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他拿 150 万,杀进香港楼市,顺便搞定了「香港身份」

凤凰君懂楼市2024-11-24 20:10:02来自北京市

手握150万，你会用来干什么？

1、啥也不干，放银行

2、炒股/基金

3、旅游

4、买房，买珠海豪宅；或进军广深

5、跨境买房、投资

认知不同，最后得到的结果可能截然不同。

最近有一位地产界的资深粉丝Z君，给出了他的选项。在内地楼市政策调整、处于大放水之际，他毅然转身，杀入了香港楼市。

这位粉丝拥有珠海澳门楼市的丰富投资经验，如今他拿150万做首付，不单撬动了净投资回报率3%以上的香港房产，同时还顺手搞定了香港身份申请。

▲Z君在香港的物业中眺望

今天，凤凰君通过与Z君的深入探讨，为大家的投资思路，提供一个全新的视角。

为什么去香港？

两个关键点，道出中产的心声

近年来，香港大力度“抢人”，吸引来自内地中产井喷般涌入。

截至今年6月30日，香港各项输入人才计划共收到超过32万宗申请，短短1年间增长2倍有余。

同时间，到港人才已超过13万人。要知道香港计划3年合共引入10.5万人，如今早已超额完成KPI。

面对不熟悉的市场，与所有选择香港身份的中产相似，Z君深思熟虑背后，是两个关键因素。

其一，接轨国际化的教育环境，给孩子更多元化的选择。

数据显示，以上人才陆续入境的同时，同时亦携同累计约12万名家眷到港落户。2023年，香港国际学校入学人数创下11年来的新高。

这恰恰说明了申请香港身份的中产家庭中，有很大部分是为了下一代的高质量教育。

首先，香港的IB成绩，霸榜全球！教育体系，更有利于培养国际视野。

今年奥运冠军江旻憓的实力出圈，沸腾了无数中产父母。

她不仅在击剑领域取得辉煌成就，更精通跆拳道、花滑、芭蕾舞。在学业方面，还是个全能学霸，本科就读斯坦福大学，中国人民大学法律硕士，修读香港中文大学法律博士课程。

培养出这样文武双全的“六边形战士”女儿，显然在香港的教育体系下更容易实现。

因为江旻憓本身，便是一个典型的香港中产养娃范本——自幼在香港接受老牌IB名校教育，凭借41分的优异成绩（满分45分）成功迈入斯坦福大学的殿堂。

要知道，国际文凭课程（IB）文凭在全球5000多个认证学校普及，是名副其实的世界性教育课程。还被誉为“名校敲门砖”，是升读海外学校的最佳跳板。

香港作为全球IB成绩第一的地区，2024年全港共有2,406名考生，通过率97.7%，至少有35位状元获45分满分！全球百强IB名校中，香港学校占TOP2\TOP3。

▲2024年香港IB状元诞生学校

这你便能看到这位奥运冠军的成长土壤，注定更容易迈入海外名校，开拓国际视野。

还有一个冷知识，香港的国际学校收费，甚至低于国内北上广深等一线城市。

其次，在“高考”这条独木桥上，香港身份的优势更突出。

香港高校在世界舞台上可谓熠熠生辉。2025年QS 世界大学排名中，香港的7所上榜大学，其中6所排名上升，整体进步率为 71%。

香港的高考（DSE）制度更具有独特优势。

据不完全统计，每年约有40%的 DSE 考生可以顺利进入港八大，而排名前20%的考生可以被港三大（港大、港中大、港科大）录取，同时该成绩也被国内外超过300所名校认可，包括剑桥大学、纽约大学、耶鲁大学等世界名校。

而回顾内地高考，以广东为例，2024年重本上线率仅约15%。换句话说，若以香港身份参加DSE，将有更大的机会就读世界名牌大学。

这样的含金量，很难不让人心动。

此外，香港身份与内地户口并行不悖，恰好可以给予子女充分的自由和选择权，让他们拥有更多的机会去体验和学习，最终决定自己的未来。

“她以后的朋友一定是来自世界各地的，然后她会了解世界各地的文化，最后她会选择一个她喜欢的地方生活。”

主持人李湘曾经的一番期许，相信也道出了不少中产父母杀入香港的初心。

其二，香港是跨境理财与资金出海的理想之地。

都说“资本永不休眠”。

在打理“钱袋子”这件事情上，高净值人群的神经永远敏感。

据彭博，香港汇丰银行今年第一季度吸引超13万新增银行客户，约60%为非本地居民，其中“很大一部分”来自中国内地。

原因很简单，一方面，香港利率和内地利率将长期存在着较大的利差。30多年来，内地的存款利率持续下探，市面上2字开头的定存都已荡然无存。反之，香港多数银行年利率仍然在3%-4%；

另一方面，资本的海外增值。研究机构GlobalData表示，内地富裕阶层的海外投资比例已从2021年的约28%上升到2023年的51%。

无疑，历史上香港曾作为外资进入内地的桥梁，而今，它已转变为内地资本向海外扩张的关键平台，更成为家族财富传承的战略之所。

因此，在Z君眼中，香港既是风口，更是长期主义。

为什么没有买住宅？

香港买楼，无“学区房”

事实上，今年香港“撤辣”后，内地买家达到了历史巅峰。

根据统计，今年前三季度，“普通话拼音买家”占全港住宅交易比例的24%，人均豪掷过千万。

但诱惑力的背后，实则有着容易被忽略的要点。

首先，除了管理费、差饷地租等各类维护成本，还有中介费…细算下来，包租公并不好当。

其次是香港实行租售同权制度。以香港小学学位分配为例，无论租房还是购房，只要符合居住年限等相关要求，都有机会申请到心仪的学校。

也就是说，在香港，买住宅与优质学区优势，是没有必然的捆绑关系的。

Z君举例：如果珠海租房也可以享受学区，还会有多少人愿意拿出600多万买一套“五三”？要知道我拿出3成首付接近200万，都可以租16年了，完全覆盖小孩幼小初所需。

剩下的钱，留着享受人生，不香么？

另辟蹊径的选择：

论一个洗手间，对于香港商厦意味着什么？

综合学区的关键因素，Z君并没有主攻大家疯狂爆买的住宅区，而是将目光锁定在了屯门核心的地标商厦 ——「汇贤一号·隽峰」。

PART.01 / 紧跟趋势：香港向北、深圳南迎

坦白而言，屯门并不是传统观念中的香港CBD。但是在Z君看来，屯门至少有3个区位优势。

其一，湾区层面看，屯门与港岛、深圳前海、珠海澳门，汇聚成「黄金三角」的格局。就像番禺之于广州，屯门虽然不在香港地理中间，却具有对外联系的火车头优势。

约20分钟抵达珠澳口岸，直达港珠澳大桥；前往深圳湾口岸仅约10分钟车程，港深珠澳快速连接。

极便捷的交通，既代表着项目虹吸整个粤港澳朋友圈资源，也意味着投资者能够随时方便查看自己的物业。

其二，微观而言，隽峰处于屯门核心，咫尺商圈与配套。重点是，其还是“地铁上盖”物业，距离屯门港铁站可谓举步之间。

▲发展商供图，仅供参考

搭乘港铁，约30分钟直达西九，约40分钟达中环，畅享国际都市繁华。

其三，长远看，它与北部都会区相邻，蕴藏无限的想象力。

投资的逻辑：去有风的地方。

当下香港启动的“北部都会区”发展大计，将在与深圳相邻300平方公里的土地上，“再造一个香港”。

当世界级经济体香港与深圳融合，将迸发怎样的能量？经济体量，足以超越旧金山，跃升世界前三。

在这个庞大的规划指引下，大量的基础建设与科创产业，将会聚集“北部都会区”，并且将带来超过 30 万个就业岗位，人口预计增长约 20%，成为促进香港与大湾区融合发展的关键引擎。

港深双城“深度合作、协同发展”的共同历史使命+未来汇聚着香港最富有活力和创造力的人群，选择屯门便是对趋势与风口最好的回应。

PART.02 / =天生商机：有稳定客流作护城河

有着鲜明的发展路径，让屯门这个新区，已经跻身香港人口发展的强区。

据香港规划署2024年5月文件，屯门人口约为 51 万人，至2029年人口更将会增至57.7万人，官方预计，未来将成为全港第三多人口的地区。

不可否认的是，屯门并非中环等CBD，它并没有吸附世界500强等金融机构的优势。

然而站在屯门港铁站上，坐享屯门大会堂、屯门时代广场等文商环绕的先天优势，无论在就业还是居住人口来看，隽峰便是妥妥的“流量收割机”。

一方面，它提供约46-72㎡（约478-772呎）的小面积户型，总价约455万元起（汇率为11月20日汇率，0.9296元人民币=1港币计算）。面积小，意味着准入门槛低，不到150万首付即可入手；

另一方面，它是屯门目前最新的、小面积带卫生间的活化商厦。

▲2020年完成活化地标项目屯门汇贤一号·隽峰

一个洗手间，对于香港商厦意味着什么？

2016年起，香港屋宇署停止批复80㎡以下的工厦楼宇配备洗手间，因此屯门小面积商厦极为稀缺，也就是说能适配多业态工作室要求的选择，非常少！

而2020年完成活化的汇贤一号·隽峰，由全球500强物业公司仲量联行管理，提供24小时中央空调，尤其适合做美容、补习社、健身、网吧、中医及物理治疗等工作室与复合型商业。

▲隽峰的租客包括各类工作室

包括各类主理人，甚至立法会议员，都是它的租客，出租率高达90%（据香港中原工商舖）。

▲隽峰的租客

由于居家氛围浓厚以及靠近深圳湾口岸，不少本地与深圳市民会跨境来此上补习课，连平日的中午时间，电梯厅都会排长龙。

▲电梯厅，粉丝供图

值得一提的是，项目毗邻屯门公园，从办公室望出去山水环抱，绿草如茵，风水极佳。

▲窗外景观，粉丝供图

PART.03 / =直击投资痛点：净投资率3%，1=2的收获

与楼价走势相反，香港物业的租金近年来持续逆势“生长”。

聚焦隽峰，更因有稳定客流，放租不愁。

根据中原（工商铺）近期房租数据计算，租金回报率中位数达到3.14%。

内地人买香港物业，怕的是什么？——“麻烦”，资金出境、空档期找租客、出租后维修…劳心劳力。

而汇贤一号·隽峰，则充分解决房东的后顾之忧。

首先，发展商提供人民币贷款支持，无须烦恼「换汇额度」；

其次，发展商还将7年内租金回报率3%写入合同中，并且是扣除管理费、地租差响后的净回报率！

也就是说，甚至高于市场上的租售比。

众所周知，香港的法律执行十分严谨和专业，这样的法律保障也让Z君颇为放心。

最后，王炸的是，对于符合香港入境处所规定的香港身份证申请条件的买家，发展商还将提供最大的支持力度协助办理。若身份获取失败，更有“原价回购”政策，确保无忧购买。

也就是说，首付150万，将得到“1=2”的超级大礼包。

▲粉丝供图

说到这里，这个发展商到底是什么来头？

凤凰君了解到，均德投资有限公司(Queenston Investment Limited)成立于2004年11月19日，是香港专注于民生商业的投资管理公司。

其背后，则是一家新加坡的全球化财富管理公司德豪财富（新加坡金融管理局牌照编号：CMS101242）

▲网址：https://dhwm.com.sg/

接下来均德投资有限公司投资的另一个项目——隽朗将投入运营，它定位为生活中心+城市奥莱，可以遇见接下来隽峰的小面积产品将更加抢手！

如果你也认同Z君的眼光，欢迎加凤凰君，我们群聊一下！

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