掏心窝子!2024年珠海楼市重头戏,绕不开这5大板块

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新的一年，珠海的“城市发展重心变化”发展默默完成了一波“换血”。

从供地情况就可见一斑，去年航空新城、科创北围、唐家半岛等板块基本没有宅地供应，进入配套完善期。

但这不代表这些板块失去了购房者的关注度，而是政府红利的倾斜，更多地向发展中的板块涌入。

作为购房者，关注处在上升期的板块，何尝不是像当年关注航空新城等板块一样，期待一个更好的未来。

本文，凤凰君将为大家重点梳理5个板块，主要有2个原因：

一是板块处于开发起步期，对于不少购房者来说认知度比较低，但整体素质优秀，值得持续投以关注；

二是感觉这些板块如“平静的水面”，好像没什么可买的了，但其实它们已蓄好能量，随时可能爆发，都有可能成为今年的主流置业中，你不得不关注的板块。

所以，今天这篇稿件相当于一份攻略，凤凰君会通过各个板块目前已开发情况、重点配套情况、可售情况以及预供应的情况，希望能给关注的购房者带来一些帮助。

航空新城南拓区

航空新城南拓区，顾名思义是位于航空新城以南的拓展区。

目前航空新城的配套兑现度超85%，大概率仅剩1宗小面积的涉宅地待出让，未来的大势，必然是属于一脉相承的南拓区。

从规划上看，南拓区的控规于2020年发布，如今，这里更将成为“西部城市中心”。

配套方面，除了围绕九洲保利天和分布的天和海鸥广场、天和幼儿园、金湾高尔夫俱乐部、金湖公园等，其它位置均处于待开发状态。

▲天和商业配套实景图

在售项目仅有九洲保利天和，是236万㎡果岭大城，目前在售建面约81-143㎡瞰景高层、约370-685㎡果岭臻墅。

▲天和实景图

2022年12月7日，该板块的一宗约16.4万的商住用地走上了拍卖席，最终华发以总价34.65亿元竞得该地块，包括住宅、36班小学、道路用地。

该项目即为今年将面市的金湾华发新城·观澜四季，是该板块继九洲保利天和后的首个项目，可称上是新区的开拓者。

结合该项目的地块指标和价格来看，应该也是走品质改善路线。

关注理由：

首先，航空新城南拓区紧邻核心区（C片区），有着与生俱来的地段优势。这里距离横琴仅需约20分钟车程，还可以承接横琴等板块的购买力。

这里前期可共享航空新城兑现的所有配套，包括市民艺术中心、公共文化中心、国际商务中心、产业服务中心、大型商业项目金湾华发商都、珠海展览馆等。

后期板块内规划的配套同样是高标准，包括奥体中心、综合医院、妇幼医院、养老院、从幼儿园到中学等。

配套既丰富，又能补足航空新城缺少的大型医院、体育中心、养老院等配套。

其次，便是稀缺性和舒适性。这里的宅地基本规划为纯宅地，围绕着金湾高尔夫和金湖公园而建，拥享绝对稀缺的生态资源。

且周边没有老破小，城市面貌很纯净，适合打造改善、低密度的住区。

第三，“航空新城南拓区”作为西部重点发展的中心区域，规划用地总面积是航空新城4倍之大，而且目前仅有一个项目及一块已出让的地块，其余地块均可开发。

未来，如果产品表现不错，依托板块的地理位置和配套优势，南拓区延续航空新城热度的可能性是比较高的。

如果你是一个“航空新城”粉，未来有改善置业的需求，这个板块是值得密切关注的。

适合客群：改善、养老

新香洲-三溪科创城

新香洲，是目前整个香洲区最精华，最有钱的地方，几乎是年年自带“热搜体质”。

以梅华路为界，向北就是大家听到耳朵都起茧的香山湖大本营。

向南，就是新香洲住宅的主要区域，周边还分布有政务服务中心、市民艺术中心等官方机构，同时更是“三文园”学校的主阵地。

而向西而行，从区位上看，三溪科创城（下称“三溪”）属于新香洲的扩容区，又被业内称为“香山湖B片区”，生动且直观。

▲某三溪项目公交站牌广告图

但按规划来看，三溪自成一派，所以咱们可以单独划为一个板块来看。

在我们的公众号，已经报道过好多次这个板块的配套进度。但不少购房者，更愿意称它为“坦洲对面那个板块”，实在是被区域位置“蒙尘”了。

但实际上三溪的“能量”很大，作为主城区范围内极少有的可成片开发的板块，我们现在看到的三溪还只是刚刚发力而已，所以必须榜上有名。

作为一个产城融合区，不同于以往“先卖地再做配套”的模式，三溪科创城采用配套先发力，再滚动出让地块的良性循环模式。

从2020年至今，仅4年时间，三溪幼儿园、三溪小学均已开学，三溪公园、三溪邻里中心、漫舒·溪里商业街区、雅乐轩酒店均已动工，都将在未来2年投用。

还有主要建设为医疗、健康管理、养老于一体的康养结合机构——三溪社区医院，预计余2025年完工。

如今，板块内大部分路网已成型，日常已车来车往。未来，通过金溪路全线向北连通唐家大学城片区，汇通更多的高素质人才和消费力。

商品房市场方面，首个入市的明溪花园，带来的建面约69-101㎡两至四房，可控的面积与总价，大大降低了购房者们想要留在主城的门槛。

▲明溪花园效果图

漫舒·溪里，目前4栋住宅楼全部封顶，在进行内部装修中，预计今年年中面市，并计划于2024年底完成景观、智能化、公区精装等施工内容。

项目整体集文化创新、旅游休闲、商务办公、酒店商业、生活居住于一体，整体计划2025年12月全面竣工交付。如此高配置，让这个项目的市场期待值高了许多。

虽然目前整个板块的房地产开发程度不高，但三溪科创城的政府红利倾斜非常明显。板块先在完善产城融合配套方面，短时间内打开知名度，高知人才的聚集度也十分可观。

毕竟这里也是隶属主城区，紧邻新香洲核心区，因此该有的东西都有，尤其是商业配套方面。

除了目前九中和凤山中学未划分学区，未来居住人口跟上之后，会迎来学区洗牌之外，其它主要配套基本都已到位，算得上是一个可以即买即住的板块。

加之，在售项目的均价低于新香洲核心区约1万/㎡，一路之隔，总价起码减少100万，你说诱不诱人？

整体来看，不论是从板块发展潜力、配套呈现度和产品可选择性上来说，三溪板块都是目前，乃至之后，主城区非常值得关注的板块之一，值得主城党们持续保持关注。

适合客群：首置、首改、投资

科创北围

去年，科创北围可谓是卖地不积极，一宗地块也没挂。

但是在配套兑现度方面，这里在暗暗蓄力。

板块的西侧基本开发达70%，东侧开发也近半。可以说整个板块无论是从呈现度，还是建设进度来说，都超出了凤凰君的想象。

除了已开学的礼和中小学，新型产业项目等，科创北围还将迎来了多个重磅项目。

珠海首座华润银行总部大厦，项目自身配套办公、商业、营业厅、员工餐厅、员工酒店式公寓、会议中心、数据中心、档案中心、职工活动中心、润银台等全生态功能，满足华润银行总部现阶段及未来发展的全方位需求。

教育方面，华润置地配建高品质小学已于今年4月实现封顶，最快将于明年移交使用；正方深悦湾配建了18班幼儿园和36班小学，并计划于2024年交付给政府。

公共配套方面，香山医院预计2026年完工投用，香山中学预计今年投入使用。

楼市方面，科创北围有10余个项目在售，整体均价在2.4万㎡左右，从一房至五房均有。

接下来，还有2大纯新盘将入市。泰盈·玖悦北岸，预计推出建面约78-115㎡三至四房；华发深湾荟，规划了81-104㎡超高使用率的三至四房。

随着金融、教育、商业、市政道路等区域配套加速兑现，科创北围的区域能级也将逐步提升！

与此同时，这里相对于高新区的其它板块，不仅配套日渐完善，还有着更低的置业门槛，加上有开发空间，有新的产业和居住人口导入，形成正向的职住循环。

通过金琴快线、兴业快线（北段），科创北围可以快速连通主城区。相对于老城区而言，科创北围作为新城区还未饱和，城市界面也更新，容易找到新的价值增长点。

对于年轻人安家、主城区周边城市人群寻求离就业圈更近的区域置业，都是不错的选择。

适合客群：刚需、首改、投资

十字门

打造有超千亿级体量配套的十字门，在过去10余年间，已云集众多珠海人都耳熟能详的地标建筑。

如珠海中心大厦、国际会展中心、华发中演大剧院、铂金五星级酒店瑞吉酒店、华发喜来登酒店、十字门华发商都等。

未来两年，包含十字门中学、十字门华发商都三期、中海十字门项目A区商业、十字门邻里中心、连屏小学等多个项目也将投用，板块的实力更优更强。

楼市方面，目前，板块在售新盘不多，单价从3字头到6字头的项目都有。

其中，最受关注的莫过于华发琴澳新城，夺得了2023年珠海全市网签销冠，这也是它连续3年稳坐全市销冠的位置。

同时，作为高端改善项目的华发湾玺壹号，首开即热销8.2亿，同样拥揽楼市热势。

而十字门的新项目，主要为华发琴澳新城内的新组团，比如近期开放了实景展示区和样板房的华发琴澳新城 | 悦玺，将推出约90、109、129㎡户型。

该项目全系自带或可改大横厅设计、超高赠送、超高使用率、全系超大入户玄关设计……每个关键词都令置业家庭心动。

关注理由：

十字门呈现给购房者和欣赏者的面貌都十分具象化，无论你是需要置业，还是来此休闲、购物、办公等，都能找到对应的满足方式。

如今的十字门，可以说是珠海最值得一看的板块前三甲。

她就像一个天生丽质且后天亦不断完善自身的大家闺秀，她的美是毋庸置疑的。凤凰君愿持续报以专注的眼神，看她如何继续步步生莲，顾盼生辉，不断超越自己。

适合客群：改善、养老

湖心新城

湖心新城（本次特指湖心路西侧板块）位于金湾立交和香海大桥的桥头堡，占据东部人流进入斗门首站的优势。

这里亦与航空新城相距较近，但均价差距达到5K-1万元/㎡，因而成为不少刚需客群的首选。

配套方面，2018年开始，中铁建、建发、复地、金茂等外地房企陆续进入，到2022-2023年陆续交房，这些房企配建的学校配套基本已投用。

商业方面，则暂未有投用的配套。

楼市方面，在售项目均价1.3万-2万/㎡的均有，塔楼、板楼，高层、低密小高层，空间极致的70多平三房，到100多平的四房、复式五房，也都有。

预计在今年，如果进度快的话，湖心新城还将会有多个住宅项目入市，主要为大横琴项目。

关注理由：

湖心新城最大的特点就是可选择的项目多，在价差不大的情况下，购房者可以慢慢对比挑选，圆自己一个在珠海的置业安家梦。

而不足之处在于，板块内配套略低端，仅能满足基本需求。

所以，如果你是对配套要求较高，或对居住环境品质要求较高的购房者，这个板块暂时可能没法满足你的需求。

同时，接下来的一波集中亮相对于板块来说，是把双刃剑，但也或将是一个集中一处发力、占领市场“出头”的好机会。

但对于购房者来说，目前整个板块的居住界面的确不太理想，就看这波集中开发是否能给板块带来一些质的飞跃了，值得密切关注。

适合客群：刚需、首改

结语

以上，就是凤凰君梳理的在新一轮城市发展周期中，值得重点关注的板块。

作为普通人，不一定能时常跑在城市发展的前面，但是有些路线已经有迹可循。

当然，珠海的其它板块也在奋力发展当中，首要还是从大家自身需求出发。

目前大家更看好哪里呢？未来珠海还将有更多高价值板块诞生，大家猜又会在哪里？欢迎留言分享！