[摘要] 记者近期走访了解到，珠海主城区不少区域一二手房差价拉大，同区域的一二手房仅是一街之隔，差价就可达6000元左右，部分甚至达到万元的差价。总体而言，一二手房的差价达到40%左右。
记者近期走访了解到，珠海主城区不少区域一二手房差价拉大，同区域的一二手房仅是一街之隔，差价就可达6000元左右，部分甚至达到万元的差价。总体而言，一二手房的差价达到40%左右。
业内人士指出，今年市区一手房供应量萎缩，且横琴的高价效应传导到主城区，使得一手房价格被拉升，这是一二手房差价的原因之一。另一方面，当前主城区一手房房价高企，且房源越来越少，已呈现出豪宅化及投资化的状态，而二手房则以刚需及首次改善居住为主。客户群体的区分，使得一二手房房价拉大。
市场现象
一二手房差价约40% 同区域项目差价达万元
位于吉大的靠山项目去年年底推出，当前均价为2.9万元/㎡。而仅在斜对面的格力广场当前均价也为3万元/㎡。但是，这两项目周边的二手房多在2万元之间浮动。比如，靠山项目为锦园的后一栋，而锦园当前在房天下上有477套二手房源，均价为20619元/㎡，比靠山的均价低了近一万元。这其中，有一套毛坯房甚至只有1.5万元的单价。
与此同时，前山的诚丰广场也是今年新开的项目，其开盘价格便已超过2万。进入12月，项目均价已是2.3万元/㎡。但是，现时前山的二手房价格多在1.5万左右。同在明珠南路的诚丰水晶座也为诚丰集团旗下项目，2013年开盘。记者走访得知，当前诚丰水晶座的二手房大多在1.5万左右。比诚丰广场低了近八千元。此外，诚丰广场周边的老旧小区，部分均价甚至不超过1万。
总体而言，当前主城区的一手房也比二手房要贵得多。珠海中原数据显示，10月份珠海主城区--不包括横琴--一手房均价为22846.85元/㎡。而具有80多家门店，房源近万套的正顺地产数据显示，该公司在主城区的所有房源均价为16646元/㎡。
业内分析
原因1：主城区一手供应萎缩 二手楼价或是风向标
大多数时候，二手房会跟着一手房的走势定价。但业内人士指出，两者之间的差价也会经常波动。在市场不好时，开发商为了回笼资金，降价动作较快，但二手散户不肯降价的心理则相对强硬。在2011年，宏观调控使得楼市一片萧条，当时珠海就出现了一二手楼倒挂的现象。市区有的项目甚至降到四位数的价格，而二手房则大多价格坚挺。
正顺地产总经理杨东方指出，今年主城区一手房价格涨得很快，二手房也有涨幅，当相对稳定。一方面横琴树立了价格标杆，使得临近的南湾片区跟着涨价，紧接着这种势头又传到西区。另一方面，主城区供应量萎缩，也是价格上涨的原因。“今年主城区几乎每个推出的新盘都是区域内的。因此项目基本一推出就会被哄抢。前几年走货速度中规中矩的区域，今年都是一推出项目就日光。”杨东方说，“相比之下，二手房供应量长期保持稳定，价格也不会波动地太剧烈。”
也有专家指出，一手房的价格变动性太大，二手楼价则更能作为市场的风向标。一方面，当前中国很多大城市的一手房都在郊区，较为分散。根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。另外，开发商在与买家的博弈中总是占据上风。而二手房则遍布全市，价格波动小。另外，二手房是一种C2C的模式，即散户与散户的直接交易，因此双方博弈出来的价格更能反映市场的真实情况。
原因2：二手房多为刚需或首改 一手房凸显投资属性
当前，一线城市房价高企，且可供开发土地减少。楼市格局已呈现“首套房二手房化、改善新房化、高端滞销化”的格局。
大家地产全案机构董事陈志认为，珠海今年也面临这种趋势。当前，珠海已由一个由原住民为主的城市变为外来人口越来越多的城市。住房的保值增值属性，已对等甚至超过住房的居住属性。因此，一手房的购买者更愿意购买品质感强，潜力大的单位，哪怕片区短期内配套还不够完善。
“当前，购买市区二手房的多为刚需及首次部分首次改善，即买不起一手新房只能退而求其次的群体。一手房的购买者则为高端改善及投资客。刚需对价格的承受能力有一个上限。因此，当前市区一二手房价差达到40%甚至更多。”陈志说。
记者也了解到，当前主城区的刚需户型已非常稀缺。90-120㎡的库存量为3242套，而144以上户型库存量则为5122套，80㎡以下户型为4599套。总体而言，主城区的库存以公寓及豪宅产品为主，90-120㎡的三房户型则偏少。
陈志还指出，这是房地产随着城市发展必然出现的结果。“当居民对于生活配套要求更高时，一手房跟二手房的价格就接近。但一座城市的房地产由居住转为投资，消费力更多来自于外地，一手房的价格就会进一步甩开二手楼。”陈志说。
原因3：项目定位影响价格 一手房品质更高
而Q房网·华南西区董事总经理王文旭则认为，一手房比二手房贵很多只是个别现象，并且，这跟楼盘的品质有关。“市面上一些二手房楼龄长、品质差、配套不好，价格自然涨不上去。而一手房新上市的大多品质很高，也有不错的品牌。”王文旭说，“实际上，也有很多高品质的二手房价格跟一手房很接近。”
王文旭还认为，很多楼盘距离岁很近，但隔个一两百米，定位就完全不一样，这样就很容易拉开差价。比如，某些楼盘只有二线海景，甚至海景的视线完全被挡住，价格就明显要低于一线海景。
后，王文旭还指出，今年一手房二手房其实都涨了30%左右。因此，差价也跟着上涨。这样就会使差价的基数看起来更大。
记者手记
珠海将进入存量房时代？
存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。
当前，北上广深等一线城市已进入存量房时代。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1：3；上海二手房与新房成交量之比为1：2。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
从国际对比来看，二手房的全面崛起也是必然趋势。美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。
当前，珠海的一手房成交依旧大过二手。据珠海商品房预销售专网数据显示，今年前10月份，珠海一手房网签套数为22291套，成交总面积为334.86万㎡；而二手房的成交套数约为16500套（数据由中介公司统计）， 成交总205.18万㎡。一二手房的面积比为1.6：1，套数比为1.3：1。
然而，主城区已有一定的存量房市场特征。一方面，主城区可供住宅用地逐渐减少，供应量更多集中在二手房。另一方面，由于房价高企，主城区一手房明显豪宅化、投资化。而不愿意在西区、坦洲买房的市民，则只好在市区购买二手房。这跟一线城市的状况已很接近。而在西区、坦洲，新房依旧是刚需解决住房需求的主要途径，二手房的交易量不算活跃。这从中介公司的门店基本都布局在市区就可看出。
另外，2015年二手房的成交占比已越来越高，从前几年的情况看，一二手房的面积成交比都在2：1左右。今年前十月，珠海二手房成交面积的同比涨幅达到55%，而一手房为38.4%。二手的势头比一手还好。也正因如此，近两年珠海各大中介快速扩张，像正顺已开到80多家，Q房也开到60多家。
珠海的存量房时代还未来临，但只是时间问题。
以下为珠海主城区热门项目一览——
价格：均价22000元/平方米
动态： 世邦伯亚·燕都在售35-119㎡（建筑面积）一至三房单位，均价22000元/㎡，购房享全款98折，按揭99折优惠。项目已于9月12日加推12栋88-119㎡（建筑面积）单位。（价格及优惠有效期：2015.12.5-2015.12.31），具体咨询售楼部。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：公交车： 18路（华发新城总站-中大五院）、20路（吉大总站-上冲总站）、35路(跨境工业区-云顶澜山)、55路(上冲总站-夏湾)、201路(三灶-香洲) 自驾车： 1、老香洲至项目紫荆路—柠溪路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 2、拱北至项目九州大道—粤海西路—前山路—三台石路—世邦家居世界—本案 3、吉大至项目吉柠路—柠溪路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 4、西区至项目珠海大道—南平大桥—金鸡路—翠前南路—翠微西路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 5、坦洲、三乡至项目明珠北路—人民西路—三台石—翠微东路（世邦家居世界）—本案 6、唐家湾至项目金凤路（北师大）—健民路—三台石路——翠微东路（世邦家居世界）—本案
世邦佰亚·燕都效果图
世邦佰亚·燕都，位于珠海主城区中央三台石路与翠微路交汇处，由世邦佰亚集团打造的大型城市综合体。项目建筑面积约76万平方米，76万㎡互联网时代智慧城市综合体，涵盖36万㎡社交体验购物中心、15万㎡燕都社区、14万㎡燕都MALL、6万㎡五星艺术酒店和5万㎡主题办公中心商业配套构成。 一期15万㎡珠海城央社交型创意生活社区，产品面积涵盖35-119㎡，户型方正实用，大部分朝南向，通风采光极佳。近3.5万㎡中央园林，出自加拿大L&A Design著名园境规划与设计公司，其将艺术与景观融合，营造更多元化的园林体验价值；首层6米架空，全城首创的“艺术魔方”架空层泛会所概念，将健身、娱乐、休闲等设施融入其中，共同赋予社区高度的生命力、艺术力、创造力、化提升居住价值。在建筑设计上，住宅社区整体抬高近8米，更显档次形象；硬朗与优雅兼具的现代风格立面赋予建筑强烈的时尚气质；超高的楼间距确保业主的私密生活，极大提高了私密性；除此外，为了给业主提供一个高品质的社区服务，项目不仅引入国际物业服务品牌—太平戴维斯为物业顾问公司，更在社区装备电子巡更、小区门禁、家居安防系统及24保安巡逻等安防体系，实现全智能化管理，打造质感生活社区。
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