[摘要] 记者近期走访了解到，珠海主城区不少区域一二手房差价拉大，同区域的一二手房仅是一街之隔，差价就可达6000元左右，部分甚至达到万元的差价。总体而言，一二手房的差价达到40%左右。
记者近期走访了解到，珠海主城区不少区域一二手房差价拉大，同区域的一二手房仅是一街之隔，差价就可达6000元左右，部分甚至达到万元的差价。总体而言，一二手房的差价达到40%左右。
业内人士指出，今年市区一手房供应量萎缩，且横琴的高价效应传导到主城区，使得一手房价格被拉升，这是一二手房差价的原因之一。另一方面，当前主城区一手房房价高企，且房源越来越少，已呈现出豪宅化及投资化的状态，而二手房则以刚需及首次改善居住为主。客户群体的区分，使得一二手房房价拉大。
市场现象
一二手房差价约40% 同区域项目差价达万元
位于吉大的靠山项目去年年底推出，当前均价为2.9万元/㎡。而仅在斜对面的格力广场当前均价也为3万元/㎡。但是，这两项目周边的二手房多在2万元之间浮动。比如，靠山项目为锦园的后一栋，而锦园当前在房天下上有477套二手房源，均价为20619元/㎡，比靠山的均价低了近一万元。这其中，有一套毛坯房甚至只有1.5万元的单价。
与此同时，前山的诚丰广场也是今年新开的项目，其开盘价格便已超过2万。进入12月，项目均价已是2.3万元/㎡。但是，现时前山的二手房价格多在1.5万左右。同在明珠南路的诚丰水晶座也为诚丰集团旗下项目，2013年开盘。记者走访得知，当前诚丰水晶座的二手房大多在1.5万左右。比诚丰广场低了近八千元。此外，诚丰广场周边的老旧小区，部分均价甚至不超过1万。
总体而言，当前主城区的一手房也比二手房要贵得多。珠海中原数据显示，10月份珠海主城区--不包括横琴--一手房均价为22846.85元/㎡。而具有80多家门店，房源近万套的正顺地产数据显示，该公司在主城区的所有房源均价为16646元/㎡。
业内分析
原因1：主城区一手供应萎缩 二手楼价或是风向标
大多数时候，二手房会跟着一手房的走势定价。但业内人士指出，两者之间的差价也会经常波动。在市场不好时，开发商为了回笼资金，降价动作较快，但二手散户不肯降价的心理则相对强硬。在2011年，宏观调控使得楼市一片萧条，当时珠海就出现了一二手楼倒挂的现象。市区有的项目甚至降到四位数的价格，而二手房则大多价格坚挺。
正顺地产总经理杨东方指出，今年主城区一手房价格涨得很快，二手房也有涨幅，当相对稳定。一方面横琴树立了价格标杆，使得临近的南湾片区跟着涨价，紧接着这种势头又传到西区。另一方面，主城区供应量萎缩，也是价格上涨的原因。“今年主城区几乎每个推出的新盘都是区域内的。因此项目基本一推出就会被哄抢。前几年走货速度中规中矩的区域，今年都是一推出项目就日光。”杨东方说，“相比之下，二手房供应量长期保持稳定，价格也不会波动地太剧烈。”
也有专家指出，一手房的价格变动性太大，二手楼价则更能作为市场的风向标。一方面，当前中国很多大城市的一手房都在郊区，较为分散。根据中金研究部对6个一、二线城市的调查，只有36%的新房可售资源位于核心地区，而存量市场该比例达到65%。另外，开发商在与买家的博弈中总是占据上风。而二手房则遍布全市，价格波动小。另外，二手房是一种C2C的模式，即散户与散户的直接交易，因此双方博弈出来的价格更能反映市场的真实情况。
原因2：二手房多为刚需或首改 一手房凸显投资属性
当前，一线城市房价高企，且可供开发土地减少。楼市格局已呈现“首套房二手房化、改善新房化、高端滞销化”的格局。
大家地产全案机构董事陈志认为，珠海今年也面临这种趋势。当前，珠海已由一个由原住民为主的城市变为外来人口越来越多的城市。住房的保值增值属性，已对等甚至超过住房的居住属性。因此，一手房的购买者更愿意购买品质感强，潜力大的单位，哪怕片区短期内配套还不够完善。
“当前，购买市区二手房的多为刚需及首次部分首次改善，即买不起一手新房只能退而求其次的群体。一手房的购买者则为高端改善及投资客。刚需对价格的承受能力有一个上限。因此，当前市区一二手房价差达到40%甚至更多。”陈志说。
记者也了解到，当前主城区的刚需户型已非常稀缺。90-120㎡的库存量为3242套，而144以上户型库存量则为5122套，80㎡以下户型为4599套。总体而言，主城区的库存以公寓及豪宅产品为主，90-120㎡的三房户型则偏少。
陈志还指出，这是房地产随着城市发展必然出现的结果。“当居民对于生活配套要求更高时，一手房跟二手房的价格就接近。但一座城市的房地产由居住转为投资，消费力更多来自于外地，一手房的价格就会进一步甩开二手楼。”陈志说。
原因3：项目定位影响价格 一手房品质更高
而Q房网·华南西区董事总经理王文旭则认为，一手房比二手房贵很多只是个别现象，并且，这跟楼盘的品质有关。“市面上一些二手房楼龄长、品质差、配套不好，价格自然涨不上去。而一手房新上市的大多品质很高，也有不错的品牌。”王文旭说，“实际上，也有很多高品质的二手房价格跟一手房很接近。”
王文旭还认为，很多楼盘距离岁很近，但隔个一两百米，定位就完全不一样，这样就很容易拉开差价。比如，某些楼盘只有二线海景，甚至海景的视线完全被挡住，价格就明显要低于一线海景。
后，王文旭还指出，今年一手房二手房其实都涨了30%左右。因此，差价也跟着上涨。这样就会使差价的基数看起来更大。
记者手记
珠海将进入存量房时代？
存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超过50%，表明楼市开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。
当前，北上广深等一线城市已进入存量房时代。数据显示，前三季度北京二手房与新房成交量之比为1：3；上海二手房与新房成交量之比为1：2。今年前10月，深圳二手住宅成交套数已达到10.5万套，几乎是5.35万套一手住宅成交量的一倍。
从国际对比来看，二手房的全面崛起也是必然趋势。美国、英国、法国、澳大利亚已经是二手房主导的市场，这四个国家二手房成交分别是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。
当前，珠海的一手房成交依旧大过二手。据珠海商品房预销售专网数据显示，今年前10月份，珠海一手房网签套数为22291套，成交总面积为334.86万㎡；而二手房的成交套数约为16500套（数据由中介公司统计）， 成交总205.18万㎡。一二手房的面积比为1.6：1，套数比为1.3：1。
然而，主城区已有一定的存量房市场特征。一方面，主城区可供住宅用地逐渐减少，供应量更多集中在二手房。另一方面，由于房价高企，主城区一手房明显豪宅化、投资化。而不愿意在西区、坦洲买房的市民，则只好在市区购买二手房。这跟一线城市的状况已很接近。而在西区、坦洲，新房依旧是刚需解决住房需求的主要途径，二手房的交易量不算活跃。这从中介公司的门店基本都布局在市区就可看出。
另外，2015年二手房的成交占比已越来越高，从前几年的情况看，一二手房的面积成交比都在2：1左右。今年前十月，珠海二手房成交面积的同比涨幅达到55%，而一手房为38.4%。二手的势头比一手还好。也正因如此，近两年珠海各大中介快速扩张，像正顺已开到80多家，Q房也开到60多家。
珠海的存量房时代还未来临，但只是时间问题。
以下为珠海主城区热门项目一览——
价格：均价22000元/平方米
动态： 世邦伯亚·燕都在售35-119㎡（建筑面积）一至三房单位，均价22000元/㎡，购房享全款98折，按揭99折优惠。项目已于9月12日加推12栋88-119㎡（建筑面积）单位。（价格及优惠有效期：2015.12.5-2015.12.31），具体咨询售楼部。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：公交车： 18路（华发新城总站-中大五院）、20路（吉大总站-上冲总站）、35路(跨境工业区-云顶澜山)、55路(上冲总站-夏湾)、201路(三灶-香洲) 自驾车： 1、老香洲至项目紫荆路—柠溪路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 2、拱北至项目九州大道—粤海西路—前山路—三台石路—世邦家居世界—本案 3、吉大至项目吉柠路—柠溪路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 4、西区至项目珠海大道—南平大桥—金鸡路—翠前南路—翠微西路—翠微东路（世邦家居世界）—本案 5、坦洲、三乡至项目明珠北路—人民西路—三台石—翠微东路（世邦家居世界）—本案 6、唐家湾至项目金凤路（北师大）—健民路—三台石路——翠微东路（世邦家居世界）—本案
世邦佰亚·燕都效果图
世邦佰亚·燕都，位于珠海主城区中央三台石路与翠微路交汇处，由世邦佰亚集团打造的大型城市综合体。项目建筑面积约76万平方米，76万㎡互联网时代智慧城市综合体，涵盖36万㎡社交体验购物中心、15万㎡燕都社区、14万㎡燕都MALL、6万㎡五星艺术酒店和5万㎡主题办公中心商业配套构成。 一期15万㎡珠海城央社交型创意生活社区，产品面积涵盖35-119㎡，户型方正实用，大部分朝南向，通风采光极佳。近3.5万㎡中央园林，出自加拿大L&A Design著名园境规划与设计公司，其将艺术与景观融合，营造更多元化的园林体验价值；首层6米架空，全城首创的“艺术魔方”架空层泛会所概念，将健身、娱乐、休闲等设施融入其中，共同赋予社区高度的生命力、艺术力、创造力、化提升居住价值。在建筑设计上，住宅社区整体抬高近8米，更显档次形象；硬朗与优雅兼具的现代风格立面赋予建筑强烈的时尚气质；超高的楼间距确保业主的私密生活，极大提高了私密性；除此外，为了给业主提供一个高品质的社区服务，项目不仅引入国际物业服务品牌—太平戴维斯为物业顾问公司，更在社区装备电子巡更、小区门禁、家居安防系统及24保安巡逻等安防体系，实现全智能化管理，打造质感生活社区。
价格：待定
动态： 华发山庄已取得预售许可证S201500014，S201500014-2，S201500014-3，S201500014-4共计850套住宅，目前认筹，交10万可享开盘95折，华发业主可享额外99折，项目预计12月底开盘，推出高层136-271㎡（建筑面积）产品，目前，华发商都（B馆中庭）展厅现已开放，详情咨询售楼部。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：公交路线：搭乘22路，33路，56路在“石竹苑”站下车即到
华发山庄效果图
华发山庄项目总占地约21万平方米，容积率为1.0，是珠海主城区拥有独立别墅指标的项目，且是市区低密度、三面环山的住宅项目；项目首推产品140-270平米墅区板式大宅。位于珠海主城区迎宾北路西侧、板障山隧道北侧，与香洲、拱北、吉大繁华商圈仅2公里直线距离。项目基于生态规划的设计理念，园林景观采用新法式风格，内部拥有近1公里的湖溪，利用近15米的天然地势高差，打造多层叠水水系。园内植被采用全冠移植，四季美景美不胜收。五大主题园林，300万巨资打造林荫大道。建筑设计方面，风格上传承华贵法式殿堂级建筑风格；别墅背山面水，近半数为亲水别墅；墅区板式大宅由高层及小高层组成，纯板式结构，私家电梯入户。
价格：均价18000元/平方米
动态： 珠海奥园广场已于11月22日启动“内部预购”，首推1、2、5栋72-140㎡（建筑面积）2房至3+1房单非毛坯位已认购完毕。5栋获得预售证，详询售楼处
房天下提供的售楼电话：
交通状况：公交车：乘26、36、70路于梅溪牌坊站下车后，往南步行约50米。
珠海奥园广场效果图
珠海奥园广场项目位于珠海香洲区旅游路东侧，梅界路南侧，总占地面积7.8万㎡，总建筑面积约43万㎡。本项目是集大型购物中心、主题商业步行街、精品住宅、高端写字楼、酒店等五大业态为一体的珠海首席奢尚综合体，同时是集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮、商务、居住多功能为一体的国际时尚商业中心
价格：均价35000元/平方米
动态： 中信红树湾主推南区5栋超高层楼王单位，建筑面积220-300㎡，非毛坯均价35000元/㎡（此价格有效期限为11.26-12.26），全款97折，按揭99折，五房两厅双花园，南北通透纯板楼设计，两梯两户。
优惠折扣：购房享额外98折
房天下提供的售楼电话：
交通状况：有16条公交线路经过，具体如下：乘坐14路、16路、18路、25A路、25路、34路、201快线、201路、202路、206路、207路、601路、 601B路、605路、608路、609路到华发新城站下车，往前山桥方向走至回归公园。
中信红树湾效果图
中信红树湾位于珠海前山河西岸、北接澳门回归纪念公园，南与澳门隔河相望，东临前山河域，西眺黑白面将军山，是珠海主城区的低密度复合景观综合大盘。项目港珠澳大桥珠海落脚点、广珠城际轻轨站点，距离横琴新区、十字门商务区仅5公里。中信红树湾占地400亩，建筑面积达80万㎡，项目整体规划超前，将珠海四季朝向与景观巧妙融合，全板式设计奠定珠海人居新标准，建筑风格延续湾系列的现代简约，极具时代感。 中信红树湾整个地块由中间3.5万㎡的中央绿轴分为南北两个地块，北区地块为项目一二期目前在售单位：湾区11号超高层，200-300平方，三梯两户，带豪华装修楼王单位；以及二期珠海高端定位的国际公寓8栋，40-80㎡。项目南区三期即将入市，主力户型130-180㎡的高层单位，南区的规划设计是在原本方案的基础上传承经典并调整提升，增大了生态绿化面积，整体绿化达到8万㎡，相当于12个足球场大小。除此之外，在细节用材上进行优化调整，敬请期待。
价格：均价26000元/平方米
动态： 岭南世家·瑞府在售50-109㎡（建筑面积）一至三房单位，均价26000元/㎡，购房享按揭99折，全款98折。预计2016年年底全部交房。（价格及优惠有效期：2015.11.24-2015.12.24）
房天下提供的售楼电话：
交通状况：（1）公交新村巴士站，有22路（翠微-九洲港）、33路（拱北-上冲检查站）、56路（夏湾-香洲港）公交经过（2）南村巴士站，有1路（香洲总站-城轨珠海站）、5路（凤凰北-湾仔）、6路（香洲总站-上冲检查站）、8路（香洲总站-拱北口岸）、15路（香洲总站-南屏科技园）、22路（翠微-九洲港）、43路（心岸春天花园-吉大总站）、56路（夏湾-香洲港）、68路（金鼎-翠花园）、204路（凤凰北-平沙）、602路（五山沙龙-香洲总站）、993路（锦绣国际花城-香洲总站）、K4（御温泉-香洲总站、香洲-长隆路公交经过
岭南世家·瑞府效果图
项目位于珠海迎宾北路西（女子中学对面），属于新香洲。项目总建筑面积约12800㎡。南接拱北澳门，东近柠溪人文旺地，西靠大香山美术馆，北邻珠海电视台、珠海特区报社、珠海市图书馆等。交通四通八达，生活配套成熟，购物、休闲、美食、教育等一步到位。十一小、市九小、市二十一小、八中、女子中学以及暨南大学等名校环伺左右，书香萦绕，素质人居之选。项目吸纳岭南建筑精髓，朝南而建，面山而围，精心打造110席约50-109㎡一房至三房城央山居。
价格：均价24500元/平方米
动态： 五洲花城二期在售216-288㎡五房非毛坯单位，均为两梯三户及两梯二户，均价24500元/㎡，暂无购房优惠。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：乘坐26、23、7、9、55、18、68路公交到山场市场站或名街花园站下车
五洲花城二期效果图
五洲花城项目总占地面积约46万平方米，总建面超过百万，共分三期建设，其中一期已交付使用。五洲花城二期位于珠海市新香洲银桦路398号，总用地面积8万多平方米，总建筑面积近40万平方米，容积率3.45，共13栋，1400多户。五洲花城二期以高层产品为主，主力户型130-280平方米，均为两梯三户及两梯二户
价格：均价30000元/平方米
动态： 丹田广场二期·牛津公馆主推60-107㎡两到三房毛坯单位（以上均为建筑面积），均价30000元/㎡（此价格有效期10.28-11.28）。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：2、3、6、7、8、12、14、66、99、206、204等多条公交路线
丹田广场二期·牛津公馆效果图
牛津公馆，学习家的摇篮。 在我们看来能称之为“家”的人都在某些领域有所成就。在文艺方面成功的可称为：“画家”、“舞蹈家”、“书法家”等；在学术方面成功的可称为：“文学家”、“科学家”、“数学家”等；在商业方面成功的可称为：“企业家”……不论出生、背景、成长环境、国籍、肤色， “擅于学习”是他们的共性。牛津公馆拥有无可复制的学习教育成长环境及资源配套，是“学习家庭”的理想居所，也是孕育“学习家”的摇篮。 丹田广场二期牛津公馆，设计灵感源于蒙德里安的色彩构图，通过对蒙德里安的构成艺术简化，提炼转变为现代建筑语言，建筑外立面具备现代感和国际感，在珠海城市发源地打造属于这个城市的地标建筑。 名校相伴，成长高起点 牛津公馆隶属珠海名校一中、一小校区，实现名校教育，该区更是珠海教育汇聚之地，项目自身配置的教育商业不仅能满足孩子的学习需求，还能满足父母的好学之心，为每一个好学的家庭提供了便捷的学习资源，营造充满学习氛围的理想居所。 国际教育，成长高潜能 牛津公馆引进平和英语、创思教育等具有品牌影响力的教育机构，配置出国中介机构、托福、雅思等课程培训，为预备出国留学的子女提供一站式、全方位的教育培训与咨询服务，硬件设施、空间装饰依照国际学校风格设计规划，营造舒适、快乐的学习氛围，打造成为珠海具有主题性质的教育商业中心。 补充教育，成长高保障 牛津公馆未来可与丹田广场一期互相连通，其整体教育商业面积将达到15000㎡。共享教育资源与公共配套设施，打造一个有体系、有规模、有影响力的丹田成长学院，配套从婴幼儿到高中补充教育，涵盖兴趣开发、思维开拓、发掘潜能、能力培养等教育，打造珠海首席一站式教育平台。 丹田廿二年品牌缔造 22年的企业壮大之路，关爱、教育、培养未来一代是丹田义不容辞的责任与义务。一路上，丹田资助多个学校改善教育设施、设立专项奖学金、在高校开展“丹田实习生计划”、协办珠海首届留学生节、冠名“丹田杯”海外学子创新创意创业大赛等，多方面涉足教育领域。 牛津公馆作为丹田一个以教育定位的倾力之作，未来也将为业主及其子女提供专属定制的教育服务，为“学习家”打造一个教育氛围浓郁、教育配套齐全的理想居所。
价格：均价27000元/平方米
动态： 华发·峰景湾已于2015年10月13日开盘，在售90-240㎡三到五房单位（建筑面积），均价27000元/㎡（价格有效期：11.27-12.27）优惠详询售楼部。
房天下提供的售楼电话：
交通状况：5路;14路;61路;62路;62路班车;86路;130路;130路晚高峰班;130路早高峰班;n20路可至凤凰北、吉大、前山、香洲、横琴等地。自驾行至湾仔旅游码头，向前200米左右。
华发·峰景湾效果图
华发·峰景湾位于珠海香洲区南湾大道，紧邻湾仔口岸。项目一期占地5.5万㎡，总建筑面积29.6万㎡，绿化率35%，共计1696户。华发·峰景湾作为连接醇熟南湾地区和横琴自贸区的重要区域，位于城市发展轴心，以优越区位价值结合华发品牌实力打造的新一代优+生活六大价值体系，重新定义滨海湾居豪宅典范
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