[摘要] 3月30日，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房首付比例下限下调至四成，公积金贷款购买首套房首付低降至二成。
购房需求释放 房价会涨吗
与广州的陈晓芸一样，许多购房者一听新政策出台，害怕房价会快速上涨，就立即赶往售楼处或者中介门店。政策松绑后房价会上演新一轮“上涨行情”吗？
市场人士普遍认为，新政策主要目的在于稳定住房消费，而不是大规模“救市”。短期内部分热点楼市或许会迎来量价齐升行情，而在库存较高的城市，去化压力依然难解。
中原地产首席分析师张大伟说，新政策带来的大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振，进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”
“从目前情况看，二季度广州二次置业的比例至少将提高5个百分点，到16％至17％；二季度二手房住宅成交量或将每月提高6000宗，而此前每月不足4300宗。”满堂红置业广州分公司研究部主任周峰说。
但是，从来看，受制于库存高企，大部分地区的楼市整体仍将复苏乏力。国家统计局数据显示，截至2月末，住宅待售面积42177万平方米，同比增长23.4％。
招商地产南京公司副总经理孙海平分析，在三四线城市，新政策不会在短期内立竿见影。从来看，新政对开发商虽说是利好，但直接涨价还不太现实，房企应该还是去库存以跑量为主基调。
南京仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩说，“新政策背后是政府市场调节的导向，终决定行情的还是市场自身。”
据新华社上海3月31日电
对比2009年牛市三大不同
瑞银首席经济学家汪涛认为，中国住房的内在供求格局正发生变化，当前的住宅建设量已超过城镇人口增长和住房改善带来的需求。
瑞银发布的研报显示，根据2010年第六次人口普查数据，目前中国居民的自有住房占比达85％－88％，而在城镇地区该比例约为75％－78％。城镇住房建筑面积达179亿平方米，农村达206亿平方米。这表明，不考虑住房质量的前提下，2010年时城镇和农村户均已拥有约1套住房。
上海中原地产研究总监宋会雍指出，当前楼市供求比达到1.3：1，而2009年供求比才1.1：1，当前供大于求的情况明显严重。其次，当前市场还是靠刚需或者改善型需求的购买力在支撑，而2009年由于没有限购政策，政策转向可以更充分地吸纳投资客入市；但现在市场上投资客相对减少，因为政策转向不足以让投资客相信存量可以一夜消除。
② 信贷松紧
业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。
安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”
世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟指出，2009年12月末，广义货币供应量同比增长27.68％，而2015年的增速目标为12％。“楼市在某种程度上是一个蓄水池，可以吸纳超发的货币。房价也会随蓄水池的水位上涨。”
一位银行人士告诉记者，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。
③ 理财渠道
“为什么大家愿意买房子？因为房价涨得猛，过去二十年炒股赔的多、赚的少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海易居房地产研究员严跃进说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。
汪涛认为，住房市场存在两种需求，一是改善性需求，另一个则是投资性需求。去年以来，由于房价增长显现出停滞状态，许多城市的投资性买房需求发生了逆转。
根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16％投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19％。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”（新华）
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