢价空间。比如标价100万元的房子可以谈到95万元，但现在就是加价到110万元，成交的可能性都不小了。”毕孝龙说。

记者手记

卖方征收的“营业税”

在采访过程中，记者发现，珠海二手房买卖中买方承担营业税、个税乃至卖方的中介费现象较为普遍。业主放盘后打了实收价便撒手不管，让买方承担各种税费的现象比比皆是。“市场上也有一些房源标着各付各税，但那一般是把税费加进去了的。”毕孝龙告诉记者。

“也有急着卖的业主会承担自己的税费，但急着卖的毕竟只占一小部分。”杨东方说。

为什么原本要卖方承担的税费，后却都要由买方承担？如果买方不愿意承担自可不买房，但珠海一年还是成交二手房近万套。可见从市场的逻辑来讲，这不过是一个愿打，一个愿挨。

问题就在于，为什么卖方总有资本把营业税转嫁到买方，换句话说，为什么卖方总是强势？

你当然可以说珠海城市利好众多，楼市潜力不可限量。因此物业供不应求。只是，供不应求并不仅仅是由经济大环境决定的。从经济学的角度来讲，交易成本的上升会降低市场的流通速度。在物业的交易环节征税势必会减少供给。并不是所有人都会把税费转嫁到买方头上。很多人可买可不卖的人看到税费提高，转嫁后成交难以达成，便索性不卖。如此，二手房市场供应量就相应减少。供过于求，卖方自然强势。

所以，“五改二”新政后业主借免掉的营业税差额空间进行反价，可以说是交易惯性使然。如果所有业主都原价出手，等于2至5年的房源全部降价5.5%。在一个上升的市场中，卖家绝不会如此慈善。

但是，把交易交还给市场调节毕竟是一种趋势。当交易成本逐步降低，市场上便会有更多房源放出来。买卖更为平衡，价格便更多地由市场而不是交易成本调节。

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