[摘要] 2012年12月20日下午3点半，"2012－2013中国（珠海、中山）房地产形势报告会暨房天下客户答谢会"隆重举行，本次活动邀请了广东省房地产业专家、政府官员、地产大腕、投资机构等房地产业内人士共380余位齐聚一堂，与珠海、中山房天下一起感受房地产与互联网世界巨变，探讨房地产形势，共筑楼市明天。
我们碰到哪三个问题？个问题，我们的劳动力成本不是像20年前那么低，现在劳动力成本很高，现在是一个普通打工者一天劳动报酬100到200块，才请到一个工人。他们的收入比副教授都要高，劳动低成本不在存在，劳动成本上升了。
再一个问题，靠土地资源靠环境污染来发展加工制造业，我们国家现在环境污染已经很重，环境生态变化得非常脆弱，这样自然环境制约着经济发展。我们不再大量引进的劳工加工型企业来国内发展，贸易的摩擦这么多，也限制了对外依赖性很强的发展。这些就迫使我们转变经济发展方式。面对国内外一些挑战要从外向源经济向内向源经济发展转变。中国有这个可能，我们的人口很多，消费能力强，我们经济发展在发展对外同时，一定要调动国内市场，增强国内需求。就找到一个很好的发展机会。在这样的情况下，我们的房地产业就得到一个很大的发展时机。我们的房地产是满足国内市场调查国际市场最有办法一个行业，从国内形势的变化给我们房地产发展带来一个极好的机遇。在未来时间还是房地产业发展大好的时机。
第二个要考虑到我们国际国内经济发展的重要因素就是人口结构的改变。这个人口结构的改变对我们房地产发展影响分析形势的时候，一定要结合中国的国情，我们是人口众多的大国。过去经济发展生活水平提高，工资收入提高，借助人口红利。我们在80年代90年代有大量劳动力，我们经济活动人口数量不断地增加。
现在面临一个很大挑战，人口结构的逆转，人口老龄化趋势来得相当快。老龄化的人口多，国家60岁以上老人1.85亿占总人口14%，现在人口老龄化加速，上海老年人口比例已达24.5%，老龄化相当快，再过8年到2020年上海的老龄人口占30%。老龄化人口要有很大财政来支撑老年人的服务，出现服务问题、医疗问题，意味着经济增长速度下降。实体经济没有得到发展，只是发展了服务业、房地产业虚拟经济的行业，实体经济得不到发展，没有创造财富的能力，人均水平到中等国家发展水平，经济增长速度下降，实体经济没有得到充分地发展，就降低了发展速度。有跨国公司来垄断国内的经济发展，根据跨国公司来走，人口结构的改变非常要注意这个。
经济速度下降，投资下降对房地产影响要考虑，紧缩政策会长期存在。但是在另外一个方面人口老龄化给房地产提供机会，养老服务业向房地产招手，主要养老机构的设施，其次是高端养老住宅发展是给房地产很好的机遇。
还有一个对国内经济影响的主要因素是城市化，城市化是影响中国经济发展重大事件之一，中国城市化成为影响世界的大事。城市化与房地产有什么关系呢？城市化实际上给我们房地产很大的需求，就是所谓的刚性需求。大量的人口从农村流入城市，城市人口的增加意味着城市住宅数量的增加。我们国家现在城市化水平50.3%，笼统地说50%，在城市居住半年以上的人口就是城市人口。1999年到2011年提高了2个百分点，以提高一个百分点来计算，中国13亿人口，中国人口应该超过14亿人口，我估计中国人口数不止13亿，提高一个百分点就意味着每年增加城镇人口1500万。1500万人口在欧洲来讲是一个中等发达国家总人口数量，中国每年增加一个中等欧洲国家的人口总量，以人平均30平方米计算，有4.5亿住宅建筑的需求。这是很大的蛋糕。这是一个很大机遇，房地产开发商可以去利用的。
刚性需求容易被炒作，观望者恐慌性入市。房地产价格的上涨跟城市化有没有关系呢？做一个粗劣的统计，统计1980年城市化与房价速度的关系，1980-2001年城市化由25%增长到35%，大概20年时间提高20个百分点点，每年增长1%左右。城市化水平提高到1%，经济增长速度必须要保持10%，才能够适应，但是中国经济增长速度都超过10%，我们的房价在1980年到2000年的时候基本上缓慢提升。2001-2010年城市化从35%增长到50%，房价普涨，差距拉开。2011-2025城市化50%-65%，房价可能会出现平稳稳健上升。房价肯定不会下降，房价下降恐怕难以达到。城市化不应该成为房价暴涨的理由。
有几个重要原因，个原因城市化是农村的人口到城镇去，变成城市的人口，从农民变成市民，从农村进到城市，买房的能力很低。农民买房的能力是很低，像现在的商品住宅，农民到城里是买不起，大量农村人口转到城市去，这么高的房价农民买不起房，他就望房退却，高房价可能成为城市化的阻力，高房价阻碍城市发展的进程。这种城市化主力军，农民进入城镇，会购买档次低、价格比较低、规模比较小、装饰不那么豪华的普通住宅，我们开发商要清醒地看到城市化要多元化有包容性。
再一个理由国家的调控政策。实际上国家高层的领导也很担心开发商借这个城市化的刚性需求来炒高房价。限购的政策肯定不会在短时间内松动，在很长时间实行限购的政策。我们的房价得到好的调控。在我们国家政策调控之下，房地产价格想在大幅度地暴涨是不太可能的，从现实来看，城市的房子已经相当充足了。新建的住宅满足的是从农村到城市的农民，还有是刚刚参加工作的年轻人，这种人口的需要。现在房子住房自有率已经很高，现在有9成的人有自己的房子，自由率很高。
实际上一个家庭有几套房子已经不少了。我在两三年前在一个会议上也讲过，总量要控制，现在再建资源就浪费了。现在城里有很多空房子，大量的房子没有人住，如果再建就造成土地浪费、建材浪费、资源浪费、劳动力浪费。不要那么多那么高那么大。现在人均住房建筑面积已经达到32.7平方米，超过30平米的住宅建筑面积在国际上来讲属于相当充足了。现有居民的需求除了投机性的投资需求，真正满足生活需求来讲，已经可以满足了。我们的政策让房价不可能再出现暴涨。
影响我国经济发展变化，国际发展形势变化、老年化、国家调控政策对我们影响。国家调控政策对的影响，调控政策下使我们双轨制更加明显。保障性住房由政府来解决，富裕阶层的需求商品房来解决，双轨制使得房价出现两种状况。相当大部分人住比较便宜的廉租房，少数有钱人就住高档豪宅，有的豪宅价格就很高。所以豪宅的价格我估计还有上升的空间，房子均价暴涨不可能，但不排除满足富裕阶层豪宅的价格还有大幅上涨的可能。因为要满足不同的对象，价格不可一概而论，价格可能出现两种状况，满足不同人的需求。
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