注意了!横琴,率先打响「去库存」大战!

不知大家有没感受到，虽然正值五一假期，但是楼市政策暗流涌动。

聚焦珠海，尤其是横琴，相关动作十分频密。

其一，出台新政，盘活存量资产，让商办调整为酒店；

其二，拟放宽限购，让更多澳门居民购买澳门新街坊。

主打一个「去库存」。

首先看第一个政策：商办可调整为酒店。

可能有小伙伴会问，横琴土地不是很稀缺吗？规范居住用地占比仅为18％—25％（据《横琴粤澳深度合作区总体发展规划》），还需要去库存？

其实重点并非住宅库存，而是商办库存。

历史原因，横琴商办项目的空置与烂W情况，一直备受关注。

如今，横琴找到解题思路了。

日前，横琴粤澳深度合作区印发《关于促进合作区酒店业高质量发展的若干措施》和《既有商业办公建筑调整为酒店临时使用的操作指引》。

其中提到：

在不改变用地主体和规划条件、符合结构安全、消防要求的前提下，允许以8年为限，存量（已完成竣工备案）空闲商业、商务办公物业可以改作酒店使用，无需办理用地及规划许可；鼓励引进国际品牌酒店，鼓励参加星级评定。

但是，申请人应就调整为酒店临时使用的必要性，征得合作区经济发展局同意意见。存量空闲商业、商务办公建筑改作酒店使用期间，土地使用权人不得申请终止调整，不得对其产权进行任何形式的交易。

值得一提的是，日前国家移民管理局发布“自5月6日起出台便民利企出入境管理六项政策措施”。

凤凰君曾提到，其中“旅客‘团进团出’方式经横琴口岸多次往返横琴与澳门”政策，不但有利于刺激琴澳旅游，更将对横琴的旅游消费有较大的提升。（→重大调整！横琴喜受益！）

实施7日内可以“团进团出”方式往返琴澳，无疑将让到澳门旅游的游客，居住、消费上，多了一重“横琴”选择。

如今，不仅国家给条件，横琴更是“创造”条件，将存量商办调整为酒店，进一步推动横琴酒店业向更丰富多元的方向发展。

这样的思路值得点赞。

再看第二个政策：澳门居民购买澳门新街坊住宅条件大幅简化。

同样是近期，横琴规划和建设局发布了一则公告，涉及到澳门新街坊项目土地使用权出让合同中关于住宅销售对象条件的调整。

凤凰君发现，关键变更在于，符合条件的澳门居民在购买该澳门新街坊项目住宅时，可不执行珠海市及横琴相关房地产限购要求。

调整前，澳门居民需符合多重具体条件，如年龄、居民身份验证、在澳门与珠海的房产拥有情况等，方能具备购买资格。

调整方案实施后，条件大幅简化：凡年满18岁的澳门居民，持有澳门特别行政区政府颁发的有效身份证件，即可不受珠海及横琴现行的限购约束，参与购买该项目住房。

明显看出，对于澳门新街坊的销售对象调整，也无疑是放松购入门槛，加速新街坊的销售。

当然，以上政策的出台，都是有迹可循的。

关心楼市的小伙伴们，应该知道4月30日的这场重要的会议吧：

这场研究经济工作的政治局会议，对当下楼市提出了新要求：

继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

核心信息浓缩为12字：

消化存量房产；优化增量住房。

1、消化存量房产。

其实可以理解为我们熟悉的“去库存”。

（经济大V刘晓博说：为什么不直接用“去库存”这个说法？大概是为了跟2015年末提出的“去库存”区别开来，避免引起联想。那一轮去库存太生猛了，不能让它重演。但是凤凰君认为，意思也就是这个意思。）

这个存量房产，不是指二手房存量房，而是指新房存量房。

也就是：

开发商已经建好的但没售出去的房子，甚至现房；

已经拿到预售证还没卖完的房子；

已经拿到土地待建的房子；

也包含停工的房子（烂W楼）。

目前，珠海的库存房还是很多。很多楼盘已经交付，但还没售完。这就是最主要的存量房产。

聚焦横琴，商办产品，便属于非常大的存量库存。因此，推动商办库存盘活，正是对政策的很好响应。

2、优化增量住房。

两个层面：

优化新增土地供应，优化新增房产供应。优化可以理解为减少，或者说优化新增楼盘的结构和品质。

优化新增房产供应，就是减少供应量，少拍地。

政策一环扣一环。自然资源部近日印发《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。

这份通知的核心内容是，要求各地根据市场状况决定土地供应节奏，具体为：

商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

官方并未公布去化周期超过36个月城市的名单，但凤凰君研究易居研究院的《百城住宅库存报告20240430》发现，珠海属于去化周期偏低的10个城市之一。

如此层面看来，珠海的供地计划，应该没有受到“暂停土地供应”政策影响。

目前，各大财经博主普遍认为，5月份开始，将会有更多措施推动楼市回暖。

我们也一起期待。