写在前面：
科创北围实在太太太缺货了！
就在本月16日，珠海雅居乐国际花园正式加推，共计96套平层单位，户型为100~125㎡的三至四房单位，均价为32000元/㎡。
除此之外，天地源上唐府仅剩下最后一栋新品，目前已经开盘，均价为29500元/㎡。
难道，北围真的没货了吗？其实不然。
据凤凰君统计，5月份有4个全新盘有“动作”，分别为北站宝龙城、华发悦谷、清能领秀荟、仁恒北雅苑。
在这其中，仁恒北雅苑为片区的高价地项目（楼面价约20000元/㎡），为了赶上市场这波热度，已按耐不住。
同为高价地项目，唐家公馆、格力海云居仍然“稳如泰山”，已是现楼许久，却迟迟未开。
具体情况如何，我们一起往下看：
一、5-6月，预计有4个全新盘入市，集体补货片区！
二、今年仅供1宗宅地，剩余宅地多集中在“滨海片区”
三、板块发展趋势浅析
纵观科创北围片区，在5-6月份，预计将有4个新项目开盘。其中，华发悦谷预计在5月开盘，清能岭秀荟、北站宝龙城、仁恒河滨花园均在6月开盘。如果想要51假期去看新房，目前仅有以下几个楼盘可供现场了解：| 科创北围“五一”看新房指南 |
| 楼盘 | 产品 | 均价/吹风价 | 推出时间/节点 |
| 珠海雅居乐国际花园 | 100~125㎡三至四房 | 32000元/㎡ | 4月16日 |
| 天地源上唐府 | 88㎡、98㎡三房 | 29500元/㎡ | 4月29日 |
| 华发悦谷?? | ??66-89㎡二至三房 | 30000元/㎡ | 已开放样板间 |
| 清能岭秀荟? | ?71-98㎡二至三房 | 待定 | 已开放售楼部 |
| 仁恒河滨花园 | 86㎡、95㎡二至三房 | 待定 | 5月1日在仁恒滨海半岛开分案场 |
| 北站宝龙城 | 66㎡、82㎡二至三房 | 待定 | 5月初开售楼部 |
当然，凤凰君也拿到部分新项目的手资料，在这里可以给大家做一个预告：4月17日，华发悦谷率先面市，开放了89㎡的样板间，预计在5月正式开盘，推出66-89㎡二至三房单位。目前，该楼盘正在客户诚意登记阶段，吹风价为30000元/㎡。先来看项目位置，该楼盘位于“北围东居住服务组团”，邻近首开龙湖·天鉅三期、泰盈·玖悦北岸，同时周边规划有1所幼儿园、1所小学、1所初中。
值得关注的是，凤凰君发现该项目的宣传图上，竟出现了“华润银行总部基地”的字眼。
据凤凰君了解，目前该消息从华润打造的珠海公元九里项目处流出，尚处在规划阶段，但无疑十分令人期待。再看项目基本情况，华发悦谷总建面约8.6万㎡，由5栋塔楼（25-26层高）组成，共规划有738户，为2梯6户设计。产品方面，华发悦谷将推出66-89㎡的二至三房，的小户型，非常适合刚需下手。其中，建面约89㎡的户型，整体三开间朝南，通风采光不错。格局方正紧凑，实用率非常高。同时，客厅有近一半面积，纳入赠送的范围，整体得房率也极高。最后来看项目的建设情况，据凤凰君实踩，华发悦谷进展神速，目前1、4、5栋均已封顶，2栋已建到4层的位置。
北站宝龙城总建筑规模达39万㎡，是集住宅、商业、公寓、办公、学校为一体的大型TOD综合体，北围罕见的巨无霸项目，由宝龙与美的联合开发。
整个项目有约8万㎡的购物中心、近15万㎡精装住宅、近1万㎡高端写字楼、近9万㎡酒店式办公和近4万㎡商业街等核心产品，分为A、B、C、D四个地块进行开发。
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其中，商业建面约126191㎡（自持商业MALL约8万方）、住宅建面约154566㎡，公寓建面约92536㎡、办公建面约10282㎡。
A、C地块计容建面约26万㎡，为宝龙自身操盘，规划建设住宅、商业、公寓、酒店式办公、办公产品。（整体可售3659套，其中住宅816套、酒店式办公2312套、办公60套、商业471套）
值得关注的是，C地块为宝龙打造的住宅产品，整体建面约为6.1万㎡，由4栋板楼组成，均为南北朝向，共规划846户。
产品方面，将推出66㎡的“2房2厅1卫”、82㎡的“3房2厅1卫”两种户型，与华发悦谷相似，定位为刚需投资型的小户。两个户型都是客厅、主卧朝南，整体格局方正紧凑，为双阳台设计，使用率很高。B、D地块计容建面约12万㎡，为美的操盘，规划建设住宅和商业，容积率为3，共规划1016户，产品为79-89平的三房，99平的四房。
其中，B地块整体建面约49457㎡，由4栋塔楼与商业组成。
D地块整体建面约67411㎡，由5栋塔楼与商业组成，其中住宅约为53929㎡，商业约13482㎡。
值得关注的是，在D地块旁，美的还将配建1所18班的幼儿园。![]()
▲E地块美的配建幼儿园效果图
据凤凰君现场所见，美的目前正在建设售楼中心，预计将在6月开放。
仁恒河滨花园，为片区的高价地项目，曾在2017年以楼面价约20000元/㎡+配建4681.42㎡，拿下科创北围纯宅地。
时隔近4年，该楼盘将在5月1日，正式在仁恒滨海半岛售楼部开放分案场。据凤凰君了解，该项目预计在6月开盘，首期将推出建面约86-95㎡的三房单位。整体户户朝南，双阳台设计，高赠送高拓展，还是片区罕见的精装交付。
整个小区建面约6.5万㎡，将建4栋板式住宅，为19层高，共计432户。
据凤凰现场实踩，该项目已基本建成，为现楼状态，有望在近两个月入市。
清能岭秀荟预计5月开放样板间，有望在今年6月开盘。该楼盘整体建面约5.8万㎡，容积率3.0，由5栋高层单位组成，其中2栋为25层高，3、4、5、6栋是26层高，户型产品为71-121㎡的二至四房。预计首开5栋，为2梯6户设计，户型产品为71~98㎡的二至三房，毛坯交付。
目前，该项目已开放营销中心，销售人员透露，具体开盘时间，最终还需按工程节点走。据现场所见，该项目已冒出地面，建到了3-4层的位置。2021年，北围仅供1宗宅地
剩余待出宅地，集中在滨海区
不久前，《珠海市2021年度国有建设用地供应计划表》正式发布！在今年的住宅用地供应计划中，高新区的供应量。
科创北围片区，仅供应1宗住宅用地，位于金业南路北、新湾五路西侧，宗地面积为14.6万㎡。
根据宗地用途，地块规划为二类居住、商业用地、商务用地、旅馆业用地、公园绿地、文化设施用地、小学用地、城市道路用地。其配建项目不少。
据凤凰君查证，满足商住条件的地块，与传闻为华润银行总部基地的位置吻合。
如此看来，北围今年的土地市场，看点就在此了，是否被华润拿下，让我们届时见分晓。
据悉，华润集团作为珠海华润银行的控股股东，成立于1938年，至今已有82年发展历史，是国资委直管国有重点骨干企业。
其业务涵盖大消费、大健康、能源服务、城市建设与运营、以及科技与金融五大领域。在2019年的《财富》世界500强中，华润集团排行第80位。
目前来看，剩余的住宅用地，多集中在规划的“滨海商务居住+商务服务片区”。
该区域由于邻海，地理位置非常优越。
并且，北围待出地块渐少，未来在土拍市场，该片区很有可能成为各大房企的“角逐地”，是否再拍出地王项目，值得等待。
实际上，科创北围片区，地理位置非常优越，处于湾区经济带上，未来深中、深珠通道的落成，都将成为利好片区的“超级筹码”。向东，未来有深珠通道加持，半个接驳前海；向北，是大湾区轨道交通“1生活圈”，南珠城际延伸至珠海的首站；向南，身处科创产业极为丰富的高新区。正是对市场的高预期，该片区曾经地王频出，但片区始终在以“面粉价卖面包”，便出现了多个项目已是现楼，还未发售的现象。目前来看，片区价格已刺破3万，高价地项目终于等来希望，于是多个新楼盘纷纷在此节点集中出货。这波行情何时会结束，不得而知，但据凤凰君所知，有买家在群上讨论，年前看不上的楼盘，现在都很难进场了。
【薪酬】7W/年起（五险，下午茶、年终奖、节日礼金）
凤凰君懂楼市2021-05-01 01:08:43
