10大利好，正在刺激中山楼市！

发现没有？中山楼市真的要回暖了！

最近，成交朋友圈刷屏、来访量上升、开发商趁热打铁发了人气朋友圈，鼓舞一线工作人员。

正所谓否极泰来，低谷过后是筑底回升，中山楼市，终于也要回暖了。

针对改善的二套利率下调，针对外地客的认房不认贷，针对开发商的新房带押过户等等政策，让市场重新燃起了火。

据房叔了解，这次是中山历史以来最猛烈的一次政策调控，距离金九银十，只差最后的临门一脚。

刺激一:认房不认贷

外地有房，中山无房的买家笑了

广深打响认房不认贷后，中山很快就跟上了步伐，成为广东第三个执行的城市。

8月31日，赶在金九之前，中山市住建局官宣了认房不认贷的认定标准通知。

说完落地之后，现在我们来聊聊，认房不认贷是什么意思？

简单来说，对于外地有房中山无房的买家来说，成为了最大赢家。

原来老家有一套房子，房贷若没结清，再买就是算二套，要3成首付，压力很大。

现在，首套的认定宽松了很多。

一是首付比例减少了，原来的3-4成，降低至2-3成，上车门槛降低；二来，认定为首套，利率将按照3.6%执行。

中原植总则表示认房不认贷的政策更利好港澳客户，有利于他们来中山购房置业。

放张政策前后的对比，一图看懂：

积蓄已久的外地换房族，认房不认贷后，闸口打开，或许就是一波置业潮。

刺激二：存量房贷利率下调

高位站岗的朋友“解套”了

曾经高位站岗的朋友们，最期待的是什么？也就只有一件事：存量房贷利率下调。

毕竟5.8%、6.3%站岗的买家可太难受了。

中山的下调政策要稍微复杂一些，按照时间段下调存量房贷利率。

2019年10月8日至2022年5月17日，存量首套房贷利率现在最低可以降低至：LPR=4.2%。

2022年5月18日至2023年1月17日，存量首套房贷利率现在最低可以降低至：LPR-20BP=4%。

2023年1月18日至今，阶段性取消下限。

至于2019年10月8日以前的买家，估计会分阶段公布，大家还请静候公告。

关于执行的首套房贷利率下限，大家众说纷纭，若按照最理想的情况，即现在的LPR4.2%来算。

举个例子，如果在21年6月高位上车，首套利率6%，贷款200万。调整后，每个月月供减少2443元，总利息减少87万！

如今认房不认贷，在当年被认定为二套，而现在认定为首套的情况下，能下调的利率更多。

这么多政策里，存量房贷利率下调可谓王炸，国家真金白银补贴以前的买家，口袋里有钱，大家就会消费。

可以说既圆了站岗业主们的心愿，又实现刺激消费的目的。

而最后能下调多少，等9月25日以后，房叔第一时间通知大家。

刺激三：降首付，真正的大招！

历史第三次，每次都是王炸

首套不低于20%，二套不低于30%，历史上只发生过三次。

第一次在2003年，央行鼓励刚需买房，首付比例降低至20%，房价迎来了一次增长；

第二次在2008年，金融危机的影响下，央行再次将首付比例降至20%，刺激了国内的购房需求；

第三次就是今天，首付比例再度降低至20%，时隔15年的调整，力度必须大。

谁也不知道，2成首付会持续多久，但可以确定的是，全国的楼市会因为这个政策而沸腾。

至于中山方面，由于还存在着限购区的概念，这个政策更利好于想买中山限购区的客户。

比如当年岐江新城扩容，没能纳入范围的项目。

确切的说，目前在售新盘，只有以下项目还在限购区：

东区仅华鸿珑悦轩、利和文华里、天丰御品、颐安御品公馆与佳兆业樾伴山、展盈天钻；

石岐仅城光悦景、香滨水岸、大信君澜湾、大信君誉湾。

涉及到的项目不多，但从长期来看，这个政策不是为了刺激房价，反而是“稳”房价。

限购区二套首付落实，中山只剩下名义上的“限购区”，未来买家们会更积极地看房。

刺激四：一线城市开始火起来了

火车要跑起来，还需火车头带

楼市的风向标——北上广深等一线城市，在放开认房不认贷后，楼市迅速给出了反应。

央视报道，9月2日，北京二手房成交近1200套，上涨了100%。

房叔的兄弟号“房二娃”表示广州宣布认房不认贷的当天下午，黄埔有盘当天成交了好几套“首付7成变3成”的外地客。

广州其他项目的人也反馈，最近几天，到访和成交相比之前，也有了明显回升。

◆ 广州项目人气图

上海认房不认贷首日，二手房带看量就激增；北京放开后，开发商深夜调价。

也不止一线城市，佛山多个项目发出喜报，遍地开花。

东莞的项目来访量、咨询量回升，售楼部坐满了来看房的客户。东莞房姐表示，新政刺激了意向客户。

中山呢？

上周末虽然刮起了台风，但买房的热情丝毫不减，有项目表示利好信息一出，有就三套成交。

香港客更是出手“一串三”，直接拿下火炬中心区三套房。

种种迹象，中山或多或少也受到了新政的影响，市场蠢蠢欲动，随时准备躁动起来。

刺激五：房贷商转公

终于松开了口子

老实说，商转公在以前是一件几乎“不可能”的事。

无数买家在12345热线咨询过能不能商转公的事情，得到的回复非常一致：先经过原商贷银行的同意。

这个“同意”有多难，相信不少吃过闭门羹的朋友都清楚。

但在8月后，不可能的事，变成了可能。

建行中山分行举办住房公积金贷款业务推介会，这次不再扭扭捏捏，宣布中山可以商转公，并且已有成功案例。

现在，中山四大行已经开始执行。

目前，中山公积金贷款利率为3.1%，商转公比起单纯降存量房贷利率要香太多。

再做个简单的数学题，90万的贷款，以前的商贷6%，商转公后是3.1%。（ps.中山两夫妻公积金最多贷90万）

月供少了1552元，利息总额少了56万，省下的钱都够买一台二手卡宴了，油费还能加到满。

当然，商转公成功的意义不仅在于省多少钱，而是原本不可能的事情，松开了一道口子。

业内人士则分析，商转公也是某种意义上的下调存量房贷利率，减轻买家的还贷压力，还优化了公积金贷款的利用率。

现在是四大行允许商转公，未来其他银行很大概率也会跟进。

刺激六：卖房1年内买房，退个税！

二手房挂牌量、入市速度激增

继推动落实「认房不认贷」政策措施后，换房人群又一重磅利好！

2024年1月1日至2025年12月31日，卖房1年内买房的业主，可以对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

政策一出，房叔可以预见中山的二手房市场挂牌量有望再加个几千套，并且二手房的入市速度会更加快。

为什么这么说？

一方面，置换退个税的政策，鼓励了二手业主旧换新、小换大，随之而来的是庞大的二手挂牌量。

另一方面，以前“满五唯一”才能免个税，现在一年内卖旧换新就能免个税。这意味着从新房到二手房的过程，变快了。

也别嫌个税少，中山一套200万的房子，卖出去的时候300万，如果要收个税，就是3万（总价1%）。

个税可以退换，交易的需求和频率就会多起来，也变相刺激了二手房市场的买卖。

二手市场活跃了，卖掉原有那套的速度和机率就变大了，“买一”的欲望就得到充分体现。

刺激七：二套房利率下降至4.4%

改善客福音，史上最低二套利率

在认房不认贷落地的同一天，两部门联合下发文件，调整优化差别化住房信贷政策。

除了首付比例降低意外，提到二套住房利率政策下限不低于LPR+20BP，即4.4%。

也许，有人不知道4.4%意味着什么，首套房的朋友先别站着说话不要痛。

可以说，这个数字创下了中山历史上二套房贷利率最低记录。

举几个例子，2020年7月，二套利率5.1-5.6%；2021年4月，二套利率5.4-6%；2023年8月，二套利率4.8%。

不停的降低二套利率，政策对改善客的友好就差直接写在文件上了。

老规矩，4.8%→4.4%之后，改善客到底省了多少钱？

月供少了478元，利息总额少了17万，这是难得一次给二套业主们让利。

刺激八：新房带押过户

买到抵押房也能网签了！

开发商的利好也是重量级的。

比起二手房带押过户的无声无息，新房带押过户，对市场的影响要大得多。

先问一句，大家买房前会不会看房子的网签情况？

（网签网址：https://yueanju.zfcxjst.gd.gov.cn/zhfcgspt/home?tid=442000）

随便点开一个项目，不少单位状态是“限制房产”，其实就是开发商把房子抵押给了银行。

以前的话，买了限制房产的买家全看开发商脸色，资金充裕的开发商会尽快解押，让买家得以网签。

这里就存在一个问题，如果开发商没钱的话，解押的过程就会非常、非常、非常漫长。后果就是买了房给了钱，但是交不了楼、也网签不了。

而一手房带押过户后，资金紧张的开发商狂喜。

开发商跳过了赎楼这一步，直接卖房，配合业主带押过户就行了。

某种程度来说，算是双赢。开发商减轻了赎楼的资金压力，业主也不用等到天荒地老。

有人会问了，要是烂尾了呢？所以一手房带押过户加了个限制：现房。

只不过，根据房叔自身的了解，并不是每个限制房产的现房都能做到，还是需要咨询一下开发商。

刺激九：深圳+香港+新加坡！

拉上高精尖的“特区”城市合作

空有政策利好，没有未来前景，这样的城市只会成为下一个“鹤岗”。

但中山不一样，不久前，深中合作区带着新朋友再次刷新存在感，仿佛在告诉大家：中山还有潜力。

8月30日，《翠亨新区产业规划和空间规划》公布，提到将在中山东部划出三个高水平开放的“朋友圈”——探索建设“深中经济合作区”“港中科创合作区”“新中生物医药城”。

这一次，中山除了深圳、香港，还找到了新加坡。

这三大区域，中山将与深圳、香港、新加坡，在规划政策、科技创新、现代产业、综合交通、公共服务、营商环境等领域深度对接、协同发展，以更高水平开放赋能经济高质量发展。

利好归利好，有一点很明确，中山作为临深城市，着力点始终在东部区域。

刺激十：金九银十节点将至

大概率可以期待一下

市场不是缺乏信心吗？那就给它信心，而且不是吹风的信心，是实打实的信心。

有不少中介朋友告诉房叔，其实现在中山市场的不景气，并不是没有购房需求。

其中，有不小一部分客户因为孩子上学、结婚等原因，已经看好了自己心仪的板块和小区。

迟迟没有下手，主要是疫情、爆雷等带来的负面情绪，让大家心里认为，再等等，还会降。

“买涨不买跌”的观望心理，让悲观的情绪持续蔓延，于是，身在其中的我们，都觉得市场“没有活力”。

然而新政之下，市场的交易量被刺激上来，大家会发现，其实市场没有想象中的不堪，需求一直是存在的。

而且新政颁布的节点也很微妙，卡在金九银十的起点，接下来的市场热起来将会是大概率事件。

与喊口号、打鸡血相比，真正为购房者着想的利好，才是最振奋人心的。

这不就是市场想要的预期吗？政策频发、改善买单、刚需出动，市场就会慢慢拉起来。

现在，可以期待金九给大家一个惊喜了。

本文指导单位：中山市房地产行业协会