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2022年的珠海楼市,是近五年最糟糕的一年吗?

凤凰网房产珠海站2022-11-05 17:58:20来自北京市

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还剩不到俩月2022年就结束了，凤凰君统计到，珠海楼市今年的价格低位普遍处于5、6月份，而后略微上扬后趋稳，呈现较缓和的“U型”结构。

于此同时，多位购房者感觉还在跌，对市场预期缺乏信心，不敢下手。

拉长时间线来看，珠海楼市今年真的有这么糟吗？楼市经历了这五年（2017年限购后），站在2022年看2017年，房价、区域、土拍、产品方面，悄然生变！

感受最明显的，也与大家息息相关的就是房价变化。

先来看2017年9月VS2022年9月珠海各片区新房成交均价和套数：

第一张图，还没有把保税区、洪湾片区单独分出来统计。但是看完这两张图，你会发现，有人欢喜有人愁：

忧愁略深的恐怕有：前山、拱北、斗门，前山、拱北主要是因为新盘成交少，拉低了成交价；斗门销量在全市首位，但竞争形式严峻，打折促销优惠力度大，造成房价下降。

逆势上涨的片区：老香洲、新香洲、吉大、横琴，偶有高端优质项目入市，缓慢刺激楼市，拉动整体均价上涨。

变化不大，较为坚挺的片区：金湾、唐家、南湾，基本是持续有价值刺激，价值稳固的片区。

再把珠海热门板块的房价走势放在一起对比来看：

对比近五年的均价涨幅，航空新城则以30%的涨幅位居第一，超过了珠海的涨幅。横琴五年的均价涨幅约13%，排名第二。

斗门湖心路的跌幅约8%，白蕉的跌幅达28%，是当之无愧的冤大头板块。

珠海楼市经过五年的发展期，大浪淘沙后，哪里值得重点关注，哪里需要谨慎，哪里最好不要碰，在真实数据面前，一目了然。

除了房价变化之外，我们买房的逻辑也会受到房企拿地行为影响。

先看今年上半年的土拍市场：

正方拿下南屏、北围的两宗涉宅地块；

大横琴首进湖心路，华发首落独立地块；

中铁建港航局、中电建竞得保税区涉宅地块。

近日，珠海一日成交的7宗涉宅地中，分别被华发、大横琴、正方、格力集团旗下、航空城集团旗下公司竞得。

发现了吗？今年上半年成功出让的涉宅地块，均被国企/城投、央企拿下。

凤凰君认为，在楼市严峻和多家房企暴雷的背景下，国企/央企依然能有坚实的基础去拿地，他们也就变成我们相对可以依赖的房企。

这样一方面能稳定楼市，不至于流拍影响楼市信心；另一方面，托底拿地的整体的土地成本较低，未来的售价自然也会也较低。

不可否认的是，部分国企/地方城投的操盘和产品打造能力不及一些品牌民企，为市场带来的产品惊喜，可能会减弱。

来看一张2016-2017年在珠海拿地的部分房企汇总图：

有早已进入珠海，持续拿地的房企，也有首进珠海的房企：万科、仁恒、格力、雅居乐、中冶、黑龙江高盛、招商蛇口……百花齐放。

站在现在看，不管价格变动几何，这些房企在这几年给珠海带来的产品，都留下了深刻记忆点。可以说，2016-2017年，是珠海这五年来，土拍市场的“全盛期”。

总的来看，珠海的土拍市场，从五年前的“宁可噎着，也不要饿着”，在对土地极度饥渴以及对调控的极度不安中，房企做出了跟购房者一样的选择：先上车。

如今，通过国企、城投、央企托底，帮助城市楼市稳定，才是先要走的路。这样大概率会先把非核心地段的地块拿出来卖，拿地成本会下降，但是惊喜也少了。

从2017年的片区火，火一片楼盘，到如今形成了楼盘分化，这种状态在航空新城这种高价值板块中更能体现。

此前凤凰君调查到，在楼市调整期中，航空新城内没有一线自然景观资源，主要为高层的刚需户型，是降价潮的主流，单价普遍下调了3千-4千元/㎡。

中心河头排的洋房、叠墅产品，价格未有大变动。分析来看，自然资源依旧是硬资源，选择越靠近景观资源的户型，价格越稳。

▲航空新城中心河景观（图源/海玥湾）

在2022年，准时保质交付是第一要义，购房者对于准现房/现房销售的呼声越来越高，这与2017年时先上车、买潜力的选择已大不相同。

近期有购房者在选房时，一个楼盘的地段、配套都更好，另一个楼盘要驱车10分钟才能享受到核心配套，但因为是现房，购房者最终选择了现房项目。

其实在珠海，目前也有不少楼盘现房、准现房在售，关注的朋友赶紧收藏好！

珠海近30个现房准现房项目曝光

与居住体验息息相关的，莫过于户型产品的变化！

我们来看两张户型图：

▽建面约89㎡三房一卫

▽建面约79㎡三房一卫

图一是珠海五年前的三房主流户型，90㎡以下的三房只能做到一卫。

图二是这两年的三房主流户型，79㎡三房做一卫，是常见的户型。

如今有些项目，还能在干湿分离的基础上，做出三分离卫生间，还有主卧270°观景飘窗等细节设计。

更考验产品力的，还有79㎡做2卫的设计，正如下面这个户型：

根据中指院数据，珠海三房的套均成交面积约105㎡。

但是凤凰君盘点珠海在售新盘发现，75-85㎡的三房是主流，也是开发商们在有限面积内能做出的极致户型了。

然而，“卷”无止境，最近的一个新盘，在板楼内建面约104㎡户型里做到了4房＋1个储物间，户型面积实用率超90%。

当然，这些极致户型也不是没有缺点，比如次卧空间会比较局促，毕竟是在同等面积内做多了一房。

结语

总体来看，在2017年，地段、土拍、房价等的燥热，深刻影响市场与购房者的选择。甚至有些楼盘卖价高，但产品却无甚亮点。

到2022年，市场进入调整期，“稳“字当头，开发商有一定程度的让利，产品也越做越好。大部分极致户型即使要压缩整体面积，但仍能做到多空间朝南，有些设计巧思，让居住体验更佳。

少点浮躁，少点“唯房价论”，你觉得站在现在看五年前，珠海楼市变好了吗？

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