[摘要] 由于日本地震导致的日本核危机依然没有解除，核恐惧心理迅速蔓延，各种谣言满天飞，其连锁反应之一就是自3月16日始，全国多地发生食盐抢购现象，盐价爆涨，珠海多家超市食盐甚至卖到脱销。与盐价爆涨相反的是珠海房价出现下滑现象，由于珠海限购令迟迟未出，导致市场扑朔迷离，人人持币观望。
由于日本地震导致的日本核危机依然没有解除，核恐惧心理迅速蔓延，各种谣言满天飞，其连锁反应之一就是自3月16日始，多地发生食盐抢购现象，盐价爆涨，珠海多家超市食盐甚至卖到脱销。与盐价爆涨相反的是珠海房价出现下滑现象，由于珠海限购令迟迟未出，导致市场扑朔迷离，人人持币观望。
出手购房大好时机初现
三月过半，珠海主城区楼市活跃度开始降低，新增供应较二月底明显放缓，而部分西部楼盘和坦洲、三乡盘则选择了三月下半月为销售节点推售，测试市场接受度。
部分主城区开发商表示，今年的调控政策和信贷收紧产生的叠加效应对于楼市的影响比较大，加上房价已经处于高位，“2月底那一拨，该卖掉的卖掉了，该卖不掉的还是在那，现在除了顺其自然也没有更好的办法”。
而反观价格相对较低的西部楼市和周边的坦洲、三乡，不少开发商选择了“优惠”走货，或者“低开”，甚至提前蓄客，抢拍开卖，以适应市场变化。
二月推货消化率低
按照珠海市商品房预售专网上的信息，2月份共有4个项目的房源取得预售许可，均为次新盘，总预售面积为11.9万平方米，其中住宅11.7万平方米，商业预售面积为1906平方米，住宅面积占总预售面积98.31%；其中新香洲和前山是供应热点区域，预售项目主力户型以90-1653-4房的中大户型为主。
根据合富辉煌市场部的数据，2011年1-2月，香洲区住宅市场供应量环比上升154.8%。而2011年2月，坦洲批准预售项目只有锦绣国际花城1个，总预售面积4.5万平方米，其中住宅预售面积4.3万平方米，商业预售面积1414平方米，住宅面积占总预售面积95.56%；预售项目主力户型以96-1353-4房为主。
从全市及周边区域来看，2月份推出新货1472套，开盘消化率为30.37%。开盘项目主要分布在香洲区及坦洲，西部较少。受政策变化的影响，开发商都准备抢先在限购细则公开前推货供应，导致2011年2月份市场供应上升明显，而在购房者的观望下，市场消化速度开始明显放缓。
开发商策略选择现分歧
整体消化率的不理想导致香洲主城区的开发商选择了放慢步调。根据珠海市预售专网的信息，3月份到目前仅有2个项目取得预售许可，而这批房源还部分处在“批而未开”状态。
对此，业内人士坦言，其中的根本原因是市场情况不佳，楼盘的前期客户流失，或蓄客不足，导致开发商继续观察市况。
随着调控的深入，主城区市场处在一个从高速奔跑到减速的过程中，而西部楼市和坦洲市场情况又各有不同。一月份香洲区预购登记面积同比下跌超45%，而斗门和金湾则录得同比大幅正增长和微跌，虽然2月份的官方数据尚未正式公布，不过相信趋势上大体相符。此消彼长之下，西部楼市开发商采取小步快跑的策略也就不难理解了。
坦洲则又是另一种情况，根据百脑会地产机构的年报数据，坦洲2010年的商品房库存尚有6583套待销售，共计55万平方米，按当前月均消化5万平方米计算，相当于11月的消化量，消化压力较大。而据其预计，2011年坦洲将有130万平方米货量入市，因此坦洲开发商面临较大的市场竞争。
由于珠海传说中的限购政策尚未变为现实，对于坦洲来说，坐等这一“利好”的兑现有点不太靠谱，于是来到3月这一节点，坦洲楼盘的客户争夺战已经提前打响。坦洲目前的楼盘锦绣阳光花城已经宣布将以低价入市，中澳世纪城也在推购房优惠，连建筑刚刚出地面的万科项目都已不太淡定的开始积极蓄客。
整体而言，随着2月底的推盘高峰期过去之后，不少达到预售条件的楼盘由于担忧市场客源不足的情况，纷纷延迟进度，导致了市场实际上的存量房压力开始陡增。
大规模打折时机未到
考虑到政策的作用，2011年的销售速度从目前来看有可能低于2010年。不得不说，庞大的存量房数据对于房企的资金链带来了不小的压力。从一、二月份的市况来看，开发商在竞争激烈的河景房区域、主城区非海景房区域也加大了优惠幅度，但是对于开发商而言，现在还不到真正降价促销的时候。
即将入市的西部和坦洲楼盘，从目前来看已经在因应市场调整策略，加速出货抢占份额。这样一是可以达到回笼资金的目的，另一方面，则以相对合理的折扣“投石问路”试探市场，若首期认购符合预期，则可以此为依据“低开高走”进行定价；若不理想，则考虑对价格进行适度下调。
“从现在的市场来看，折扣给得越大，购房者观望就越重，会期待价格更低，只会加大销售难度。”一位业内人士说。虽然目前市场上一些开发商打出了不同程度的优惠，这也只是小幅度、小规模的优惠，这些降价还不能算是真正意义上的降价，市场的变化还有待观察。
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