珠海楼市的“倒挂”现象，往往是一二手房之间的差价，但当下市场正在经历另一种倒挂——成交量。

早前，珠海不动产登记中心数据显示，今年第一季度，珠海新增商品房登记为3164，存量房转移登记（二手房）为5150套，二者相差近1986套！

增量缩减，存量冒头，珠海楼市真的要开启下一个阶段，进入存量时代？

连续三季度，二手房成交反超一手房

印象中，珠海楼市一直以来是新房为主导的增量市场，为何今年二手房成交量屡屡反超？

回答这个问题前，先要分析二手房如何一步步“起势”的。

前几年受经济下行和疫情影响，投资客着急出货，造成二手房市场的挂牌量激增，纷纷降价出逃，一二手房价倒挂进一步缩小，导致投资客被洗去大半。

珠海存量房转移登记（二手房），亦是从2018年开始一路飙升，到2020年到达顶峰27460套，随后下降，到2023年，已回落到23818套。

最低谷是在2022年，仅16820套，市场需求一直都在。

目前，二手房平均每月成交量基本稳定在1700-2000套范围内，波动不大，充其量如常发挥罢了。

再者，在新房、二手房房价没有明显倒挂的背景下，近年来交付楼盘增多，且限售年限缩短，次新房供应量大又价格美丽，进一步提升二手房成交量。

一方面二手房存量增加，另一方面涉宅地成交却在逐年“缩表”：

2020年，成交总面积约137万㎡；2021年，成交总面积约93万㎡；2022年，成交总面积约109万㎡。

2023年，只成交8宗涉宅地，成交总面积约37万㎡，断崖式下跌。

涉宅地成交的数据，直接影响到新增商品房的供应。

新增房源的降低，导致2023年下半年开始，珠海新房成交量“腰斩”，一个季度勉强4000多套出头。

也正是从2023年下半年开始，珠海二手房成交开始反超新房。

挂牌量超5万套，房东哭了

看完成交量、房价走势，我们再看看二手房挂牌量情况。

据贝壳网数据，截止4月29日，珠海二手房挂牌量约4.84万套，而在4月4日，这个数字还是4.6万套。

20多天增加2000多套，然而成交量并没有明显的上涨。

挂牌时长方面，据安居客显示，3月珠海二手房挂牌时长70天，环比下滑12.3％，同比上涨19.2％。

这意味着，一套房今年2月要79天卖掉，去年3月仅需58天脱手。也就说是，今年房东更难卖房，交易时长会拉长。

可以说，珠海二手房供应远远大于需求，极度不平衡。

二手房市场发生价格“挤压”几乎是必然，“笋盘”辈出。（→冲！珠海二手房成交TOP30小区，90％都降价了！）

市场上“降价30万”、“割肉50万”的新闻已不算新闻，连香山湖，文园学区的昔日网红神盘都开始降价出售。（→5万＋套了！业主心滴血！香山湖、文园网红盘，都直降50万＋...）

二手房价格持续下探，这无形中滋生观望情绪，挺多打算置业二手房的人表示，不急，再等等，还能降。

珠海楼市存量、增量并存

有一说一，从市场表现来看，二手房成交量数月反超新房，说珠海步入存量时代，有一定的道理。

但细细剖析，答案没那么简单。

第一，二手房政策已“应出尽出”，供应量大增，但成交量始终上不去。

换而言之，珠海新房市场供应极为充足，住宅库存不容忽视。可想而知楼盘之间的竞争多么剧烈，再加上增强买家信心，将楼盘熬成现房、准现房太过正常了。

退一步来说，新房只是销量表现一般，仍具有增量需求。

所以，更为准确地说法是，珠海楼市现处于存量、增量并存的市场。

“以价换量”是当前背景之下的法宝，对购房者却是大好事，意味着能更实惠的价格入手心仪的房子。

毕竟啊，一个还能流动的市场，就还是好市场。