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今天央行公布了的LPR，同时，房贷利率转换最后期限将至。
那么，房贷利率到底要不要转换？以本月的房贷利率计算，珠海哪里购房成本低？
凤凰君今天一一为大家了解清楚。
8月LPR：已连续4个月没发生变化
8月20日，央行如期公布了贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
本月的利率仍与上月持平！
贷款市场报价利率（LPR）由各报价行按公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由银行间同业拆借中心计算得出，为银行贷款提供定价参考。目前，LPR包括1年期和5年期以上两个品种。
2019年9月20日公布期LPR，10月8日房贷利率新政正式执行。
截止到现在，五年期LPR已经出现三次下降：分别在2019年11月、2020年2月、2020年4月。现在，五年期LPR仍处于历史值。
自2020年4月下降后，LPR已连续4个月没发生变化，但仍是历史值。
那么，一期LPR公布后，珠海各家银行的房贷利率是多少呢？
以下是珠海各家银行的房贷利率，一起来看：
由于LPR已连续4个月没有变化，本次调查的银行中，无论首套房还是二套房，多数银行房贷利率与上月持平。
调查的15家银行中，四大国有银行，首套房利率增加45-55个基点，其他多数银行增加30-45个基点，仅个别银行利率不加点。
二套房利率，基本都需要加60个基点以上，的为平安银行，加100个基点，即5.65%。
最后一班车！本月房贷利率转换最后时机
近日，部分银行发布公告：“8月25日开始对符合转换条件、尚未完成定价基准转换的个人住房贷款统一转换为LPR定价”。
2020年初央行曾发布通知，从3月1日到8月31日，房贷转换启动。存量房贷，可在转换成LPR利率与固定利率中“二选一”，一旦确定之后，未来整个还款周期不再改变。
固定利率，不受楼市加息或降息的影响。例如此前房贷利率是5.5%，转换后依旧是5.5%，未来20年或30年保持不变。
LPR模式，指的是房贷利率参考LPR利率进行浮动，一年可调整一次。
如何转换？以“房贷利率-4.8%”作为加点基数，这个加点可以为负值，但加点一旦确定，未来20年或30年保持不变，未来每年的房贷利率=5年期LPR利率+加点。
举个例子，如果过去房贷利率是5.5%，那么加点基数为5.5-4.8，即70个基点（0.7%），未来每年的房贷利率=5年期LPR利率+0.7%。
但这一轮房贷转换，只针对商业贷款，不涉及公积金贷款。
同时，房贷转换，只涉及2019年之前的存量浮动房贷，本来是固定利率的不用动，也无关购房的房贷。换言之，在2019年以前的所有浮动房贷，都要在固定或LPR中进行“二选一”。
到底是选择固定利率还是LPR模式，关键要看未来是降息周期还是加息周期。
如果是加息周期，选择固定利率比较划算，如果是降息周期，选择LPR模式比较有利，转换与否完全在于个人。
当然，如果房贷利率低于4%且很快还贷结束，可选择固定利率。如果上浮比例很高，选择LPR模式更为务实。
珠海各片区购房首付及月供
凤凰君调查了各片区的主力楼盘价格后，根据的lpr，以增加55个基点（即5.2%）的利率为标准，计算出各片区的首付及月供。
说明：以90m2住宅户型为例，首付为三成，月供以商业贷款30年等额本息计算。
由于不同的楼盘房价有所不同，故各片区的楼盘数据存在一定的差异，具体以楼盘售楼部的为准。
首付在30万元以内，月供4千以内的的楼盘，目前只出现在高栏港（平沙及南水）。
首付在30-35万元，可选择斗门的新青、乾务片区。
以上这些片区是珠海目前购房成本，月供最为轻松的片区，楼盘单价多在1.0-1.2万元/m2之间，但楼盘数量不多，而这些地方距离市区会稍为偏远些。
首付在40万元左右，月供在5千元左右的楼盘主要分布在斗门的白蕉、尖峰南片区以及井岸的部分项目。
首付在50万元左右，月供在6.5千元左右的楼盘，可选择的金湾三灶、红旗及西城B片区。
首付在60-70万元之间，月供9千以内，可供选择的片区即较多，包括珠海目前最为热门的唐家北围、斗门湖心路、金湾航空新城及滨海商务区等片区。
这个范围的楼盘是目前珠海的主力楼盘，数量众多，可供选择性强。这些片区内的楼盘，除个别项目外，单价约为2.5万元/m2左右。
首付在90万元以上，月供在1万以上的片区基本都在市区的各片区及横琴。
的应为情侣南路一带的项目，90m2户型的首付超过160万，月供超过2万元，但这片区的楼盘基本都为大户型，因此，实际购房成本要高得多。
其次为横琴，横琴因具有较大的区域优势，而且住宅产品相当稀缺，一直都是珠海房价较高的片区。目前均价约在5万元/m2左右，以90m2户型计算，首付约需135万，月供超过1.7万元。
在市区购房，成本相对较低的是前山片区，购买90m2的户型，首付约需91万，月供约1.2万元左右。
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凤凰君懂楼市2020-08-21 16:30:51
