从被称为“史诗级”房地产救市的金融16条，到优化疫情防控工作20条，再到外部环境人民币汇率持续回升……悲壮的2022年已经进入倒数时间，现在的信号，对房地产意味着什么？在这些政策的作用下，未来珠海楼市有什么值得期待？凤凰君采访了珠海房地产行业的专业人士，展开全面解读！*以下排名不分先后，感谢各位珠海楼市资深人士的精彩观点
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房地产行业是一个高现金流要求的行业，它所需要的资本周期比一般的行业要长，而且要求的金额巨大。影响房地产走向除了消费力因素以外，金融因素应该是比限购等法规更重要，所以这个“金融16条”给市场传递信号，对于头端是政府能有限调整资源配置，中端是开发企业能够减少开发资金压力，末端就是购房人资本支出相对来讲会较少。经过这几年调控，房地产的泡沫基本出清，现在是消费信心问题，而不是需求问题。这个16条应该是最近36个月房地产比较能落实的政策，应该来讲是实实在在的利好。“金融16条”是二十大后首次在金融领域集中推出支持房地产政策，相当的全面。但我们也必须看到，这只是一个上层的指导意见，具体到一个房企、一个城市、一个项目，还是存在很多难以调和的棘手问题。首先目前房地产遇上的问题，不全是市场造成的，过去房地产野蛮增长，让大多数房企失去理智，在加杠杆的路上越跑越快，债务的压力早已出现，导致目前出现的资金周转断层问题，市场只是起到一个周期性的引爆，更大原因是房企自身的决策造成。所以个人认为，房企资金问题是自身的问题，如果让整个社会去帮助其解脱，这本身不太合理。其次，如果以国家之力去承担房企自身的决策失误，不仅仅是主体不对的问题，也是违反了市场供求自然平衡的问题，可能会导致后续金融系统更加的不稳定，这种风险，对国家来说，可能比房企的金融危机大得多。因此，16条金融政策，个人认为更多是指导性意见，对房企、市场的利好有限。在今年持续投放的房地产政策中，这次“金融16条”确实有足够的分量，给“打入冷宫”的房地产行业注入了一剂强心针，从相关部门、金融机构、房企、购房者等多个层面集结发力，一定程度上，可以理解为是金融放水的一个超级动作。但就目前的行业现状而言，估计恢复的路径估计会很漫长。1.缓解债务之急，更合理的周期来进行融资还贷，避免直接暴雷；2.为保交楼提供专项支持，避免烂尾和社会化群体事件产生；3.积极探索收并购的市场化金融模式，在资产的风险处置上提供保障。换言之，当房企资金盘稳住，不低价抛售烂尾躺平，市场会逐渐回归到一个理性的消费环节。10月的经济出现加速回落迹象，疫情的反弹给经济带来较大的冲击，这时候出台“金融16条”传递出“稳经济”迫切性。这“金融16条”对房企无疑是重大利好，扩大了房企融资的渠道，降低了房企的融资成本。债务到期后，可以延期一年的措施很大程度上缓解了房企的资金压力，让房企得以有喘息的时机。对市场也有比较好提振作用，首先肯定了房地产在经济中的重要作用，因此在年末2个月“稳”经济下，首要的是稳房地产市场，加上年底为交付高峰期，做好保交楼的攻坚战，针对性的金融政策确保年底顺利交楼，增强民生信心。加上对购房者的断供现象也有相应的政策指导，一定程度上缓解了购房者的焦虑情绪和改善投资者的投资偏向。![]()
全国的房地产市场我相信在“房主不炒”的前提下，以及产业决定国家发展的思想下，无论什么政策，都不会出现全国房地产的普涨。更多会体现在特殊城市和特殊城市群，如长三角或粤港澳大湾区这些深受国家关注的区域以及人口流进的城市，这部分区域的房地产回暖，我认为会比较合理性。在目前这种全球经济衰退、全国经济低增速和房地产的萎靡不振的行业现状下，还谈回暖问题，个人感觉有点好了伤疤忘了疼的感觉，何况现在伤疤不是好了，而是扩大和加强中。从2021年开始的大量房企债务暴雷状况看，我们首先要承认房地产已经进入后期发展阶段，这个时候最好的办法是去杠杆、回现金、调整战略、面向未来，用有大舍才有大得的心态去度过这个难关。正视房地产未来规模的萎缩性、房地产经营的稳进和精致性，破除规模致胜和资本独大思维，在这种经济和行业形势下，个人认为没有回暖一说，只有哪个房企有能力顺利进入下一个时代之说。跟大家看到的一样，房地产行业面临着重大困局，回到平稳的轨道需要合理的周期，也必将会是一个较为漫长的周期，不会出现报复式的反弹。而且，过去房地产高杠杆、高负债、高投机的暴利时代已经结束，未来是将回归到一个传统的微利行业，强化居住属性和消费属性，保民生的稳健工程。市场也需要一个消化、理解、接受的周期。这次的“金融16条”文件全链条让市场重振房地产信心，配合疫情20条新管控政策，将逐步消除疫情带来的需求萎缩，房地产市场的筑底已见成效。结合2008年的发展趋势，预计在2023年1季度将进入回暖周期。![]()
珠海处于粤港澳大湾区西岸的入口，也是毗邻港澳二个地位特殊的城市，其所能代表的资产意义和一般城市靠产业带动人口，从而通过人口增加来提升资产价值的方式不太一样。
珠海房子还有一份港澳看待大陆资产的属性，所以对于珠海房地产发展来讲，目前我认为是比较乐观。
未来珠海会更偏向外地购房人+本地购房人同时组成的市场，外地购房者更多是跟随着珠海大基建和国家战略发展而来，如机场，深合区等，所以他们对资产的需求更加会体现在外地客户比较集中的区域，如横琴岛内、十字门、金湾航空城、滨海片区。
对于本地客户而言，香山湖片区很好，非常适合本地客户居住升级，但价格目前非常不友好。看好兴业快线通车后的唐家板块，如翠湖香山、仁恒滨海湾，这些购买人群普遍是中产阶级和体制偏制的为主，这些项目特别就是业主对教育比较认真，社区资产保值机会较强。
珠海是一个行业的小市场、也是一个新市场，受益区位、政策、环境的红利，在房地产产销领域失衡的今天，不算太难看，但要说一枝独秀，还是言过其实。首先人口和产业红利一直是相对弱项，这两点从人口总数、GDP、工业产值和进出口产值看，虽然有一定的发展，但受到大疫三年的影响，常住人口和流动人口受到极大影响，虽然产业招商和落地近两年的呼声相对高，但这是需要一定的时间去形成竞争力。上述两点才是房地产需求的硬指标，所以金融16条，对珠海的影响，应该不会太明显。
就像珠海目前大力建设东西城交通网线一样，都是治标，治本还得需要产业爆炸带来的庞大创业、就业机会，这时人才、人口的涌入带来常住刚需。在此基础上，良好的城市形象、成熟的市政配套建设、优美的自然环境才能发挥其人口吸引的倍增力量，进一步的推动未来的房地产需求。珠海目前正在加大自身内功建设，比如香洲区正在沿海、沿山、商圈上高质量建设，出现了众多景色优美、配套齐全的沙滩、公园、特色商业配套及文化场馆，香洲正以全区成为一个高质量旅游区的新形象面向未来。而金湾、斗门两个行政区正加速造城，航空新城及湖心新城越来越一个主城区。高栏港、富山工业园、高新城在近两年的产业建设上取得的成就，有目共睹。而已通车的洪鹤大桥、香海大桥及即将开通的金海大桥和珠海大桥过江隧道，加上最早的珠海大桥，将彻底把香洲区、金湾区和斗门区连成真正意义上的一个城，西区也因为金海大桥的即将通车迎来了轨道交通时代。而将来要建成的珠海机场第二航站楼、金港大桥、黄茅海大桥，当这些都建成后，珠海黄金海岸产业带便发挥巨大的产业魅力，完成筑巢，引来凤栖。当一些城市还在讲故事时，珠海的故事已将写好，即将呈现，这是看得见的未来，给个五年，珠海会还给世界一个惊叹。但切记，现在仍须努力、埋头苦干，资产的价值不是画岀来的，而是踏踏实实干岀来的。珠海始终是唯一和港澳陆路相连的口岸城市，也是港澳通往内地枢纽的第一站，加之天然的纬度带来的气候条件，始终具有较强的综合优势。目前多个区域的物业价值，完全处于被低估的水平。客观来说，目前宽松的信贷体系和低息环境，对于刚需置业者来说，是相对好的入手机会。这一举措让珠海楼市的价格基本企稳，因此有刚需买房客可在年底最后一波开发商让利期看好项目尽早入手，年后预计珠海楼市将逐步见暖，开发商一系列的销售政策力度将收紧，房价将企稳回升。总结来看，凤凰君认为，“金融16条”的内容虽多，但其中两个方面，值得我们重点关注。
其一是针对项目，要救那些出险项目，要保交楼；
其二是针对房企，要救企业。
但综合来看，这次救市的顺位主要是保交楼的项目>房企>购房者。
文件里有一句话非常重要，对于保交楼项目新增的配套融资，要是把钱借出去最后坏账了，可以不问责。这也是为何资本市场狂欢多天，包括银行。
说到底，这次政策还是属于供给端的政策，政策效果还是要时间来兑现，尤其是救企业的钱，需要时间去搞定，短期还是以提振信心为主。
但无论如何，这次的政策对提振市场信心大有益处，给它时间吧。
凤凰网房产珠海站2022-11-19 11:47:34来自北京市
