珠海楼市的“倒挂”现象,往往是一二手房之间的差价,但当下市场正在经历另一种倒挂——成交量。
早前,珠海不动产登记中心数据显示,今年第一季度,珠海新增商品房登记为3164,存量房转移登记(二手房)为5150套,二者相差近1986套!
增量缩减,存量冒头,珠海楼市真的要开启下一个阶段,进入存量时代?
这话并不全对。
印象中,珠海楼市一直以来是新房为主导的增量市场,为何今年二手房成交量屡屡反超?
回答这个问题前,先要分析二手房如何一步步“起势”的。
前几年受经济下行和疫情影响,投资客着急出货,造成二手房市场的挂牌量激增,纷纷降价出逃,一二手房价倒挂进一步缩小,导致投资客被洗去大半。
珠海存量房转移登记(二手房),亦是从2018年开始一路飙升,到2020年到达顶峰27460套,随后下降,到2023年,已回落到23818套。
最低谷是在2022年,仅16820套,市场需求一直都在。
目前,二手房平均每月成交量基本稳定在1700-2000套范围内,波动不大,充其量如常发挥罢了。
再者,在新房、二手房房价没有明显倒挂的背景下,近年来交付楼盘增多,且限售年限缩短,次新房供应量大又价格美丽,进一步提升二手房成交量。
一方面二手房存量增加,另一方面涉宅地成交却在逐年“缩表”:
2020年,成交总面积约137万㎡;2021年,成交总面积约93万㎡;2022年,成交总面积约109万㎡。
2023年,只成交8宗涉宅地,成交总面积约37万㎡,断崖式下跌。
近10年来,新增的房源套数,在2015-2016年及2019-2021年间,基本都在40000-45000套之间,2022年开始出现大幅的下降,仅有不到20000套,2023年再进一步下降。
2023年,珠海新增房源套数仅为14433套,同比减少23.68%,堪称“腰斩”。
新增房源的降低,导致2023年下半年开始,珠海新房成交量“腰斩”,一个季度勉强4000多套出头。
也正是从2023年下半年开始,珠海二手房成交开始反超新房。
看完成交量、房价走势,我们再看看二手房挂牌量情况。
据贝壳网数据,截止4月29日,珠海二手房挂牌量约4.84万套,而在4月4日,这个数字还是4.6万套。
20多天增加2000多套,然而成交量并没有明显的上涨。
同时,据粉丝爆料,仅贝壳网数据,珠海二手房挂牌量早已经超5万+套!
若加上其他中介平台房源数据,这会达到怎样的数,凤凰君估算不到。
挂牌时长方面,据安居客显示,3月珠海二手房挂牌时长70天,环比下滑12.3%,同比上涨19.2%。
这意味着,一套房今年2月要79天卖掉,去年3月仅需58天脱手。也就说是,今年房东更难卖房,交易时长会拉长。
二手房市场发生价格“挤压”几乎是必然,“笋盘”辈出。(→冲!珠海二手房成交TOP30小区,90%都降价了!)
市场上“降价30万”、“割肉50万”的新闻已不算新闻,连香山湖,文园学区的昔日网红神盘都开始降价出售。(→5万+套了!业主心滴血!香山湖、文园网红盘,都直降50万+...)
二手房价格持续下探,这无形中滋生观望情绪,挺多打算置业二手房的人表示,不急,再等等,还能降。
有一说一,从市场表现来看,二手房成交量数月反超新房,说珠海步入存量时代,有一定的道理。
第一,二手房政策已“应出尽出”,供应量大增,但成交量始终上不去。
第二,新房市场却显得“后劲”十足,凤凰君(不完全)统计到,2024年预计有36个纯新盘入市,区域分布广泛,热盘不少。
换而言之,珠海新房市场供应极为充足,住宅库存不容忽视。可想而知楼盘之间的竞争多么剧烈,再加上增强买家信心,将楼盘熬成现房、准现房太过正常了。
退一步来说,新房只是销量表现一般,仍具有增量需求。
所以,更为准确地说法是,珠海楼市现处于存量、增量并存的市场。
“以价换量”是当前背景之下的法宝,对购房者却是大好事,意味着能更实惠的价格入手心仪的房子。