空中庭院、“零公摊〞、超100%使用率等……堪称房产界的DeepSeek，颠覆大家的认知。
业内出名的，如广州首个四代宅项目，户型使用率可以达到约140%。
好产品总要不断磨砺，因此对于珠海人来说，4.0住宅尚未有确切的了解与体验。好消息是，珠海真正意义上的4.0产品，马上就要来了！
这不，新年伊始，凤凰君便前往隔壁城市江门，实地体验了他们比较成熟的4.0项目。看看有哪些亮点，珠海有哪些可以借鉴的地方。![]()
同为粤西城市，从2023年开始，江门的新项目就开始带来4.0住宅设计。据不完全统计，截至目前，江门在售有近10个项目为4.0产品，今年的待入市楼盘也有多个4.0住宅产品，可以说是“神仙打架”的现状。其中，奇偶层错层设计、户户有花园、家家有庭院、赠送约6米挑高空间是江门4.0住宅的重要标志。本次凤凰君主要分享2个在当地颇具开创性的4.0住宅项目。海悦天玺可谓是“率先打开江门4.0住宅市场”的王者，该项目位于蓬江区的西江旁，不仅拥有一线水景，周边还有强校，开发商是江门本地龙头房企——海悦集团。海悦天玺目前在售二期，此前一期以约1.7万/㎡的均价卖出。二期继续保持其高端气质，所有建筑沿南北走向铺张展开，栋与栋间平行排布，以确保彼此无遮挡，户户享有360度环幕望江视野。整盘没有小面积产品，主推户型为建面128-284㎡住宅，整个项目十分纯粹，也就是在珠海来说，都少有如此净改善面积的社区。按照“礼制”，只要参观，海悦集团必邀请大家观摩其最值得骄傲的大平层——建面约284㎡户型，此户型备案均价达到约21273元/㎡，比周边在售项目高约1.1万元/㎡。并且！参观该项目样板房需要手机把放“停机坪”。可想而知，普通人很难有机会见其庐山真面目。
有啥特别之处？（搓搓小手）凤凰君将结合项目官方号与户型图为大家分享。4.0住宅最吸睛的点，在于超6米挑高空中院子。海悦天玺二期建面约284㎡户型更是创新式打造约6.8米的挑空露台，实现户户有庭院、层层有园林。凤凰君在现场吹着西江的风，深度体验了一番这个面积和层高的能带来极度享受的大露台。别说散步，就连跑步、露营、烧烤、遛狗都完全没问题，担得起“跑道型”阳台的称号！建面约284㎡的产品，三梯两户，均是四房多套间户型设计。不仅阳台占比率（半赠送空间）提升，全部飘窗（全赠送空间）把标准拉到了规范允许的最大幅度，直接让使用率高达130%+！Z型的设计，做到了每一个房间，前后阳台都能览江。而公区更是PARTY感爆棚，LDKG+X空间，连起来约190㎡。值得一提的是，该户型的赠送飘窗在交房时已打掉，给到业主的是完整的落地使用空间，这是提升使用率的关键。交标配置上，为全屋华为智能家居，全屋智能马桶设计。
更难得是的，该户型产品还配齐了无论在江门还是广东都罕见的三大件：大金地暖、新风、中央空调，甚至超过了广深不少千万级顶豪标准。对于每年冬天全靠穿衣硬抗的凤凰君来说，配地暖这点真的狠狠羡慕了！这也是全江门，包括全珠海，都尚未出现的顶配。作为4.0住宅产品，不仅是室内产品升级，公区的配套也会创新为超级场域。从参观动线来看，从项目前庭进入，天幕水帘与竹林、会所，形成层层递进的关系，有一定的隐私性。进入室内是约6000㎡的多功能会所，为双会所中心，一期会所已经投入运营，做到展示即交付。其中，海悦天玺一期会所为4200㎡，该一期会所设计为原木风，搭配窗外的竹林，让凤凰君幻视了广州合生缦云的现场。进入广州合生缦云前，同样要经过一条竹林道，大隐隐于市，会所更是豪华级别。而合生缦云的均价近10万/㎡！但是这样的豪宅享受，在江门的单价只是1/5。(值得有钱人享受）海悦天玺的会所多达25大功能空间，比如，有常规的观影室、会客厅、宴会厅、室内恒温泳池、健身室等。还有江门首个CBA同配置的室内篮球场、首个室内壁球练习场，江门独有双室内高尔夫球练习场，江门首创的双泳池（无边际瞰江泳池、室内恒温泳池）。更配置阶梯式图书馆、儿童乐园、钢琴演奏室、KTV等多个功能活动场所。就是这规格，珠海可能也仅有屈指可数的可以比拟。整体升级出家庭娱乐、商务社交、高端运动等三大特色属性，业主有家楼下就能享受到星级酒店的配套服务。作为豪宅项目，还有一点惊讶到凤凰君，海悦天玺物业收费最高标准为2.95元/㎡/月（不含公摊水电费）。在珠海来说，一个普通的小区，都要3元/㎡/月了好不好，相较于以上能享受到的服务配套，性价比实在很高。海悦天玺的更多实景，欢迎看咱们的伙伴@凤凰网房产江门站 团队拍摄制作的视频凤凰君获悉，除了做会所还不止！开发商还掏钱建了一条人行天桥。接下来，在海悦天玺和滨江绿道之间，还将有跨滨江大道而起，天玺的业主在小区出发，不用过大马路就可以安全地步行到滨江绿道，简直不要太宠业主了！![]()
对于保利旗下的产品，珠海的朋友们应该比较熟悉。比较知名的有保利西海岸、保利五月花等。而保利在江门蓬江区打造的保利琅悦，项目整体围绕新中式豪宅理念打造。户型全面采用4.0的产品规划，整体户型实际使用面积超出市面同类产品约40-50%。结合沙盘图和建筑实景来看，建筑双面有都设置挑高约6米的露台。露台处用石板隔开，上方做镂空设计，不影响采光，顶上还做好了天花板。产品方面，保利琅悦的4.0住宅涵盖建面约143㎡、185㎡、230㎡户型，两梯两户设计，户户带空中露台。本次凤凰君参观的是建面约185㎡户型，首先在电梯入户处，就有一个贴心的设计，一扇轨道式屏风门自由开合，分隔出两户业主的独立入户空间，这让凤凰君看完直呼哇塞。
进入样板房，保利琅悦的产品露台是设计采用奇偶层南北错层的布局，加上飘窗赠送，185㎡奇数层户型，计入赠送面积后，实用率可达到约119%。
值得一提的是，保利琅悦的挑高约6米露台，同样是以公共平台的空间赠送，入口分别连接室内阳台与电梯厅，这也算是截止目前4.0住宅的主流做法。这样业主就可以选择封闭室内阳台，扩大室内使用面积。同时，还拥有了一个属于自己的6米挑高私密空中花园。保利做的场景体验感十分完善，看完就有一种“我的阳台也要这样布置”的冲动。这平层单位也能做出别墅的庭院体验，可能便是4.0住宅给我们生活带来的最大想象空间。通过现场查看，凤凰君发现江门目前新规产品可赠送面积种类可谓琳琅满目，包含花池/空调板、飘窗预留面积、公共平台等，能尽可能拉高使用率。可以看到，卧室能做到双面超大采光，并且也是没有飘窗的。在珠海，270°飘窗见得多了，但是江门4.0住宅这样的设计，对于多数家庭而言无疑更为实用，不用考虑在飘窗之上再配置其它使用区。交标方面，保利琅悦配置全屋中央空调、全屋智能系统，主卫智能马桶等。就连保利琅悦门槛级产品，在江门同户型中，也采用铸铝子母门，着实够大气。社区配套方面，在参观动线上，凤凰君先进入星空车库，出来经过已经在运营的底商。再步行至新中式大门、园林、会所等前置兑现的配套，整体的体验都是眼见为实，给人以安心感。值得一提的是，作为大火的新中式产品，保利琅悦整体设计主要还是体现“在地化”。其结合五邑文化，将非遗葵艺、新会鱼灯等元素场景，落位到社区，园林打造十分用心。举个例子：社区园林核心景观的“琅月亭”，是大手笔从收藏家手中花费重金买下的清代古亭真品，从江西运输而来、保养到重新组装、修缮。琅月亭下的山瀑叠泉用150吨“山西黑”堆砌而成，同样颇费心思，经得起不同角度的驻足细品。保利琅悦的会所，在亮相之前已经完工交付+运营，打破了以往先卖房再建配套的逻辑。会所配备了恒温泳池，更设有瑜伽房、普拉提室、健身俱乐部、汗蒸房、私宴厅等，同样可以满足业主所需。在每栋楼的架空层，全维度配置茶艺馆、棋艺社、太极棋牌区、四点半学堂、悦动馆等非常实用的功能区。虽然目前看，可能也仅是“空壳子”，暂无专业机构运营。但是整体的打造堪比星级酒店。例如四点半学堂，装修标准与配置是不是很可以？并且采用半封闭式建设，无论下雨刮风，遛娃都有好去处。
价格方面，江门保利琅悦的均价约15000元/㎡，比周边新房价格高了至少6000元/㎡。物业费方面，江门保利琅悦的物业费政府指导价最高标准为2.75 元/㎡/月（不含公摊水电费）。值得一提的是，根据江门市住房和城乡建设局数据，2024年全市商品住房成交均价约8080元/㎡。而江门的4.0住宅单价都会比普通产品高，单价超过1.5万/㎡的也不在少数。只是看完以上2个社区，大家就说，值不值嘛？说了这么久的4.0住宅，到底有什么特别？与3.0的电梯房相比，有什么更好的优势？首先，4.0住宅是一种创新型的绿色生态建筑，不但让小区有园林，还做到层层有园林、户户有庭院。不过，由于其建造成本相对较高，需要更多的材料和更复杂的设计来实现赠送面积更多、公摊面积更小的目标。因此，如果以实际使用面积来计算单价，由于赠送面积多，4.0住宅分摊下来的平均售价其实要低于市面上不少住宅。目前，江门的4.0住宅主要是利用公共绿化平台做南北奇偶层搭配，没办法每一户的空中露台都做到全南向。放眼全国，还有L型咬合露台和错层露台等设计，能给住户带来更多的南向景观体验。看向珠海，位于高新区后环的华发·珠海湾将成为珠海首个“第四代住宅”。作为珠海市新型住宅试点项目，将打造全球首个无人机智能配送智慧社区。同时，项目产品参数同样全部超越前代，比如超100%的得房率。位于南湾的华发·南湾壹号苑，在当初用地出让时就已经明确将作为珠海智慧住宅试点项目。该项目目前没有详细产品信息，同样值得期待。最后，凤凰君认为，除了产品的高使用率体验，未来4.0住宅，拼的还有物业和运营。如果真的要做，不能仅仅把4.0住宅作为营销噱头，而要切实解决客户各种问题，这才是真正的人居升级。对于4.0住宅，你有哪些看法与期待？来留言区分享吧～凤凰君宠粉送福利啦![]()
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凤凰君懂楼市2025-02-11 20:15:35来自北京市
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