“五折”降价?你说谎!

△点击蓝字关注我们,添加星标留住凤凰君没想到,珠海楼市会以这样一种方式上热搜。刚开始只是一个叫@时刻青岛的视频号发出的消息,打开这个远在青岛的号,内容都是各种震惊体。一日之间,漫天关注。经过正经媒体@第一财经的发酵,这回真的让珠海成为打响五折降价的第一枪的城市了。事情怎么看呢?互联网有一种,叫“嘴替”。就是帮人家把心里话说出来的人。现在的楼市,多是“怀疑”、“消极”,大家都在看市场到底能跌到什么程度。毕竟一方面,以前的房价过高,特别一些郊区、配套没起来的板块,降下来才叫理所应当。另一方面,疫情后,近期的经济情况大家也都有切肤之感,收入少了、荷包瘪了,很多老铁甚至都下岗了,儿细老婆嫩,生活压力爆表啊!这个情况下,喊了几次的存量房贷利率到现在都没有出来,情绪到了一定程度,心里更期待来一次石破天惊的猛料。于是“五折降价”来了,而且再“送”上对官方的采访,说地方政府默认这样的降价。大家进一步联想,也就意味着全面降价时代要来了!未来“房子如白菜”的时代,竟然在我们有生之年看到!也许正因为此,这个消息就这样爆火起来。互联网是有记忆的。在珠海深耕7年,一直关注珠海楼市发展,在凤凰君的公众号上,也陆续有记录这次“五折降价”主角,金湾宝龙城的房价变化。再结合与几位一线的中介朋友深入了解的情况,我们也尝试捋清楚金湾宝龙城房价脉络:2019年12月31日,宝龙31.2亿元首入金湾,宣布再造一座宝龙城,将建设商业体与住宅;2020年3月1日,首轮疫情刚平息,项目正式开工;2020年8月1日,住宅样板房首开;2020年11月,金湾宝龙城推出约90-126㎡三四房,带装修报价22000元/㎡;2021年3月,9套特惠房源,当时的单价是23000-24000元/㎡,这个时候已经看到涨价了;2021年6月,一口价特价房折后价格最高26080元/㎡;2022年2月,金湾宝龙城推出二期约68-83m2的2至3房,均价22700元/㎡,单价最低有20000元/m2;后面一年基本都维持这个价格。到了2023年6月,则爆出15000元/㎡。当时一期尾盘约91-110㎡的3房,均价在18000元/㎡左右;二期68-83㎡的小户型,均价在15000-17000元/㎡。从我们录到的价格来看,金湾宝龙城的价格曲线就是0000-17000元/㎡左右流动,时间轴是2020年-2021年-2022年-2023年。从最高26000到17000元/㎡,降价9000元/㎡,幅度35%。这是实际售价情况(均价)。然后,我们看看网上所指的“五折”的事实根据。这里用的是备案价。根据珠海市住房和城乡建设局公示的信息,金湾宝龙广场目前在售的三期D区域,其中1、2栋从2021年11月到今年7月份一共经历了5次备案,每次备案的价格都有所下调。2021年11月份的备案均价为26889.95元/㎡,最贵的一套28358.13元/㎡,最便宜的一套24754.9元/㎡;2022年3月,第二次备案,均价25509.12元/㎡;2022年8月,第三次备案,均价23098.14元/㎡;2023年4月,第四次备案,均价20804.33元/㎡;2023年7月,第五次备案,均价18967.07元/㎡,最贵的一套单价20035.17元/㎡,最便宜的一套17523.17元/㎡。也正是最后这次调价,根据“新房降价不能低于备案价的85%”政策,最低价格按照最低85折销售的话,最便宜的一套只要14895元/㎡,折合单价不到15000元/㎡。把这个价格,跟最高时候的备案价一除,这不就五折了吗?宝龙方面对此事也是这样回应的:该房源2021年初备案价 2.8万/㎡(最高的那套),但中间已经历两次调价,今年4月至2.1万/㎡,7 月至1.9万/㎡,因此坊间传言的2.8 万/㎡打对折是失实的,因为传言中截取了最低价的15那套与最初的备案价比对。结合来看,这里的事实便是:1、并非一次打5折,而是经过几年来的多次价格下调;2、只选择了备案价最高与最低*85折来做对比;3、2022年-2023年对外售价在15000-22000元/㎡之间浮动;4、15000元/㎡左右的销售价格并非近日才出现。如果说珠海的楼盘存在降价行为,这是肯定的。比如昨天凤凰君统计的百盘房价数据(珠海的“金九银十”,要守住啊!),绝大部分的楼盘8月份的报价降100-3000元/㎡不等。尤其是金湾宝龙城所在的B片区,从2019年均价在2-3万/㎡区间,已经跌落到1.5-2万/㎡,整体滑坡,那是相当惨烈。而降价猛烈的楼盘,也并不止金湾宝龙城。比较知名的“价格屠夫”,如科创北围的珠海雅居乐国际花园的复式产品,也降到18000元/㎡左右,要知道,它的地价可是28000元/㎡!再有就是海伦堡项目了,在西城B片区,海伦堡玖悦珑湾,特价房源价格约16000元/㎡左右,而它2021年拍下的地价可是约14942元/㎡,堪称贴着地价卖房。但这些真的都是特例。所以在此,凤凰君提醒大家,对于网上的传闻,还需要注意甄别。特别是外地的很多营销号,或者大V,根本不了解本地市场。比如关于西城B片区的情况,实际凤凰君也早有报道,而且一直以来都持续跟踪,打折没有,风险怎样,都会如实汇报。所以欲了解本地真实情况,凤凰君有很多楼市群,有兴趣可以入群。五折降价,摧枯拉朽。有些朋友,似乎拍掌等着崩盘。实际上,楼市崩盘,对于我们普通百姓真不是什么好事。一来,对于已买房的人来说,房价蒸发,对于很多已购房人群来说,更是可怕。因为贷款仍要还,但是房子已不值钱。二来,作为支柱行业的房地产,直接导致与之相关的多个行业受到严重冲击,进一步影响经济。对于未买房的群体来说,也不是一件好事。可能很多人会骂凤凰君,你是楼市号,就只会鼓吹楼市。实际上,我们并不希望房价暴涨暴跌,而希望在稳定的市场中,看到开发商有余力围绕人们新的一些购房需求,做好产品,做好服务,满足大家更丰富的需求,除了卖房,其实开发商还能做很多比如养老、度假、物流等新型的房地产服务内容。但现在,很多房企,只能像金湾宝龙城这样不断下调价格来求生存了。凤凰君建立了珠海购房楼市交流群,现在有8000+粉丝啦!欢迎扫码凤凰君,与他们一起互动交流吧!往期精彩房价|珠海的“金九银十”,要守住啊学区 |文园中学及幼儿园实景多图!利率 |LPR没按“剧本”下调配套|十字门中学动工!2024年投用!交通|珠海市轨道交通线网规划公示!