腰斩的是城市之心?还有珠海奔跑的“大腿”丨《灼见》:李炳亮

▲ 专栏：《灼见》让更多实践者成为传播者

前言：2020年1月10日，本号发布了一篇《城市之心迎进展|400米高楼被“腰斩”，但是高端商业综合体开工了!》(→传送门），引起不少网友热议，有赞同的，有遗憾的，有反对的。

特此，凤凰网房产珠海站邀请左岸地产总经理李炳亮发表个人观点。

本文将从城市之心高度之争、香洲CBD、珠海供求等角度进行分析，阐明香洲未来将怎么走，为何我们需要一个400米的城市之心。

以下为正文

PART 1

“城市之心”来龙去脉

城市之心项目于2005年年底开始酝酿，计划分为核心区、南山工业区、吉大工业区三个区域。根据规划，项目拟打造为集商业、办公、酒店、旅游、文化、休闲于一体的珠海大型综合体，这就是“城市之心”的来源。

▲珠海“城市之心”时间轴

后来几经变化，在各方推出的数据和方案中，比较靠谱的是2017年的版本，其中说到总用地面积约28.7万㎡，其中核心用地面积11.2万㎡，规划有400米高楼一座。

事隔13后年，即2018年，确定了由珠海华发城市之心建设控股有限公司作为申请主体，申请对“城市之心”中心区城市更新单元进行拆建类城市更新改造。

关于“城市之心”的规划，目前主要集中在城市之心核心区，其共分为四个区域：A1为国贸停车场，A2旧吉大总站，A3新吉大总站和海滨公园部分。B区包括国贸、珠百、免税等商场。

▲旧版“城市之心”核心区用地分区图

珠海城市之心的提出，主要是为了：提升珠海的整体城市形象、完善配套服务设施，打造一个能够体现珠海城市活力特色、展示珠海现代化城市风貌的地标性、极具核心凝聚力的城市商务中心区，使之建设成为珠海的“城市会客厅”。

这就是“城市之心”的来龙去脉。

PART 2

“城市之心”400米高楼被“腰斩”

2020年1月3日，珠海市自然资源局发布了关于“城市之心”地区核心区H02地块城市更新项目的批前公示，项目区域位于景山路、海滨南路及吉大路围合的三角形区域(不包括珠华及光大国贸地块)。

▲2020年“城市之心”项目更新单元范围

其中有规定，该宗地以裙楼加塔楼设计为主，裙楼规划设计为公共服务设施和商业建筑，塔楼规划设计为办公、酒店及住宅功能。

本次公示值得注意的是：公示发布方认为，因建设年代较早，该片区土地开发及建筑形象不符合“城市之心”地区的城市形象和发展定位，并进行了必要的规划调整，其中比较有争议的是，把过去400米的高度，调整为限高280米。

▲项目更新规划指标调整的对比

在项目伊始，“城市之心”项目最初计划三五年内使石景山公园、步行广场与海滨公园连成一片无机动车干扰的步行区域，打造成一个山、城、海一体的5万平方米的步行广场，并建成集商业、办公、酒店、旅游、文化、休闲于一体的珠海首席商务商业中心。

但由于城市之心拆建涉及多方利益，工作推进不利，导致过去十几年了，重点区域B片区、A1片区几乎没有实质进展，A2片区也刚刚进入施工阶段，虽说A3片区(新吉大总站和海滨公园部分)已建设完成，但是否具备应和未来“城市之心”的需要，不得而知。

▲新吉大总站（图源/珠海公交巴士）

而目前正方公司建设的“城市客厅”(含石景山公园改造)也独自展开建设，香炉湾已完成，海滨路改造也已经完成。

随着周边市政项目建设的不断建设和完工，似乎城市的格局正在固化，而这个时候，“城市之心”的规划却还在不断的调整。

我们有理由忧虑，未来的“城市之心”，将建设成什么样？未来是不是仍可以和周边的市政项目形成一个和谐的有机体？是否可以成为真正的“城市客厅”？

PART 3

香洲区需要重点发展高端服务业

珠海的策源地，属于香洲，这点应该没有人反对。过去，珠海比较像个城市的地方，主要是吉大、老香洲、拱北。

从2000年开始做房地产研究时，主要分为拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山、夏湾，别说金湾和斗门，也别说横琴和唐家，那时连南湾都还没资格入选，因为没开发项目，没有数据。

后来随着华发新城的开发，带动了南湾，接着新香洲迎来大开发，大量的项目涌现，直接提升了新香洲的房价。

接着珠海开始四面开花，特别是中海环宇城、新香洲五洲花城、中信红树湾等标杆项目的出现，直接拉动了各区域的房价，再加上吉大、拱北、香洲缺乏可拓展土地，城市建设的热度慢慢转移到其他各区。

再加随着华发商都、中海富华里、奥园广场、印象城等大型商业在各区的兴起，拉平了珠海城市规划的差距，珠海香洲各区的一手房价，慢慢的差距也就变得很小。

建筑面积单价借鉴中原数据：

随着横琴、金湾、斗门、唐家的快速发展，他们凭借庞大的土地供应和政策倾斜，获得飞速的发展。

2019斗门和金湾的土地供求量，成交规模603.11万㎡，占比超全市60%，其中金湾区以成交13宗地、114.8万平米成交面积、185.6亿元的成交金额荣登珠海拍地大户，成交地块主要集中在航空新城。

2019年共7家全新的面孔首次进入珠海，包括有鹏瑞、深圳天地源、金茂、世茂、宝龙、吉林天茂和复星等，他们获得的土地，几乎全部在金湾、斗门和唐家(只有世茂取得土地在港珠澳大桥口岸区)。

而从网签区域来看，斗门成交量占主导，全年签约187.51万㎡(18289套)，占比42.31%；此外，香洲区网签128.53万㎡(11388套，含唐家和南湾)，占比29.00%。

金湾区签约99.66万㎡ (9713套)，占总签约量22.49%；横琴网签量27.50万㎡(3188套)，占总签约量6.20%。

从房地产的供求情况看，无论是土地供应，还是一手房产交易，香洲区(除南湾和唐家，以下同)占比已经很小。在如今城市发展仍离不开城建投资和房地产开发拉动之下，未来的香洲命运，应该何去何从？

2018年底，我了解到某世界品牌饮料企业，已经在金湾购买了新的厂房，正在筹备将企业搬迁到金湾，这对香洲未来的财税收入损失，是一笔不小的数。

而该厂搬离后空出来的工业用地，能否顺利实施城市更新，或者批准成怎样的城市更新，这个不仅影响了该厂企的，其实更重要的是，将对香洲未来的城市经济，产生重大和长远的影响。

这些案例告诉我们，香洲区的未来发展，已经不能依靠生产性企业的贡献，也不能依靠贡献巨大的房地产开发。而对于依靠回报期较长的市政建设项目拉动经济，恐怕对香洲区的财政，是一个很大的压力。

那我们剩下可以依赖的产业，可能只有发展高端服务业了。针对珠海的城市特点，我们可以在旅游消费带来的住、吃、玩、购等方面入手。

同时，考虑到珠海香洲成熟的城市市政及商务配套，在横琴、保税区、十字门尚未形成商务氛围和成熟配套之下，打个时间差，快速建立属于香洲的“CBD”，通过发展楼宇办公经济，应该也是另一个落地的举措。

PART 4

做强香洲，打造商贸旅游城

珠海2018年全市GDP为2914.74亿，其中香洲直属占1324.33亿，横琴新区(含保税区)占305.1亿，金湾占624.29亿，斗门占388.39亿。

“香洲+横琴”约是“金湾+斗门”的1.6倍，但香洲+横琴人多地小，“金湾+斗门”人少地大，所以珠海整体量变的关键点在“做大金湾+斗门”；质变的关键点是“做强香洲+横琴”(本文仅论述香洲)。

城市化向城市群化发展时，过度的量变对城市与经济的影响，会逐渐放缓，而旧城改造对城市与经济带来的质变，慢慢显山露山，大有取代量变的影响力。

对一个城市几十、几百甚至几千年沉淀下来的旧文化的历史性挖掘和现代化改造，本身就是一个城市的复兴，其带来的不仅仅是创新，同时还有传承，这点与新区赤裸裸的物质化不同，旧城改造处理的好，足以对一个城市的魅力产生无限的影响。

香洲应该看长远点，勇于突破体制考核数据，大胆放弃“工业+产业”。

同时市级机构要敢于决断，站在粤港澳大湾区的大格局，积极协调各行政区的产业互动矛盾，把香洲区工业及产业彻底转移到土地庞大的(金湾+斗门)，给予香洲区政策，推动大力建设第三产业、推进城市更新由量变到质变的转变，计划在5年内至少打造1-2个甚至的商贸旅游城，带动香洲区走向一条非工非产的第三条发展之路。

珠海是一个滨海城市，城区紧临海岸的，中国内地数珠海、青岛两个城市为典范。如果以就业指数、居住压力、区域特色、自然环境、人文氛围、影响力、国际化条件、发展潜力等因素评估，本人认为珠海应该排在综合平衡力的位。

2018年开始，珠海的旧城改造推进加速，这是一个城市重生，特别是“主城复兴、繁华回归”的关键阶段，必须紧紧抓住“质量、文化、创新、特色”几大方针，否则对一个城市旧区来说，将错过一次彻底蜕变的历史机遇。中国也将错失更多城市由庞大变伟大的选择。

首先，建议建设一个的“珠海超级滨海区”：珠海旧城目前有一个超大滨海区，从海天公园(凤凰湾沙滩)、珠海博物馆、老香洲渔港及凤凰路两侧旧城区、日月贝大剧院、野狸岛、香炉湾沙滩、石景山公园、城市客厅(建设中)、海滨公园、珠海渔女、海滨泳场沙滩、九洲港、九洲岛，然后到吉大城市之心、吉大工业区、南山工业区，这一带完全可以规划出一条由城市旧文化复兴到现代新文化创新的城市魅力群。

▲目前珠海以情侣路沿线为主，发展“滨海文化”

这个是增强珠海城市魅力、做强旅游产业的一个超级节点，这对吸引未来横琴和澳门高达5000万旅游人口的再次消费，是非常有意义的，也是振兴香洲的希望。

还有一点要注意的是，人类的所有行为，包括城市建设，在考虑社会性的同时，也要回归利益的权衡，这便是我们行为背后的经济问题。

这会要求政府，在规划大型景区或综合体时，务必基于城市效率和消费行为学的基础上，思考配套的建筑形态、体量、商业性、商务性、酒店和展览性，以及融入里面的人文性和艺术性，使之形成一个可持续性发展的城市生态环。

这个建议，除了超级旅游思想外，还必须有超级商贸思想。

PART 5

“城市之心”需要280米，还是400米？

我们谈到一个城市时，往往会关注它的地标建筑。

比如迪拜828米的哈利法塔，上海632米的上海中心大厦、深圳600米的平安金融中心、纽约541.3米的世界贸易中心，未来还有1300米的迪拜云溪塔、沙特阿拉伯1008米的eddah Tower、北京528米的北京中信大厦(中国尊)等。

▲高632米的上海中心大厦（图源/上海工地）

珠海从一个小城市，慢慢长大变强。过去，我们无法想象现在高楼林立的横琴，我们也很难想象珠海会冒出这么多超高层。

而作为传统商业商务区，集中了珠海将近70%以上金融、保险、担保机构珠海总部的吉大，至今却没有一个超过200米的建成办公大楼， 也没有一个建成甚至在建的大型商业综合体，这与吉大的地位极不相符，也与珠海的需要极不相符。

珠海超高建筑

地点

楼名

高度（米）

吉大

城市之心

280（原400）

九洲中心观光塔

320

拱北

国维中央广场

350

万菱环球中心

337

仁恒滨海中心

215

保十琴

华发新经济总部大厦

350

横琴国际金融中心

337

珠海中心

330

保利海外总部大厦

300

中交汇通横琴广场

309

洲际航运中心

227

莲城印

209

信德鹏瑞利

209

中大金融中心

200

灏怡天揽

200

南湾

天朗海峰

208

▲珠海超高建筑明细(非完全)

纵观珠海各区，具备象城市之心这样区位、自然环境(山、海、岛、三大公园、三大沙滩、一大港口)、人文、配套、交通、可扩展空间的，可以说，。

所以应该在城市之心规划上，有必要更加的谨慎思考，就其对珠海城市价值的长远拉动，特别是对拉动香洲区城市经济和城市建设的质量看，有必要维持原来400米高度的地标性。

不仅如此，应该赋以吉大更大的想象空间，比如把吉大新村(景山路、海滨路、九洲大道围合三角区)也纳入城市之心的城市更新单元，做大做强香洲区的城市吸引力，重点打造一个连接港澳的“CBD(中央商务区)+ RBD (旅游商业区)+ CLD (中央居住区)+ CSD (中央休闲购物区)”四区合体，壮实珠海经济奔跑的另一条腿。

▲景山路、海滨路、九洲大道围合三角区

其次建议建设一个“拱北北岭商贸旅游城”：在桂花北交九洲大道西路口到银石雅园路段东西向是否可以考虑全部下地穿行，桂花北路到兰埔路南北段继续使用地面交通的基础上实现，如此一来，长期困扰珠海的东西交通瓶颈问题也会得到有效缓解。

▲拱北北岭商贸旅游城

提早应对丽珠医药改造项目(国维中央广场)近50万平米综合体、富华里25万平米综合体、利腾金力湾18.5万平米、富力新天地16.5万平米、佳能地块、保利达地块、中岛毛纺地块、汉胜地块、方正科技地块等城市更新项目，以及圆明新园市民文化城、圆明新园、板樟山森林公园，以及未来周边所有的旧厂改造项目组成的庞大商贸人流和车流的压力。

下穿后形成的地上巨大露天空间，可以考虑建设步行露天文化设施和设备、休闲广场，将成为珠海香洲区最集中、规模“商贸综合体群”及文化旅游城，未来目标可整体争取打造成一个5A级文化商旅城。

这样一个巨擎商业、办公、居住、文化、旅游、娱乐建筑群，即使在粤港澳大湾区，都会有自己的显赫位置。

如果得到政府的有力和统一的指导、协调、整合、配套，这个珠海梦是有机会实现的，这势必成为影响珠海发展的重要拉力之一。

“灼见”

作者：李炳亮

武汉理工大学本科毕业，曾在可口可乐等企业任职，2002年创立左岸地产营销机构，任董事长。定居珠海22年，长期从事房地产及城市和经济发展观察，有独到视角和见解，担任多个传统媒体和新媒体的评论员，并著有自己的微信公众号自媒体《喨典》。一边经营企业，擅长建筑顾问、定位策划、销售、品牌等战术执行及行业趋势研究和架构设计等战略规划；一边深入经济、城市、产业发展等理论研究，是珠海不可多得的实践与理论双重维度复合型人才。

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