坦洲封控,为何对珠海人影响巨大?带你看,真实的坦洲!

珠中同城，坦洲作为珠海的后花园，早在2018年就有近10万人居住在坦洲，每日进行着跨城通勤。

今日坦洲封控，也影响了不少珠中通勤者。凤凰君于上午11时，现场直击香洲？坦洲几大路口，现场均已拉起警戒线，工作人员维护现场交通。

珠海也快速响应，宣布南屏、前山、凤山等地全员核酸，部分休闲娱乐场所暂停营业，展现珠中齐力战疫的决心。

今日，凤凰君的朋友翻哥起床后发现自己被“封”在坦洲，然后发现楼下的接亲车辆也出不去了。朋友圈内，也不少新人感叹被分隔两城。

交通：双向六车道成为日常

重点发力在珠中连通，2022年将是蜕变年

珠中同城发展多年，交通发展历经了阵痛期。

早在2017年，坦洲就有10万的珠海候鸟族置业。曾经，交通是这些候鸟族备受困扰的痛，珠海就在眼前，但乘坐公共交通前往却要绕道交通黑点，徒增1个。

2017年以前，珠中主要是解决两地相衔接跨界道路，例如打通断头路、扩建衔接道路等。

▲截至2018年数据

2018-2020年，珠中快速路发展期，诸如香海大桥支线、金琴快线、坦洲快线等的推动建设。

金琴快线已于2020年12月通车，由人民路互通、梅华路互通、南屏大桥往返坦洲，都更方便快捷。

在建设期间，对于上冲路口、南坦路的交通影响，也不能忽视。尤其是遇上重大节日、疫情防控期、上下班高峰期，也会出现“3公里走了4”的情况。

点击查看：下班路上，3公里走了4！家住坦洲的我，差点崩溃了

2021-2022年，珠中交通将迎来成熟融合期。

2021年8月，位于中山坦洲镇的环市东南路中间的东灌渠桥部分通车。环市东南路向北与坦洲的南坦路相连，向东与珠海的人民西路对接，是连接珠中非常重要的一条通道，来回珠海缩减至10-15。

香海大桥支线将于今年上半年投用，未来从坦洲枢纽至造贝互通仅需约7。届时，撤掉了上冲路口的封闭围挡，相信交通也会顺畅不少。

另外，南屏二桥基本完工，开通指日可待，将便利南屏往返坦洲的通勤人员。

如果是乘坐公共交通出行，仍是不太便利。

一来，珠中跨市公交线路少，分摊到通达珠海主城重点板块的线路基本只有1-2条。例如翠微？坦洲，只有997、42路两条线路，人员多，可选择线路少，上下班高峰期基本是”沙丁鱼罐头“状态。

二来，部分线路收班时间早，不能完全满足通勤者的使用。

▲997路首末站发车时间

最后，如遇到特殊情况，公共交通停运后，再出入坦洲，就十分困难了。

▲截图自／珠海公交巴士

所以，住坦洲的珠海通勤者们，还是自己开车出行！

凤凰君在上周五（1月7日）下班高峰期时结合高德地图，了解了南屏大桥、十四村、南坦路这几条出入珠中主入口的路况。

16：00南屏大桥，坦洲→南屏方向，车流缓慢，有拥堵；南屏→坦洲方向，则车行顺畅。

19：00珠海印象城→坦洲方向，车行距离3.2公里，总用时预计11，其中G105国道转向南坦路路段拥堵。

大前门→坦洲方向，车行距离3.3公里，总用时预计14，其中十四村路段拥堵。

天朗海峰→坦洲方向，车行距离7.1公里，总用时预计22，其中潭隆南路路段拥堵。

富华里→坦洲方向，车行距离7.5公里，总用时预计28，其中粤海中路、明珠南路、十四村路段拥堵。

▲截图自高德地图，车行距离、总用时仅供参考

除了早晚高峰、重大节日、疫情防控等特殊情况，开车从坦洲前往前山、南屏、新香洲等邻近板块，基本15内的都可抵达，十分快捷。

坦洲内的双向六车道也成为日常，路面平整，路况良好。

▲界狮南路

商业：坦洲迎来综合性购物中心

“珠海有的，我也有！”

在坦洲居住一年以来，关于坦洲的刷屏新闻甚少，直至去年12月29日，优越城购物中心开业。

其一，这是坦洲一站式综合购物中心。

在这之前，不少居民想要近距离享受综合休闲娱乐配套，都要前往南湾华发商都、珠海印象城、奥园广场。如今，在“自家门口”，就有综合购物中心，距离感和心理满足度自然不同。

▲优越城实景图

其二，优越城的综合素质并不差。

该购物中心总体量达13万㎡，集品牌餐饮、潮牌服饰、鞋包、儿童乐园、社交娱乐、巨幕影院于一体，配有约1500个智能停车位。

目前，进驻商家包括永旺超市、壹洲影院、星巴克、海底捞等知名品牌，超过170家。

与珠中交界处的两大购物中心对比，优越城的体量、业态、特色店铺也并不输，“你有的我也有”，完全可以满足一站式休闲购物需求。

优越城开业首日客流量突破20万人次，消费力可观。凤凰君当晚在现场，也深刻感受到了居住在坦洲的珠海人民的兴奋。

当晚不到7点，车道上就已开始堵车，购物中心门口停满了电动车，行人也寸步难行。

▲优越城开业当晚实拍图

室内人头攒动，吃饭都需要排队。开业一周后的工作日晚上，人流量也是不少。

▲2022.1.7优越城实拍图

除此之外，已交房的小区楼下的街铺也能满足日常所需，无论是快餐店、蔬果店、诊所等都有，不仅是中介店铺“霸屏”，生活气息浓厚。

教育：是硬伤！不得不回流至珠海

高端民办正在抢占市场

如果说早些年选择置业于坦洲的刚需们，首先看中的是坦洲的低房价，如今这些刚需回流到珠海，则更多是因为教育。

凤凰君身边就有多对父母，在七八年前，以总价30多万置业坦洲，前两年则以总价300多万，回流到珠海，只因需要给孩子选择一个不错的公办学校。

看向中山坦洲2021年义务教育阶段招生范围，坦洲各个方位都分布有公办学校，但凤凰君了解到，这些学校多为村小学。

如果想享受更高端的教育资源，则需考虑民办学校。诸如九年一贯制高端民办学校中茂学校，目前开设有小一到初一年级，开设有舞蹈室、书法室、国学室、合唱室、美术室等20多间多功能室。

资料显示，中茂学校校长韩伟民曾在纪中三鑫学校任职18年，具有丰富民办学校教育教学经验的管理团队。

▲坦洲中茂学校

另一方面，该校的学费亦不低，等于是以金钱换质量，这对于工薪一族来说，负担不轻。

另外，2020年9月，名校三鑫双语学校正式签约逸骏半岛，将集中三鑫优质办学资源，配备一流师资力量，倾力支持逸骏半岛三鑫学校的建设。

作为在中山珠海享有盛誉的学校，本部位于三乡的三鑫双语学校早就吸引了众多珠海坦洲市民将子女远道送往就读。此次签约入驻逸骏半岛，也是一举填补坦洲区域名校的空白。

楼市：量价不复当年勇

租赁市场为主流

即便是自住，也要带着投资的眼光。看向中山坦洲楼市，根据合富研究院（中山）的数据，2017年-2021年坦洲楼市的新房备案均价，经历了过山车一般的变化。

备案均价2018年坦洲新房的备案均价是近五年来的高峰，达到18247元／m2，较2017年上涨达3215元／m2。

而2019年-2020年又大幅下降，2020再度下降至14214元／m2。2021年住宅备案均价约14952元／㎡，与2018年相比，降幅达约18％。

新房住宅成交方面，据合富研究院（中山）监测，2021年坦洲新房住宅网签量共为3156套，连续三年下降。而近五年的峰值为2019年，达6231套。

总的来看，2017-2021年均网签量仅约3467套。由于2017年开始中山网签受到限制，网签数据公布具有延迟性。此后两年，网签量都极低，2019年，网签数据恢复正常后，网签量才大幅上涨。

但这也难与2016年前相比，2016年前坦洲连续5年蝉联中山各镇网签套数第1名，2015年的网签量更是将近1.7万套。

总的来看，坦洲的新房市场近三年都呈现量价齐跌的状态，近年来坦洲楼市的成交表现确实已“不复当年勇”。

落到个盘涨跌幅来看，开发了多年的坦洲，目前区域在售新盘仍不少，均价在1.2万-2.05万／㎡之间，为佳境康城。

如果是对比首次开盘的价格，以上在售项目的均价较开盘均价，过半数呈上升表现，涨幅约206％，为开盘近七年的佳境康城，年均涨幅约29％。

综合来看，佳境康城是在售项目中均价及涨幅的项目。

其它涨幅破百的项目，主要集中在2011年-2014年之间开盘，销售时间长。

而2016年之后开盘的项目，涨幅也跟着上文的网签走势一样，基本是向下探，也跟市场大环境有关。

加之，2016年开始，珠海土拍市场火热，航空新城、科创北围接连拍出地王项目，吸引市场目光，助涨市场信心，市场资金也流向了珠海的热门新城。

随坦洲市场的配套短板突显，增长疲态开始显现，因此这几年的关注度也接连下降。

二手房市场方面，根据贝壳二手房数据，目前坦洲二手房满足商品房住宅（不含别墅）、两房以上条件的挂牌数量约9242套，挂牌均价在5467元-30709元／㎡之间，挂盘单价的是优越香格里。

选取几个更靠近珠海的二手房项目，挂牌均价在12472元-15653元／㎡之间。以近90天的成交套数的海伦印象和东城四季为例，成交套数仅占挂牌套数的5％、3％。

拉长时间线来看，坦洲三年涨幅的二手房为誉峯名门和优越香格里，数值分别为2.1％、0.8％。而一年跌幅的项目为中澳世纪城，数值为-9.3％。

虽说有涨有跌，但通过数据我们也不难发现，坦洲二手房涨幅基本都不高，整体波动不大。

这意味着，大部分的坦洲业主既要面临房价涨幅不高，甚至跌价的局面，又要与区域内的大量二手房竞争。

对比来看，坦洲的租赁市场则是更为火热。毕竟同样是80㎡左右的大两房，在坦洲月租约1800元／㎡即可住上环境、户型更好的社区，在珠海的邻近板块月租则去到3000元＋／㎡。

区域界面：以城乡结合面貌为主

最后，来看看坦洲的区域界面。步入坦洲，你可以看到很明显的三点，一是电瓶车，二是随地摆摊，三是新旧结合。

除去珠中跨市采用的私家车、公交车的出行方式，在坦洲内部，随处可见的是电瓶车。尤其是在小区、商场入口，能集中看到。

如果在停车场集中停放，倒也影响不大，但是占据人行道的情况，也会经常发生。比较危险的情况则是，部分小区没有限制电瓶车上楼，这存在不小的安全隐患。

随地摆摊的行为也未多加管制，占据自行车道、人行道的情况也是随处可见。

新旧结合，则是坦洲的整体开发相对滞后，可以看到在全新的小区旁，即是旧村。当然，珠海也有这样的区域面，针对这种体验，见仁见智。

结语

最后，凤凰君简单总结下坦洲的各个方面，希望对大家有帮助：

商业配套：★★★★

交通便利：★★★★

教育配套：★★

新房后劲：★★★

二手房市场：★★

世界上没有完美的房子，如何踩准点、选对房，除了多做功课，有时需要做时间的朋友。

在预算不足的情况下，尽量把握住其中1-2个要素，选择当下个人能负担的的，就是大多数人的能把握”优质资产“的方式了！

今日，坦洲镇启动大规模核酸检测，检测时间：1月13日14：00至22：00。

坦洲的小伙伴可以根据通知指引，严格按照指定时间，有序到指定地点开展核酸检测。