毫无疑问珠海市场存在相互踩踏，为什么总有人“愿意”领跌？不怕亏？
固然有对后市极度看空的、有高杠杆现金流紧张的，有家里急用钱的，赶紧抛盘卖了，变现的业主。
趁着假日期间，凤凰君梳理了2024年珠海部分成交热点小区的最新挂牌价和近半年成交均价，发现当珠海二手房进入所谓存量市场，定价权，似乎掌握在另一批人手上。
在凤凰君盘点的超30＋热点小区中，价差比在低于15％的仅9个盘，不足三分之一。
而超20％的小区有16个，最高价差比达到38.8％。
以价差比最高的恒大海泉湾为例，其最近成交的一套约82㎡2房，成交价亦降至6781元／㎡，总价仅56万，调价8次，相比最初挂牌价85万，少了29万！
一开始房东按当时平均约1万元／㎡挂牌价出让，但是“正常价”根本卖不动。
然后经历8次调价，总价从最开始的85万，直降29万，才成交
据凤凰君了解，恒大海泉湾首次开盘在2017年初，当时推出的公寓及小高层50-115㎡非毛坯单位，均价9000元／㎡左右。
不算持有成本，9000元／㎡降至6781元／㎡，降得泣血，房东亏惨了。
当然也有价差比过大，是由于大盘分期，早起入手的可低价出售，进而拉低成交均价。
如高新区前环半岛的格力海岸和仁恒滨海半岛，虽然价差比皆接近33％。但格力海岸2013年开盘均价才约2万元／㎡，仁恒滨海半岛2015年约1.8万元／㎡。
在考虑到朝向、海景资源因素，总体而言，两盘前期的业主都不算亏。
以格力海岸最近成交的一套约161㎡4房为例，成交单价约26568元／㎡，总价约430万，调价5次，比最初挂牌价630万，降价200万。
看似大出血，但是这是2014年的房源，如果当初是以2万出头价格入手，还是可小赚一笔。
无他，皆因10年楼龄以上二手房已经到达价值临界点，再持有就真会变成【不动产】。
这种类型的二手房，不管新城区老破小还是主城区改善盘，都有最强烈的抛售冲动
如航空新城昔日红盘中海左岸岚庭，2017年房价就突破约2.3万元／㎡。
现在挂牌均价23510元／㎡，成交价可以打到19334元／㎡，砸盘率约21.6％
但对于早期业主，当时的上手价在1.3-1.5万元／㎡，如今依然还有5000元／㎡收益左右。
他们一旦愿意让价，2017年之后入手的房东就别想好过。
另一个二手房砸盘大户，是最近2-3年交付的项目。这些楼盘新房成交普遍在2021年或之前。
当时市场尚未转向，业主的期望值都非常高。然而经历2022-2023年市场洗礼，预期大跌，房东们知道很难回到当初上手价，会小亏谋求出手。
如龙光·玖龙玺，2021年交楼，当年开盘价从4.5万元／㎡，一直涨到5万＋元／㎡。
目前已成交2套二手房，均价皆在4.5万元／㎡左右，价差比已达30％。
约98㎡二手房的成交总价比最初挂牌价低了50万，约102㎡二手房成交总价比最初挂牌价低了110万。
哪怕是文园神盘——五洲花城三期，价差比仅5.25％，情况也没有想象的乐观。
2月28日，五洲花城三期卖出了首套二手房，成交的是一套约189㎡5房，以总价1093万、单价57594元／㎡成交，相比最初挂牌总价，降了46万。
而到了3月12日，第二套成交二手房，单价已降至54002元／㎡，相比最初挂牌总价，降了65万。
▲图源贝壳官网
同时，五洲花城三期挂牌价最低亦降至约50492元／㎡，房东从1月14日挂牌至今，调价3次，从800万一直降至735万，尚未成交。
最后提醒大家几点：
1、对想置换的业主来说，宁愿降价亏点也要尽快卖、尽快换，留给你们卖房的时间不多了。
随着建筑新规的普及，旧盘二手的竞争力会越来越弱，以后会更难出手。
2、对买家来说，尽量选更新、更好的产品。
在楼市行情没有完全好转之前，割肉砸盘的肯定会存在。但，价格下跌会有度，不可能一直下跌。
现在，可以时刻关注楼市的变化，捡漏机会不少。但是如果要买二手，记住一定要远离远郊区、老破小，尽量选更新、更好的产品。
凤凰君懂楼市2024-05-05 21:32:46来自北京市
