公积金能不能用？中山限不限购？外地人怎么买房？购房者你是不是有很多问号？
别担心，房叔整理了目前中山买房最常出现的几个问题，一一做了科普解答，感兴趣的朋友可以看完购房政策后，拉到政策图后详细了解。
（图片更正：自2022年3月1日起，中山公积金，一名缴存人住房贷款额度由40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款额度由80万元调整至90万元。）
基本概念
1、购房主体是什么？
答：以家庭为单位，子女年满18岁可另算一个家庭。
2、住房标准是什么？
答：包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围，含新建商品房和二手房。
3、中山契税的标准是什么？
答：①契税分两种情况，家庭住房和多套房的情况。这一点无论是新房还是二手房都适用。
②除了住房套数外，住房面积是衡量契税多少的标准，一般来说，以90㎡为临界点。
4、中山契税具体怎么算？
答：谨记，新房和二手房的契税算法一样。（不懂可以看图）
新房/二手房：如果是家庭住房的情况，那么房子面积≤90㎡，契税为1%；房子面积＞90㎡，则契税为1.5%，这也是为什么市面89㎡户型较多的原因。
如果是多套房的情况，第二套房的面积≤90㎡，契税为1%；第二套房面积＞90㎡，则契税为2%。
第三套房则没有面积限制，均为3%的契税。
5、住房套数如何认定？
答：①家庭已拥有住房套数的确定，可以关注“中山市不动产登记”微信公众号，在下方“信息查询”，可根据市民的个人需要，选择“个人产权查询”、“不动产登记查询”，“住房证明”等3种查询方式。
6、中山无房，是什么意思？
答：在中山所有镇街无房。
7.法拍房限购、限贷政策情况是？
答：法拍房也纳入限购政策约束范畴。
外地人购房问题
1、外地人买房的条件？
答：若外地人在中山购买新房，一般情况下，首套需要有半年的工作证明和社保证明，二套则需要2年以上的社保或纳税证明。
但普通人才、特殊人才购房要求不同，认定要求可咨询中山住建局办公室电话：
此外，外地人可以无社保要求购买二手房。
2、外地人限购多少套？
答：一手房限购2套，二手房则不限购。
3、港澳人士在中山买房的要求？是否限购？
答：港澳人士在中山买一手房，需提供在职参保、个税凭证或中山开公司的证明，二手房则没有社保要求。
另外，港澳人士在中山一手房限购1套，二手房不限购。
银行贷款问题
1、房贷记录包括什么？
答：含商业性住房贷款和公积金住房贷款。
2、商服类贷款，如公寓、车位贷款，算进房贷记录吗？
答：不算。
3、商贷/公积金贷款记录，认定范围是本市还是？
答：以人行征信系统的《个人信用报告》为认定标准，住房贷款记录认定范围是，即外地有房贷记录也计算在内。
4、第三套房可贷款吗？
答：暂停发放家庭第三套住房贷款，无论前两套有无贷款，再买第三套都要全款。
5、什么是LPR？
答：由中国人民银行授权银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。
6、目前LPR是多少？
答：截至2022年3月20日，1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%。
7、LPR与加点能否更改？
答：LPR是以放款时为准，每年都有一次重新定价的机会。而加点是以审批时定下来的为准，就是出同贷书时，上面说的加点不变，并且伴随还贷周期终身。
打个比方，购房者的贷款是2021年5月放下来的，当时的LPR为4.65%，加点假设是100BP，那购房者这一年的贷款利率就是
但是，到了2022年1月20日，LPR5年期以上报价利率降至4.6%，而购房者与银行签订的重新定价时间为2022年1月1日，那么买家今年就能享受4.6%+100BP=5.6%的利率。利率调整日是由贷款人和银行协商约定的，最短为一年，最长为合同期限。
8、目前中山主流银行房贷利率是多少？
答：以下为2022年4月获取的利率情况，更多详情请→戳文回顾。
四大行中，除了工行利率环比持平外，建行、农行、中行都下降了。其中，农业银行表示目前首套可达5.3%，二套可达5.4%。
四大行外，除了汇丰银行外，招商银行、邮政银行、民生银行和光大银行，对比上个月，首套和二套利率均有所下降。
9、普通人买新房可以选择开发商准入以外的银行吗？
答：一手主要是看开发商准入，二手看按揭公司平时做开哪些银行。
普通人买新房如果不选择开发商推荐的银行，也不是不可以，比较麻烦，一般是在市场特别差的情况下，开发商会允许，但银行可能不会接，因为时间成本太高。
非开发商合作银行不会为了你一笔新房按揭，去跑整个流程。因为接你的个案，等于后续出房产证，抵押登记，都要银行搞。
10、现在中山的银行放款速度怎么样？
答：整体来说资料齐全，银行放款速度都比较快。基本上中山各大银行表示贷款额度充足，放款速度正常。
11、中山的银行还严查首付来源吗？
答：其实现在银行对首付来源还会查，毕竟房住不炒，但每家银行对首付来源的定义和查的尺度不太一样。
正常来说一个家庭购房，父母多少都会支持，有些银行对父母转入的钱还会查，但力度没有去年那么严格，但像亲戚朋友转入的钱，还是会查。
12、银行已经审核通过但还未放款，利率比较高，我能换银行吗？
答：只要没过户，就有反悔机会，可以和当前已经审批的银行沟通。但是房子过户后，就没有办法转银行，就只能接受审批银行的房贷加点数。
如果银行比较缺业务的话，有可能会给你下调加点，要是不愿意的话，你还有机会转银行。但只有二手才可以，一手的话，开发商基本上不允许这么做。
13、老家有房已经还清，现在想在中山买房，算二套利率吗？
答：老家已经还清，无房贷，中山也无房，买普通住宅可以按照首套房利率和首套房首付。
14、央行是否有规定二套利率5.2%？
答：有这个说法。
15、爆雷房企的楼盘将来二手转让，有什么影响？
答：正常买卖转手影响不大，但如果拿这套房来做经营贷之类的，银行可能会有担忧，影响评估价。
16、贷款后，是不是房产证原件都要抵押在银行里？
答：要看银行，有的要一直押，有的押几个月，盖章就可以拿走，建议提前咨询银行。
公积金问题
1、 现在公积金贷款利率是多少？
答：1-5年（含）为2.75%，5年以上为3.25%。
2、异地缴存公积金，中山购房需要额外提供什么材料？
答：去年3月，中山异地公积金颁布新政，除一般贷款资料外，申请人或配偶任意一方须符合户籍在中山市的要求。
3、申请公积金贷款的条件有哪些？
答：在中山需要累计按时足额缴存住房公积金满一年且申请前6个月要连续按时足额缴存住房公积金。
此外，还要求借款人信用良好，家庭收入稳定，有偿还贷款本息能力，且当前个人账户状态为正常且余额不为0。
4、什么情况可以提取公积金？
答：①职工本人需购买、自建、大修自住住房的情况。
②职工本人在既有住宅增设电梯的情况。
③职工本人租赁住房，或申请住房贷款用于购房的情况。
④在中山已有房产没有办理其他住房公积金提取情况的，连续缴存三个月以上可以提取。
⑤职工家庭成员涉及大病医疗。
5、什么情况不能申请公积金贷款？
答：①首贷未还清，不得再申请公积金贷款。
②近两年内，信用报告中累计期数达到12期的，或连续达到6期的。
③住房公积金贷款后，后被通关法律途径诉讼或仲裁进行追缴的。
6、公积金贷款期限如何计算？
答：①商品房（一手房）的住房公积金贷款年限最长不超过30年。
②购买“二手楼”申请贷款的，贷款年期最长不超过20年，同时不长于房屋余下的土地使用终止年期。
③无论一手楼还是二手楼，贷款年期加申请人年龄不超过65岁。
7、在中山，可以自己缴纳公积金吗？
答：可以。中山市住房公积金管理中心负责办理个人自愿缴存者的住房公积金开户、缴存和使用等业务。
人才入户问题
1、什么是人才入户？
答：外地人通过学历、职业技能等方式落户的，称为人才入户。
2、哪些人可以办理人才入户？
答：在中山工作且符合下列情形条件之一的，可申请将户口迁入：
【高校及职业院校应届毕业生】
1、高校是大学、专门学院、高等职业技术学院、高等专科学校的统称，简称高校。从学历和培养层次上讲，包括专科、本科、硕士研究生、博士研究生。
2、职业院校是指经政府有关部门依法批准建立，实施全日制中等学历教育的各类中等职业学校、实施全日制高等学历教育的高等职业学校和高等专科学校，含高等学校附属的高职（专科）学院、中专部、中等职业学校等。
3、符合要求，则无论中专、还是研究生，只要应届毕业生即可入户。
【非应届毕业生的情况】
1、具有普通高等教育全日制本科学历且毕业五年内的人员（含中国籍留学归国人员）；
2、具有硕士、博士研究生学历或学位且年龄在55周岁以下的人员；
3、具有本科学历、年龄在45周岁以下且在我市参加社会保险至少满1个月的人员；
4、具有国家承认的大专学历、年龄45周岁以下且在我市参保满6个月的人员；
【职业资格/职称的情况】
1．具备中级职称，年龄在45周岁以下的人员；或具备高级职称，年龄在55周 岁以下的人员；
2．具备中级职业资格或职业技能等级且在我市参保满6个月、年龄在45周岁以下的人员；或具备高级（含）以上职业资格或职业技能等级且年龄在45周岁以下的人员；
【其他工种的情况】
1、中山市紧缺适用人才及高层次人才；
2、我市机关事业单位经合法招录具有大专以上学历的政府雇员、警务辅助人员。
3、全日制与非全日制有啥区别？
答：全日制和非全日制都是国家承认的高等教育形式，区别在于：招生对象不同，教育方式不同。
①全日制，即统考或省统考招生模式获得的学历，例如高考，广东统招本科插班生考试，学生在国家规定的修业年限内，全日在校学习的教育形式。
②非全日制，指学生在规定的修业年限内，自由安排时间学习，不受学校规定的时间和空间限制，完成所有考试科目并且合格即可完成学业，领取毕业证。非全日制，又被称为“五大学历”，即成人、自考、电大、函授、夜大。
4、符合要求后，外地人如何入户？
①人才入户需先到人社局办理。
②其他入户类型去公安局办理。
5、入户前后有什么区别，是不是一定要在中山入户？
答：是否入户取决于你的需求。
入户的优势有两点，一为学位问题得到解决，大部分公办学校均以当地户籍生为主；二为购房问题，本地人购房无社保要求，二套贷款可以按揭6成。
值得一提的是，在毕业5年内的全日制本科毕业生，在我市企业工作满1年且已落户中山的，每人一次性发放政府津贴1万元。
时间界定
1、社保/个税的时间界定标准是什么？
答：购房之日前半年以上社保或个税，不可断缴，补缴不予认定。
2、离异的时间界定标准是什么？
答：离异开始日期以离婚协议书\\法院离婚判决书\民事调解生效日期为准。
3、中山限售吗？
答：中山不限售，但限购限贷。
4、如何判断所购住房的楼龄？
答：通过房地产主管部门确认的房屋信息以及具有房地产评估资质机构出具的房屋核查（评估）报告综合判断住房楼龄。
中山房叔2022-04-19 10:17:37
