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北围终于要发力了！
日前，珠海市自然资源局发布科创海岸北围的控规（2019年修改）批前公示。
在此文件中，详细的公布了近年珠海的新星板块——科创海岸北围的用地布局和功能，更透露出一个大家都期待的实锤消息！具体如何，请往下看！
构筑站城一体的TOD枢纽
依托珠海北站交通枢纽站场综合体打造多功能服务
本次规划批前公示涉及我们日常所提的“北围”。众所周知，北围自2016年创造举“市”震惊的地王以来，一直备受关注。
随着近两年，不断有品牌房企进入该片区，科创北围的配套与规划利好，牵扯着众人的心。
因此，本次公示可谓再次坚定了该片区的价值。
首先，根据公示，该片区发展定位为“珠海北部枢纽门户”“湾区高端产业服务平台”“高新区综合服务站”。这无疑让科创北围站在了珠海整个北部，更处于高新区的拔尖地位。
在功能结构方面，将构建“一心、两轴、一环、四廊”的城市空间结构。
其中“一心”是依托珠海北站交通枢纽站场综合体，集聚交通集散、城市服务、生产服务、旅游服务于一体的活力公共服务环。
这无疑透露出，珠海北站日后交通枢纽地位，将不亚于珠海站。但是在城市服务功能定位上，将高于珠海站。
原因很简单，由于珠海站位于拱北，，除了交通枢纽功能，无法延伸更多服务功能。
但是珠海北站将建设“交通枢纽站场综合体”，将包含占地6.64万㎡的商业混合商务、综合交通枢纽、文化设施、公共交通场站、娱乐康体等功能于一体。（具体见用地规划）
事实上，轨道上盖TOD形式在发达国家已十分常见。
比如日本东京，除了被誉为像哈密瓜上纹路复杂的地下网络，轨道上盖更有繁华商业，周围是高级的写字楼群，许多世界五百强和国际金融公司都集中在车站附近。
在国内，众多大型轨道枢纽站，也规划有综合体。
比如重庆沙坪坝站铁路综合交通枢纽，属于首例对既有铁路站场改造实施高铁车站上盖，形成站城一体的大型城市综合体。
▲重庆沙坪坝站——商圈高铁TOD综合体效果图
明确3个板块规划
分别定位站场综合体、活力宜居板块
▲结合现有的房企入驻及本次公示的用地规划图制作
整体看，科创北围用地分为3个板块。
1
第1板块以金峰北路，即珠海北站枢纽以西，为“站场综合体板块”。
规划人口1.61万人，建设规模91.48万㎡，其中居住功能50.4万㎡，其余以商业商务功能为主，建面为38.48万㎡。
此前出让的多幅地块，如万科翡翠中央、招商雍华府、首开龙湖天钜、颐璟名庭、大德世贸广场、华发智谷、华发睿谷等项目，均集中于此。
该板块的小学——礼和小学已投入使用。
而服务于该板块的礼和中学，也已于近日挂出批后公示。
2
第2板块则以珠海北站枢纽以东至中央公园以东部分用地。
该板块为“站场综合体、活力宜居”定位。规划人口1.11万人，建设规模78.86万㎡。其中居住功能34.73万㎡，商业商务功能能38.3万㎡。
该板块目前有华润公元九里、万科第五园、龙湖天奕院、深圳天地源等项目，其中华润、万科项目分别处于刚面市及启动认购阶段，产品出彩、血脉正中，风头较盛。
3
第3板块以中央公园以东部分用地到金琴快线截止！
该板块定为“活力宜居板块”。规划人口1.47万人，建设规模57.96万㎡。以居住功能为主，占地45.87万㎡。
这个板块的特点是集中教育用地。包括2间幼儿园、1所小学、1所初中及1所高中。
金琴快线现身！
深珠通道走向明确！
就在此处公示范围的最东侧，凤凰君再次看到金琴快线的身影。
这是官方公示中，第二次出现金琴快线二期走向。
我们回顾前几日公布的《金琴快线北延段（至珠中边界）工程（二期）批前公示》。
在公示中，非常清晰的展现了金琴快线北延段（至珠中边界）工程的走向，更披露了该线路将预设互通立交，与伶仃洋通道（深珠通道）对接。
对比此次批前公示，我们更能确定金琴快线的修建，将为北围的交通格局注入神奇的力量。（箭头指向的紫色线，便是金琴快速）
紫色线的规划走向，便是下面的效果图，清晰可见。基本上与珠海北站枢纽呈平行状态。
金琴快线二期主线隧道暗埋段设置出入口隧道匝道，预留设置全互通立交对接规划深珠通道的条件。
根据效果图，我们看到，在科创北围第3板块的东侧，金琴快线将采用隧道下穿形式贯穿北围，止于珠中边界，终点对接中山纵一线（香山南路）。
这意味着，科创北围的交通有两大重大利好：
1、金琴快线为贯穿珠海北部与南部横琴的快速路（设计时速60KM/H），一、二期全线通车后，意味着从科创北围到香洲、十字门、横琴，可以实现30通勤。
2、未来深珠通道建成，从北围到深圳前海也仅需要30！！！
看来，科创海岸北围的春天，真的来了！
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凤凰网房产珠海站2020-05-06 11:01:25
