[摘要] 无疑，利用地方土地出让收益补充基础发展和建设项目缺口，已然成为了财政各项“保民生”工程屡试不爽的药方。然而，这样药方现在却面临着无药可抓的窘境。
打开死结的方法：优化调控结构！
对房地产市场进行结构性优化的步，是要在区隔普通商品房的刚性需求与投资性、改善性需求的前提下，坚持土地价值化的原则。
一方面，对于普通商品房市场应该持续限购，但放松限贷。以限购防止投资、投机需求的进入，可以对中低端市场形成持续的保护。
当然，前提是调整后的限购政策的确能够真正地发挥甄别刚需人群的作用。同时，还应对确属刚需范畴的人群，进一步刺激其需求，并通过降低信贷门槛、实行利率优惠等手段，帮助其实现安居梦想。甚至可以考虑对一些新晋高端人才，以如货币补贴等形式刺激其购房需求的提前释放。
一方面，高端市场应当完全放开限购，并严格执行限贷。高端住宅本就与具有保障责任的中低端住宅有着不同的产品属性和社会任务。鼓励高端住宅市场的交易，并将限购普通住宅进行到底，不仅可以满足高端客户改善性居住的需求，为投资需求提供健康合理的出口，而且也是在有效落实政府的住房保障政策。
当然，为了挤压行业泡沫、规避金融风险，在目前的市场形势下，以严格限贷配合高端市场的自由交易是必要的。对于这部分需求，银行甚至可以不予贷款，要求其只能全款购房。或者也可以考虑调节财富阶层的物业税，通过税收杠杆调节将风险高、质量低的投机需求排除在市场之外，等等。
此外，对中心城区房地产市场坚持限购，而松绑城市周边的远郊地区，也将成为结构性优化政策的重要手段，以当前的轨道交通建设水平，这样的辐射能力是具备的。
这样的调整不仅有助于中心城区人口分流、控制城区人口密度、减轻城区压力，而且刺激了郊县的房地产开发建设以及经济发展，调节了城郊经济发展的不平衡的问题，促进了城市整体的结构化均衡发展。
地方政府可以通过市场的自由调节或城市土地的运营，获得尽可能高的土地出让，并建立健全相关制度以保证高端商品房土地溢价的合理使用。
只有这样，地方政府才能获得足够的资金来源，使得普通商品房土地出让过程中的利润损失得以补偿，使得包括教育、水利建设、保障性住房建设在内的各项民生工程的落地变得可行。言尽于此，我们再来看北京市做出的“今年五环以内可改造的存量住宅用地，将主要用于建造公共租赁住房”的规划，的确不甚明智。
而始终纠结于保障性住房建设数量的现行政策思路，同样也是值得考量的。保障性住房建设的规模需要合理化，与其“大跃进式”地增加保障房的建设数量，倒不如花心思在严格合理分配的机制上。事实上，只有让保障性住房进入到非产权化，非商品化的运作机制，才有可能进行良性循环。
需要保障的人群通过廉租、公租，或者购买经济适用房的方式解决住房困难，如购买的经济适用房需要出售，则必须由政府回购。只有这样，政府的保障房才不至于因不断建设、不断流失而不堪重负，才能够通过不断的沉淀和累计，保证足够的供给数量。
对房地产调控政策进行如此的结构性优化，将能够合理满足各个层级的购房需求，有效提振市场信心，带动楼盘销售，促进开发企业的良性运转，进而重新激活各地土地市场，持续为地方政府贡献财政收入，支持包括教育、水利建设、保障房建设在内的一系列民生工程的切实落地。
还是那句老话：保障房要合理化，商品房要市场化，土地价值要化。从保障房的角度看，数量一定要以科学的论证为基础，以合理的分配体制做保障。
从商品房的角度看，鼓励中高端商品房市场的交易，并将限购普通住宅进行到底。从土地运营的角度看，只有当地方政府可以通过商品房市场的自由调节而获得尽可能高的土地溢价时，才能为一项项民生工程源源不断地输送保障资金。
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