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全城首个“四代宅”整装待发，周边业主参观完都表示“忍不住”。那也难怪，随着新房竞争白热化，开发商只能内卷起来开发更好的产品。而国家针对“好房子”也提出了迭代的新标准。比如前段时间“两会”上，住建部提出的“未来住宅层高标准将提高到不低于3米”等新的建筑标准。
并提出会大力推广惠民实用的新技术、新工艺、新材料、新产品，着力解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等大家最关心的问题。总而言之，言而总之，前几年上车的二手房业主，是真的受伤。
就像新能源车的车主一样，今年的价格直接给你砍半，配置还全顶配。老业主真的要哭晕。所以二手后续想要卖房，产品上你是没办法竞争的过新房的，唯一的杀手锏就是降价。近期，凤凰君整理珠海高新区二手房市场数据时，发现挂牌价与成交价之间差距，比想象中还要大！
整体来看，对于山海环绕的高新区而言，海景资源仍然是具有一定的抗跌性。这一点，通过二手房挂牌价与成交价的差距，可见一斑。如前环半岛，靠近海边的格力海岸、仁恒滨海半岛、保利海上五月花，降幅基本都在10%以内，成交均价能稳定在约2万元/㎡。而港湾大道上的一些大型社区，降幅基本在12%以上。特别是如海怡湾畔、远大美域等超老社区，成交均价最低才勉强破1万元/㎡。再往后的金鼎、北围区域，降幅基本在10%左右。其中，北围楼盘成交均价已经低至于1.6万元/㎡。尤其是在挂牌量较大的大型社区，几乎要以“割肉”换成交。
以高新区近半年二手房成交榜TOP10为例，挂牌均价和成交均价，降幅在22-43%之间。如高新区成交榜TOP1的海怡湾畔，挂牌均价和成交均价，降幅达29.17%，成交均价低至1.36万元/㎡，近半年成交52套。再比如远大美域，挂牌均价和成交均价，降幅达43.28%，成交均价已经低至1.14万元/㎡，近半年才成交15套。
通过对比数据，凤凰君发现高新区二手房市场情况的一些特点：
1、超老旧社区，“折旧”严重！
一方面，随着市场变化，超老旧社区本身竞争力较低，只要房子20年房龄，基本价值就断崖式下滑。
另一方面，则是高新区超老旧社区，往往是特大型小区，如海怡湾畔总户数3933、远大美域新城总户数1932，它们的挂牌量都巨大。
同一个小区挂牌的房源越多，就容易陷入价格踩踏的恶行循环中。
2、周边新房较多的小区，有一定冲击。
随着一二手倒挂的消失、新房购房门槛的放松，二手房的价格支撑就没有了，就要和新房直接竞争了。
而新房不仅社区环境更好、户型更新、品质更高，这都是二手房无法做到的。
只有在价格降到位，资源占有的优势上，二手房可以超越新房。
但是若周边一旦有新楼盘，并且是新规后使用率较高的楼盘，作为购房者怎么选？
比如珠海首个四代宅，使用率达到100%，最少比周边小区多了10%以上。
但按照现在的新规：一套建筑面积89㎡的房子，使用面积最高可以达到100㎡！新规套内100㎡的房子，建筑面积89㎡，单价2万/㎡，总价178万，套内实际单价1.78万/㎡。按照过去公摊面积来计算，同样套内100㎡，建筑面积130㎡，单价2万/㎡，总价要260万，套内单价2.6万/㎡。算下来同样使用面积的房子单价，新房比二手便宜了近一万元/㎡。
怎么选，答案已经很清楚！必然优先新房。
当然，对于二手房业主而言，旧房难以出手，也可以考虑珠海房产“以旧换新”，将房龄较大、位置较差、户型不合理的旧资产升级为新资产，同时提升生活品质。不过，凤凰君需要隆重提醒大家：
房子本来就是非标品，即便是同一户型，同一楼层，也没有两套一模一样的房子。
买房子的时候并不是把价格挂到最低就能很快出手，小区的成交活跃不代表所有的户型热门，小区成交不活跃也不代表个别房子不抢手……
这也从侧面说明了“挑房子”，一直都是个技术活！
而无论挑选二手房，还是新房，也不是说全新的房子价值一定比二手房的房子价值高，而是看，你花了多少钱，买到了什么价值的东西，并享受了怎样的生活。
你说呢？
凤凰君懂楼市2025-04-11 20:53:32来自北京市
