[摘要] 2016年以来，珠海楼市持续火热，量价齐涨。从3月份至今，日光盘一直持续不断。但业内人士指出，当前楼市的主要消费力为投资型需求。与此相反，市区二手房价上涨，导致部分刚需也放弃了在市区置业，转而到西区进行房产投资。
2016年以来，珠海楼市持续火热，量价齐涨。从3月份至今，日光盘一直持续不断。但业内人士指出，当前楼市的主要消费力为投资型需求。与此相反，市区二手房价上涨，导致部分刚需也放弃了在市区置业，转而到西区进行房产投资。
在这种情况下，二手市场的供需剪刀差已发生变化，并将愈演愈烈。一方面，投资型的房产将持续进入二手市场，而刚需则因房价上涨的关系陆续被挤出市场。部分业内人士认为，这有可能导致下半年二手业主的降价，乃至部分一手楼盘出现促销行为。
一手市场 1-5月份商品房成交268.41万㎡ 投资性需求占50%以上
2016年以来，珠海楼市堪称史上火爆。珠海统计局刚刚发布数据，今年1-5月份，珠海共成交商品房268.41万㎡，这已经超过了2013年前珠海的年平均成交水平。其中，住宅成交量达到252.27万㎡。此外，珠海的房价也一路上涨，百城房价指数显示，去年12月份，珠海的均价为 1.3万元/㎡，但今年5月份，房价已经涨到1.6万元/㎡。
从5月份的情况来看，市场热度有所回落，但这更多是供货量的关系。基本上只要有新盘推出就呈现一抢而空的现象。6月19日，唐家湾的绿景·后湾全新开盘。当天有约1000批认筹客户，抢364套房源，3个全盘告罄。除此之外，5月份的保利时代，4月份的中海左岸岚庭均是开盘当天即售罄千套房源。
这其中，真正自住的客户比例有多大呢？
业内人士透露，3月份开始，西区的成交中就有50%以上是投资客。这其中，低首付、低税收是投资客疯狂入市的重要原因。到目前为止，这个比例甚至有所上升。“房价不停上涨，客户呈现恐慌性入市心态。而库存量的降低，更是将这种心态放大。”某业内人士指出。
统计局数据也显示，截止5月底，珠海的商品房待售面积为163.18万㎡，这其中住宅仅为81.93万㎡。
珠海南福房地产开发有限公司副总经理孙超也认为，当前客户更多是看重楼市的未来上涨空间，实际居住的需求量并不大。“像金湾当前房价1.4万元/㎡，客户预估未来房价会涨到1.8万元/㎡甚至更多，便果断入市。当前的需求更大程度是建立在这个基础上。”孙超说。
二手市场 放盘量持续增长 部分刚需转为投资客
而当前市场的投资需求，有一部分还是从刚需转来的。
与一手的火爆形成鲜明对比的，是二手市场的下滑。记者了解到，3月份二手市场跟一手市场一样火爆。当时，新香洲的大部分电梯房价格仍在2万元/㎡左右。但到4月份，二手房跟着一手房一起暴涨。部分大面积的户型甚至涨了70万元左右。诸如招商、仁恒等品牌物业还有部分单位涨到3万元/㎡。
正顺地产总经理杨东方指出，随着楼市向好，不少业主对售价期望值过高，很多是吊高来卖。他们多认为房价还会往上涨，不缺钱的多会抱着可卖可不卖的心态放盘。在这种情况下，达成成交就比以前要难。“3月份二手很火爆，但4月份开始，二手房价开始暴涨，于是成交量就明显比3月下滑了。”杨东方说。
某中介公司区域经理也告诉记者，该公司在市区某区域的成交量比去年同期下滑了35%左右。除此之外，很多门店的成交量都在下滑。“我们去年每个门店单月成交4套左右很稳当，但今年成交一两套都有点吃力。”
中介业务员小李也透露，二手房因为评估的问题，本身首付较高，加上各种税费，入市门槛比一手房要高得多。房价再暴涨，很多刚需根本买不起二手房。“招商一套90㎡的二手房总价大约250万元，首付估计就要一百万左右。而大多数刚需的预算其实只有50万元以内。”小李说。
在这种情况下，部分不愿意离开市区的刚需便转向租房，并将手头的积蓄转向西区的新房投资。珠海大家地产全案机构董事陈志也指出，这种投资更多是为了资产保值，而非短期炒卖。因为，金湾新开的楼盘大多不允许更名，要到2018年甚至2019年才可以入市。在这种情况下，客户更多看的是区域未来的前景。
但市场上也有一部分比例的投资客属于投机行为。
上半年，某项目开盘也是吸引了上千人排队，据销控显示，当天项目销售了700余套房源。但过了一个月，记者在报业房展依旧看到很多中介在推荐该楼盘。诸多业务人员都告诉记者，他们销售的房源为一手盘，可以办理更名。此外，记者曾在某微信群里了解到，不少中介人员加价推销该楼盘的房源，也是以更名的方式进行销售。
某不愿透露姓名的业内人士告诉记者，今年珠海的一些新盘不允许更名，即买即需办理网签。但还是有部分楼盘给与了客户操作的空间。此外，上述楼盘有一半的房源便是被中介或个体炒家入手。“一般情况下，那种楼盘开盘当天来的人中，有接近一半是中介公司人员。”
同时，陈志指出，当前市场上确实有短期炒卖的行为，但并非占主流。“据我所知，斗门的一些新盘有这种现象。但金湾的新盘则基本没有，都是要两三年后拿到房产证才能入市。”他说。
后市展望 二手或转买方市场
今年二手房市场下滑，一方面是因为真正的刚需因高房价而转向投资，另一方面也是由于市场火爆，导致不少房源放出。据了解，当前市场上放出的房源，大多是2010年左右入市的新房。据正顺地产总经理杨东方透露，该公司今年的放盘量比2015年同期涨了30%。供求的剪刀差发生了变化，买卖双方的力量自然此消彼长。
而今年的新房销售中，如一半为投资性需求，则将有超过100万㎡的房源将在今后几年陆续进入二手市场。此外，部分短期炒作的一手房也在开盘后立即入市。因为，不少类似房源都需要在一个月内销售出去。
杨东方认为，这将导致二手市场的供应量越来越高，再加上下半年会有一些一手新盘入市，市场很有可能要迎来调整期。“当前2.1万元/㎡，2.2万元/㎡卖不出去的二手房，下半年可能要降到2万元/㎡才卖得出去。另外，我认为一手房新货放大后，也有可能会有一部分开发商要有促销动作。”杨东方说。
珠海大家地产全案机构董事陈志则分析，从静态的角度而言，未来二手市场供大于求会愈演愈烈。但珠海一直在发展，随着西区、唐家湾等区域基建项目逐步落地，人口逐步流入，便将抵消掉供应量放大带来的销售压力。
另外，陈志还分析，当前主城区3.5万元/㎡的均价，以及500万元的总价已经达到目前珠海市民消费力的临界点。没有新的利好刺激，主城区的房价便已达到高位。但西区还是有一定的上涨空间。“当前西区100㎡的房子总价约150万元左右，个人认为200万元会是西区的一个压力点。因此，西区房价还是有上浮的空间的。”陈志说。
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