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房产调控应优化结构 土地财政成调控运行死结

经济参考报  2012-02-24 16:08

[摘要] 无疑,利用地方土地出让收益补充基础发展和建设项目缺口,已然成为了财政各项“保民生”工程屡试不爽的药方。然而,这样药方现在却面临着无药可抓的窘境。

自从去年7月、8月财政部接连发布《关于从土地出让中计提农田水利建设资金有关事项的通知》和《关于从土地出让中计提教育资金有关事项的通知》,规定要从土地出让中分别计提10%,用作财政性农田水利建设资金及教育资金。

此外,在财政厅局长会议上安排2011年下半年财政工作重点时亦明确强调,各地需加快建立保障性安居工程建设资金稳定来源机制,要严格按规定从土地出让中,计提不低于10%的资金用于保障性安居工程建设,并规定“有条件的地区可以适当提高比例”。

无疑,利用地方土地出让补充基础发展和建设项目缺口,已然成为了财政各项“保民生”工程屡试不爽的药方。然而,这样药方现在却面临着无药可抓的窘境。

在2011年,由中央主导、地方通过责任状和行政命令强力推行的一波又一波调控政策,看似“速效”,并由此抑制了房地产市场过快上涨的势头,但同时也简单粗糙地压制了相当一大批的合理购房需求。

库存积压、销售遇阻、资金紧张等一系列问题导致开发商们的拿地意愿明显下降,甚至开始集体停止拿地。

而遭到冷遇的土地市场也冻结了各地方政府的土地财政。2011年,130个主要城市土地市场总土地出让金为19052.3亿元,同比降幅达11%。

而在北京,住宅用途的土地竟然还不到前一年的一半。如果计算所有城市,2011年土地财政累计减少量可能达到上万亿,地方财政因此捉襟见肘,对于各项民生工程的资金支持恐怕也是有心无力。

死结是怎样形成的?

对各项民生工程的资金支持出现问题,其实只是房地产调控政策“跑偏”的衍生问题。而普通百姓对现行调控政策诟病的,恐怕就是对刚需的误伤。

以户籍、社保年限等条件作为限购标准,没有将刚需与投资、投机性需求划分开,而将首次置业人群的首付比例提高,以及取消优惠利率等信贷政策,则进一步提高了购房门槛,可谓雪上加霜。这部分是没有必要也不应该限制的刚性需求。

此外,全面限购堵住了改善性、投资性需求的出口,甚至“逼”得中国的财富阶层不得不到国外去买房,刺激外国的经济。改善性需求、投资性需求不仅对经济增长的贡献能力强劲,而且从某种角度来讲,这部分需求可以说也是刚性的、不得不释放的需求。我们要稳增长,就必须对打压积极需求的政策进行调整。

为解决老百姓的不满意,中央出台调控政策抑制楼市,楼市下行导致开发商拿地意愿及工程开工量降低,土地出让每况愈下、土地价格不断降低,土地大大降低的地方政府无法解决教育、水利建设、保障房建设等紧要民生工程的资金缺口,中央“保民生”政策难以切实落地,老百姓仍旧不满意。

现行的房地产调控政策初衷或许是好的,但由于没有考虑区域、人群等关键因素的差异化,所以治标不治本的措施,不仅没有将房地产市场从老百姓的一片怨声中拯救出来,反而使得基础发展和建设陷入了资金窘境,走进了一个死胡同。

不可能在短时间内改变基础发展和建设对土地财政依赖的现状,那我们就必须正视调控政策执行过程中暴露出来的问题,全面考虑到各种关键因素的现实情况,并在宏观政策大方向的基础上,对执行方案进行“结构性优化”。

这不仅可以盘活整个调控局面,使房地产调控不至于困在那个死胡同里,而且还将有助于房地产调控政策的精准落地和目标实现,将房地产市场带入良性运转的轨道。

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