岐江新城控规再次调整。
就在今天（10月21日），中山市自然资源局公布了关于公布实施《中山市岐江新城O单元控制性详细规划调整（2021）》及《中山市岐江新城P、S单元控制性详细规划调整（2021）》成果的公告。（原文件可在文末阅读原文获取）
只看文件名，可能没有什么特别。但当这两份控规与宝能中山站地块（挂地细节）和环五马峰旧改（旧改细节）联系起来，就能理解当中的含金量。
中山站旁控规调整
宅地增加，或将挂牌宝能地块
先看中山市岐江新城P、S单元的位置，北至石岐河、南至世纪大道、西至濠泗路、东靠京珠高速公路，也就是中山站以北的位置，总用地约322.28公顷。
不知道大家还记不记得，上个月宝能发文拟挂牌拟通过公开挂牌转让中汇合创房地产公司的89.24%股权。交易内容提到该公司还有待开发约81.16万平宅地。
后来我们挖到，挂牌的地块就是汇景东方的规划用地，除了已开发的汇景东方项目外，其余地块都可能挂牌（即宅地1-宅地5等地块）。
| 控规调整前
| 控规调整后
看回本次规划的调整，涉及汇景东方的地块调整如下：1、原来两宗商务用地撤销，新增一宗住宅用地；2、宅地7和宅地9合并，组成一宗约12.84万平的大宗宅地。
上月发公告拟挂牌，这个月就做控规调整，距离下一步正式挂牌可能也不远了，但如此大的体量、以及111.69亿的起价，肯定不是普通企业能“吃得下”。
但看完下文的18号线和教研用地，宝能地块或会成为房企们眼中的“香饽饽”。
中山站定位高效交通枢纽
中山3条轨道重现+18号线控规“首秀”
在房叔印象中，广州地铁18号线只出现在各种大湾区交通路线里，从未在中山的控规中出现，但这次它真的来了！
在中山站的控规里，有一条与众不同的轨道路线，据图例所示，它是一条地铁轨道线，走向大致为中山站到东区总部。
虽然规划里没有对该地铁轨道有太多描述，但能符合经过中山站，再延伸至岐江新城核心区+“地铁轨道”的，除了18号线外，再无其他答案。
| 文中为中山站至岐江新城站一段
另外，在控规总图里，再一次出现了中山轨道1号线、2号线和3号线，但文中没有太多着墨，还是以官方消息为准。
此外，深茂铁路中山站联络线也出现在了控规当中。可能有人好奇，不是说深茂铁路在中山只设了中山北站和中山西站（横栏站）吗？
实际上，在2019年的深茂铁路深江段环评公示中，就曾曝光过深茂铁路会新建联络线连通中山站，新建广珠城际铁路中山站至深茂铁路深圳方向上、下行联络线，合计10.6单线公里。
除了深茂铁路和18号线外，中山站还有现成的广珠轻轨，以及规划中的广中珠澳高铁，发展潜力不容小觑。
值得一提的是，中山站在日前公布了站城一体化实施方案的招标公告，要以TOD为理念，打造“4.0”版本综合枢纽。
而这正符合片区的功能定位：中山站周边将会形成以公共交通体系为核心，以商贸、居住功能为主导的中山市东部高效便捷的交通枢纽、21世纪现代化的商贸综合发展区。
新增27万平教育科研用地
限高100米，有望打造为高校科教区
另一个值得一书的亮点，在于火炬路北侧的4宗教育科研用地。
在原规划里，这4宗教育科研用地体量不大，且被商业商务隔开，形成不了大片的教育科研用地。
| 控规调整前
| 控规调整后
但在新规划里，4宗教育科研用地“吞并”了附近的商业商务地块，总占地高达27万平，且限高为100米。
光看数据可能没有什么概念，对比一下普通的中小学用地，就能看出差别。
以板块内的中小学用地为例，一般占地都在5万平以下，其次是建筑大多为6-7层高的教学楼，限高一般只有24米。
而大学城、研究生院不同，这些地方大多有较高的校内地标，比如图书馆、钟楼等。
更重要的是，教育科研用地所在的位置，是岐江新城的高校科教区，作为高等教育用地打造，再合适不过。
在2019年的岐江新城提升规划里也提到，中山站以北的高校科教园目标是吸引国内国外高校和基础科研资源，通过合作办学等方式，在岐江新城建建设分支机构，打造具有国际影响力的科技创新中心。
据专业人士推测，该片区可能会预留给研究生院，毕竟火炬已经有长春理工大学研究生院入驻（详戳），而本科大学的可能性不大。
环五马峰片区旧改启动
新增综合医院+体育场
另一份控规在岐江新城O单元，南至公园路、西至长江路、北至世纪大道，即环五马峰片区，总用地面积约78.07公顷。
此次控规有两个亮点可以留意：
1、长江路与世纪大道交界处，新增一宗约7.2万平的医疗卫生用地，将打造为综合医院；
2、长江路与公园路交界处，新增一宗约5.9万平的公园绿地，将打造为不少于6000㎡的体育场。
值得一提的是，控规片区在环五马峰旧改的范围内，目前正开展旧改意愿调查的前期工作。
| 环五马峰齐富湾片区
而现在的白沙湾村委会的位置，在规划里正是新增的综合医院，若规划能够落实，拆迁工作不可避免。
最后，对于两份控规，你又有什么看法，欢迎在评论区留言讨论。
中山房叔2021-10-25 16:25:43
