中山这76个小区,每6个业主,就有1个在卖房

房东最在意是啥？

一则是房价起落，另一则就是挂牌量了。 

你看贝壳上，截至今年3月15日，中山二手房挂牌53855套（除车位），短短10天时间，二手房挂牌量就增加了2227套（3月5日：51628套）。

| 截至2024年3月15日

试想一下，房子一挂出去，都不用考虑跟周边竞品小区比较，上百号邻居追着跟你对打，能不“内卷”吗？

那么，怎样才能更好地避开小区开卷？这里，我们可以用挂牌率来进行衡量（挂牌率=挂牌套数/总户数）。

• 挂牌率1%-3%：正常；
• 挂牌率超过5%：小区内挂牌量大，卖家间竞争激烈，存在捡漏机会；
• 挂牌率超过10%：小区处于滞销状态，大概率会降价，可以继续等；
• 挂牌率超过20%：基本属于深度套牢。

一般而言，挂牌率低于3%属于正常范围，而超过5%，则意味着房东卖房会更难，成交周期被无限期的拉长。

三角挂牌率超过10%

三乡、东凤挂牌率低于5%

房叔摸查了中山超3500个小区中，从中挑选了97个主流小区。

至于怎么定义“主流小区”，主要满足两个条件：

①年成交在15套以上，也就是说，有一定的流通量，平均下来每个月大概也能卖1-2套（特指贝壳平台）。而那些常年0成交的“僵尸盘”不在其列。

②主要建成年代在2000年及以后，毕竟年份较久远的小区，挂牌率高也是很正常的。

那么，它们目前挂牌行情怎样？我统计了一份表格。

表格中，这97个主流小区主要涉及中山14个镇街，为东区、石岐、西区、南区、火炬、南朗、港口、沙溪、东凤、东升、横栏、三角、三乡、坦洲。

其中，仅有2个区域平均挂牌率小区5%：三乡（4.6%）、东凤（4.2%）。

平均挂牌率超过5%的，有11个：火炬9.2%>横栏8.6%>坦洲7.7%>港口7.1%>东升6.8%>西区6.7%>东区6.6%>南朗6.3%>石岐6.2%>南区6.1%>沙溪6%。

平均挂牌率超过10%的，只有1个：三角12.4%。

整体而言，中山城区的主流小区基本盘相对稳固，有放盘，但相对于小区总户数来说并不多，内卷度也稍低。成交数据也可观，可以说是“强流通扛把子”。

中山主流小区

有76个挂牌率超5%

把中山这97个小区进行挂牌率分级。

经统计，有76个小区挂牌率超过5%，占比78%，平均挂牌率8.1%，最高也有16.6%的挂牌率。

换句话说，整个小区，每6个业主，就有一个想卖房。

而挂牌率在3%到5%之间，有18个小区，占比19%，平均挂牌率4%。

至于挂牌率≤3%的，仅有3个小区，分别为坦洲金山城、石岐东明花园、南朗锦绣海湾城九期。

那，这些小区成交情况如何呢？

数据显示，挂牌率超过5%的楼盘（76个楼盘），平均每个楼盘一年成交33套（数值为2023年的成交套数），平均成交周期266天（数值为2023年的成交周期），约8.9个月的时间。

挂牌率3%-5%的楼盘，即使平均成交套数不多（大概一个月成交1-2套左右），但其平均成交周期却是最短的，为220天，约7.3个月的时间。

要知道，成交周期越短，该房源的流通性越强，也越好卖，且流通正常的小区一般平均成交周期是在3-6个月之间。

再看主流小区的平均调价幅度，同样都是成交价比挂牌价低，但割肉最狠的，却是挂牌率≤3%的楼盘，降幅达到13.4%。其次是挂牌率超过5%的楼盘，降幅有11.1%。

显而易见，挂牌率超过5%的楼盘成交情况不如其他“低挂牌率小区”，形成“挂牌多→降价卖→议价难→继续降价→成交周期长”的循环。

中山“高挂牌”小区TOP10

三角占一半

我们来看看这些“高挂牌”的主流小区，挂牌率都超10%。

其中，5个小区来自三角；2个小区来自坦洲；横栏、石岐、火炬各有1个小区。

首当其冲的，是旭日领裕园，位于三角民安南路东侧，直线距离大信新都汇（三角店）280米左右，直线距离东北组团（三角）儿童公园约360米。

整个小区房屋户数有1669户，目前贝壳在售277套，挂牌率高达16.6%。

| 旭日领裕园，图源：乐有家

大大的家，是中山“高挂牌”小区榜的TOP2，位于横栏永兴北路西侧，横栏镇第一幼儿园就在小区楼下，周边几乎都是工业园区和农耕地。

整个小区房屋户数有1153户，目前贝壳在售127套，挂牌率达11.1%。

| 大大的家，图源：乐有家,

海伦印象，位于坦洲界狮南路与神农路交界地带，直线距离优越城购物中心245米左右。

它是中山“高挂牌”小区榜的TOP6，整个小区有20栋住宅、21栋别墅，总户数约2381户，目前贝壳在售282套，挂牌率11.8%。

| 海伦印象，图源：贝壳找房

它也是坦洲带看热盘之一，近30天带看量去到208次，意味着平均每天有6-7组客户来访。

它还是中山成交小区榜TOP9，在贝壳找房平台上，历史成交240套房源，成交价12934元/㎡。

| 来源：贝壳找房

富元利和豪庭二期，是中山“高挂牌”小区榜的TOP8，位于石岐悦秀街与悦凯路的交界处，西侧可以毫无遮挡望岐江河。

整个小区房屋户数有1142户，贝壳在售166套，挂牌率14.4%。

同时，该小区也是石岐交投最活跃的小区，在去年成交了24套二手房，但它平均成交周期却不短，要294天。

| 富元利和豪庭二期，图源：贝壳找房

君华新城，位于博爱七路一侧，北靠华佗山公园，南瞰自然山体。整个小区体量庞大、组团多，是中山人气小区榜TOP1，也是火炬成交的榜首。

其中君华新城6区，总户数约1787户，贝壳在售193套，挂牌率去到10.8%。

| 摄于2022年6月

显而易见，“高挂牌率”的楼盘，基本都是大型社区，先不说周边竞品，仅仅自身就是一个“大粮仓”，上百户业主抛售，竞争激烈，价格内卷严重。

此外，大型社区居住人群比较繁杂，居住体验不佳，随着收入的增加，如今也到了换房高峰期。

当然，“高挂牌率”不仅体现在楼盘，还体现在区域，比如三角。作为中山工业强镇之一，加上邻广影响，投资客占比比较高。

但随着时间的推移，配套升级慢，二手房库存本来就大，价格又卷，加上性价比贼高的新房源源不断涌入，也就不奇怪挂牌率为何这么高。

而“低挂牌率”的楼盘，主要集中在市区较好的次新房，毕竟地段好、学区好、产品也不错，大部分业主都是以自主为主，加上流通性也强，自然放盘量不算激进。

最后重申一下，当下卖房，挂牌率只是其中一个参考标准。

【热盘】再说一次，湾区的未来，看马鞍岛！