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7000多元/平可以买下湖心路成熟地段？周边还有配建学校和邻里中心，这么好的事情还不快下手？
于是D女士铆足了劲，历经40轮竞价后，拔得头筹，竞下了一套法拍房。
然而她近日向凤凰君咨询的时候，却十分愁苦：因为定金交了，可房子却买不下来。
这是什么情况？
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40轮竞价后终成交，办理房贷却受阻D女士参拍的是恒大滨江左岸的一套99平3房，起拍价77.6万，吸引了3695人围观，78人设置关注提醒，有8位竞拍人报名。▲D女士所拍房产
经过了24小时共40轮的竞价，最终D女士以97.1万的总价，折合约9800元/㎡的单价竞得这套房产。
但是随后D女士遇到了烦恼，原因在于向银行申请贷款的时候，银行说要有担保公司出具担保函，否则没法放款；可担保公司却说，恒大滨江左岸有烂尾风险，不予担保。
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她现在就面临两个选择：
1.通过其他渠道凑够房款，然后等待交楼并办理房贷；
2.损失10万定金，弃购该房。
心大心小的D女士，找到凤凰君，咨询她应该怎么做。
不过，凤凰君分析，恒大滨江左岸大概率能在这一两年交房的，风险不大。
原因一，在“保交楼”稳民生的大基调下，恒大滨江左岸住宅住宅及配建进展顺利。距离9月时的拍摄，部分楼栋外立面都有明显变化。可以说，项目的建设一直在持续推进中。
据凤凰君咨询斗门相关部门，回复是预计明年年中至年底期间，可以交付。
原因二，项目规划建设住宅共12栋，26-31层高，共计约1356户。根据网签可知，住宅部分目前已销售1334套，仍有24套未售。
而D女士购买的这栋楼绝大多数房产都已售出并在住建局官网登记备案，产权清晰。
▲恒大滨江左岸8栋网签备案情况
为D女士排解了“烂尾”顾虑后，凤凰君建议她可以考虑通过其他方式筹集房款，以真正取得此房产权。
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若想顺利办理房贷，必须要担保公司担保
我们复盘一下。为什么D女士会陷入这样进退两难之境呢？根本原因在于，D女士在参加法拍房竞拍之前忽略了一个重要环节，那就是要先确定该房源银行是否能贷款。法拍房不同于普通房产交易“先过户、再抵押”的流程，法院需要收到全款后才会提供相关资料，给竞买人办理过户手续，最后拿到房产证才能从银行抵押贷款。也就是说，法拍房要“先放款，再过户”。但是银行凭什么要在没有房本抵押的情况下，还要在法院规定的时限内给竞买人放款呢？万一放款后，竞买人无法顺利过户并抵押房产，其中的风险谁来承担？因此，这时就需要并且一定要担保公司出具《担保函》，为竞买人提供阶段性担保，直至房产顺利过户，然后给银行抵押。所以，虽然法拍房也能按揭贷款，但是要想顺利拿到房贷，必须要有银行合作的担保公司做担保才行。
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法拍房虽香，捡漏需谨慎！
近来珠海法拍房市场成交火热，仅上半年住宅法拍就有629套，超过1000人参与法拍，成交率近42%。
整个珠三角来看，珠海住宅法拍房数量较少，但是成交率比较高，越来越多的人选择在法拍市场上“捡漏”、“淘笋”。
确实，像D女士拍下的这套恒大滨江左岸99平3房，备案单价达2万/㎡，但法拍成交单价仅不足1万/㎡，5折还有找。若能顺利成交过户，D女士可是捡了大漏了。
问题是，法拍房有大量潜在风险，如：
法拍房有人居住、签了长租合同等，导致买家收房困难；
欠缴的物业水电费及各类税费都需要买家支出，额外费用不可预测；
房产多次抵押、查封等，导致过户困难；
像D女士这样买下未交楼新房，有烂尾风险；
等等等等。
故法拍房虽便宜，但是成交率竟不过半，很大原因在于所拍卖房产各方面的问题，导致买家望而却步。
如果你打算参与某套住宅法拍：
首先，要与银行及担保公司沟通好，做好参拍前的贷款预审，确保拍下后能在法院约定期限内将购房资金给到位。
可不要像D女士这样，先把房子拍下了，再找银行；银行拒贷，找担保；担保说保不了，现在就头大了。
其次，你最好实地考察一下所拍房产，房产的拍卖公告上，会注明实地看样时间（若无法看样亦会注明）。
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▲如拍卖公告所示
最后，法拍房的所有交易、贷款、交税、过户流程等等都需要买家的亲力亲为，不像普通房产交易那样，有开发商销售或者中介带路，帮忙办事。
所以对于购房小白来说，若没有做好充足的准备，请不要轻易尝试法拍房。
凤凰网房产珠海站2022-10-21 17:28:56来自北京市
