据记者了解，许龙波大学毕业后，去到了深圳，在一家百货超市工作，月薪一千多。2004年，凭着坚持的信念与商业管理知识的领会，他加入了深圳怡景中心城，担任总裁助理职位，这是他首次涉足房地产行业，也成为他向商业地产迈进的辅垫。2009年，许龙波加入惠州华贸中心，并在短短两年间内将一个投资10亿元的购物中心发展至市值30亿，也正是此次成功，使他受到中海地产的青睐，在与中海地产珠海公司总经理陈启旺先生进行了几次交谈后，2011年8月11日，许龙波正式加入中海地产珠海公司，成为旗下商业管理公司总经理，负责中海地产珠海公司旗下的两大城市综合体项目——中海环宇城与中海富华里。

　　珠海商业地产现状：如同“鸡肋”亟待破局
　　要想做好商业地产项目，对一个城市商业发展现状的深入调查分析是必不可少的工作，商圈是每个城市商业地产发展的主要衡量标准之一。对于珠海商圈，许总有何看法呢？“说到珠海商圈，可以从几个方面来看，以下是我个人的观点：第一、珠海专业市场的雏形基本形成，在区域上也存在着竞争。第二、百货模式在珠海占主导地位，且为珠海商业的龙头位置。第三、新型的、大型的购物中心正处于酝酿阶段，需要一定的时间才能后来居上。”

　　“从地理位置来看，珠海的商业可以分几个区，老香洲、新香洲、前山、拱北、吉大，还包括正在规划中的香洲区的商贸中心，这几大区是现有的珠海商圈的划分，每个商圈的作用与业态的侧重点都不一样。我认为，香洲商贸中心CBD的形成与未来前山商圈的发展，将会成为珠海商业腾飞的核心区域和良好的平台。
　　中海富华里是香洲区商贸中心中的第一个商业地产项目，具有带头作用。从规划上看，中冶在前山将会兴建一个综合体项目，规模和体量都不小，如此多的地产巨头在这个区域扎堆，将会大大地改变珠海的商业格局。”

　　确实，珠海的五大传统商圈无论是从层次还是运营模式上来看都还是处于低端水平，且不能形成良好的商业效应，也无法提高珠海的整体商业水平。”
　　对于珠海的商业地产市场现状，许总用了“鸡肋”来形容，这形容既恰当又非常具有吸引力，对此，许总的解释是：首先从珠海的地理位置来看，其与澳门的襟怀似的同城化关系密切，跨出国门仅此一步而已；其次珠海的经济发展速度较快，消费力强劲，人均汽车拥有量在全国排第四位，GDP增长每年也在12%以上，再次就是国家级产业发展扶持等等。由此，大家都会觉得这是一块很好的鸡肉。 　

　　“下面我想谈一下我对珠海商业地产发展现状的几点看法。”在解释了珠海商业地产是“鸡肋”的缘由后，许总紧接着补充道，“珠海的商业地产发展现状有以下四点：第一、珠海的商业地产市场需要大量资金的投入，需要有实力的、有商业地产开发经验的企业到珠海来发展商业地产，个人认为这个在目前看来还没有得到突破；
　　第二、珠海商业地产人才比较短缺，因为珠海当地没有商业平台去培养本土的商业管理人才，基本上是从深圳、广州或是其他地区引进商业地产人才；

　　第三、珠海目前没有一个很好的商业平台作为基础，使得一些大品牌进不来，造成商业地产项目在招商方面障碍重重。这也是“鸡肋”来源的一个重要原因；第四、政府对新商业区的规划有待继续深化，以香洲区CBD规划的组成来看，基本上属于旧城改造。 　

　　旧城改造的情况相对来说会非常复杂，投资成本会很高，中间还会有一些政策性的限制。政府在推动发展商去参与旧城改造的力度如何，决定了发展商对这个区域发展商业地产项目的信心。” 　

　　“因为好的商业地产项目是只租不售的，如果没有相应的政策扶持或资金压力大、人才短缺的情况下，发展商很可能就会变卖商业部分，一旦商业部分被变卖，这个项目的整体定位、统一运营等一系列的问题就会变得更加复杂，大品牌一定不会来，商业水平也就上不去，档次就很难提升。”
　　◆项目解读篇

　　敢为人先 打造精品 做城市的运营商 　

　　从许总的分析中可以看出，珠海商业地产现状有待突破，但从中海地产在珠海的商业布局中可以看到，中海地产分别在前山与拱北打造环宇城与富华里两大综合体项目，可以说是开珠海先河，中海地产如此布局，其中有什么样的意义呢？
许总笑了笑，说道：“首先，别人不做我们做，敢为人先，敢于抓住机遇，这是我们的初衷。其次，我们在建筑开发与资金上具有一定的优势；同时，我们在华南区组建了一支精英商业管理队伍，我们的人才均来自华南区比较成熟的购物中心。因此，在解决了资金与人才问题后，我们的项目就有了可操作的前提了。” 　

　　“富华里所在的地块前身是富华玻纤厂，我们向政府提交的规划方案，一次性得到政府的认可。基于多方面的考虑，富华里就定位为时尚、精品、休闲式街区，在商业部分我们配了两栋5A甲级写字楼和一座四星级酒店。我们的酒店是法国雅高诺富特酒店，鉴于珠海是个旅游城市，因此在珠海发展酒店业具有先天的优势，而且作为珠海首家能够开业的、纯正的由外资管理机构管理的酒店在珠海来说可以说是首家。我们的酒店会给珠海酒店业带来全新的管理理念。”
　　“另外就是写字楼，根据我们对未来发展的分析，珠海对高端写字楼的刚性需求是很大的；但目前来看高端写字楼并不多。

　　我们想的是：只要你做第一，一方面你没有对手，另方面可以满足高端的刚性需求，再则，其对商业的贡献率可以达到20%以上。这样，充分发挥和体现了综合体建筑之间的互补和支撑关系。” 　

　　“那为什么我们还会在10分种车程内又打造另外一个综合体项目——中海环宇城呢？”（环宇城商业部分建筑面积15万平，写字楼建筑面积8.9万平方米，1000余套的公寓和高档住宅、2.7万平的五星级酒店，目前已与万豪旗下的万丽签了合同）。 　

　　“起初，这基于几个方面的考虑：第一、从战略位置上看，环宇城是广珠轻轨前山站的出口，从出口出来就直接进入环宇城购物中心的二楼；第二、环宇城的一楼和负一楼有8条公交线路总站，占地2万平，这里将会成为一个核心交通枢纽。第三、环宇城位于前山河边，是市政一江两岸的重点景观带，未来市民休闲和旅游的重要地段。”
　　“未来没有明显的城市界限，从中山乘和谐号到珠海只要7分钟；当城市与城市之间没有间隔的时候，我们需要嫁接这种没有区别的商业载体。未来的一小时中心生活圈，就是靠轻轨来联通，在中海环宇城这个交通枢纽中，还配有商业的配套，能够充分满足各方面的需求。这样看来，以我个人的理解，中海环宇城不仅仅是一个商业综合体，更是一个城市的功能体。”

　　说到这里，记者仿佛看到了眼前的这位商业地产运营者对于这座城市细细耕耘留下的痕迹，如此厚重。许总略一思考，继续向记者讲述。 　

　　“从中海环宇城的体量来看，未来中海环宇城将会成为这个城市的运营商之一，我们运营的是这个城市，而不仅是这个综合体本身。站在这个高度上来看，根据未来的市场前景，中海环宇城的定位将会更高端，未来发展潜力会更大。” 　

　　“其中值得一提的是，这两个项目，除了住宅外，其他的商业部分全部持有不卖，也就是说这两个项目，我们持有的资产估计超过30个亿，对我们的资金需求量是非常大的。再加上商业的成熟需要一个周期，因此这样的布局也是经过了重重考量，更是对珠海未来商业地产市场发展前景看好的一种表现。”
　　中海环宇城运营的将是珠海这个城市，这对于整个珠海商业来说，必定是浓墨重彩的一笔，那么，中海富华里又将如何演绎它的价值？引领拱北商贸中心的改头换面呢？

　　谈到中海富华里，许总变得有稍许激动，他说：“第一、这个区域算是个新的CBD区，在规划的过程中，写字楼有69万平，中海富华里占了11万平，其他的商业配套加住宅有100多万平，中海富华里在其中的比重也比较大，因此从比重上看，中海富华里在拱北商贸中心具有重要的位置。” 　

　　“第二、从开发时间上看，中海富华里是第一个启动项目，具有带头作用，中海富华里的成功将会给其他项目带来更多的信心。” 　

　　“第三、中海富华里的开发对整个珠海的商业起到了带动作用，从目前的招商情况来看，有许多大品牌都是首次进入珠海，如俏江南、小南国、稻香、还有珠海现阶段最好的电影院金逸院线——5个厅800个座位的规模，珠海未来规模最大档次最高的电玩城，还包括其他的一些业态的配套等等。”
　　“中海富华里的这种配套将会对整个珠海商业的格局起到引领升级的作用。当然，我个人更欢迎周边有更多的类似的或是更高端的商业中心兴建起来，因为这会形成一种聚合效应，对珠海整体商业地产市场的升级会起到更大的推动作用。”

　　在采访中，中海富华里的进展情况非常乐观，许总表示接照现在的工程节点来看，中海富华里的酒店与商业街将会于2013年年底开业，写字楼推出时间会晚一些。 　

　　中海富华里的商业街有5万平的出租面积，按规划将会有200多家品牌进驻，这一方面保证了品牌的丰富，另一方面保证了小而精的商业街，中海富华里的开业目标是95%以上。 　

　　◆商业地产运营要素解读篇
　　商业地产人才储备与经营管理的“四个统一”

　　听君一席话，胜读十年书。许总专业的解析令记者由衷赞叹，而对于打造商业地产项目成败的关键，许总又有自己独到的解。许总谦虚一笑，说：“仁者见仁，智者见智。商业地产成败的三个要素是：第一是资金密集型，资金需求量大，第二是人才，第三是要有运营管理经验。结合这三个方面，我觉得一个商业地产成败的关键是有以下几方面。” 　

　　“首先，开发商要有足够的实力，要有长期的预算的考量。根据行业的经验，一个在主城区或是在附属区域的8万平以上的购物中心，其投资回报期基本上在10年－15年之间，就是前期自有资金加还本付息，需要这么多时间，如果完全是自有资金开发时间会短一点。”
“其次，对商业地产人才的重视，商业地产的运作难度大大高于住宅地产的运作。” 　

　　“第一，商业地产人才需要有很强的综合能力，知识涉及面要广。举例来说，在商业地产的建设初期，你要说服商家与你签合同，因项目还在规划与建设期，故你传输给商家的是希望、未来、预期。这需要多方面的技巧、经验还有阅历的支撑。这是商业地产人才的沟通谈判能力的要求；
　　第二，商业地产人才甚至还要对工程条件有深入的了解，在引进商家的时候，机电类是非常重要的一环，空调、水、电、厨房、货运通道、楼板的承重等等一系列的问题，商业地产人才都要懂；

　　第三，商业地产人才还要懂得营运管理，商铺签合同很容易，而商家的利润是在后期的运营当中得来的，这个时候营运管理就显得特别重要。你是做服务、做统筹还是做领头人，这些都很关键，商业地产人才既要做服务也要做统筹更要做领头人。 　

　　这就是为什么商业地产项目要整体持有，商业地产项目要统一招商、统一规划、统一经营、统一营销宣传，这‘四个统一’就是在这个过程中起作用的，只要做好这‘四个统一’，商业地产项目的整体聚合力才会爆发出来。” 　

　　“第四，营运管理会非常细化，举例来说，会细化到展示的model位置及灯光等。如果商业地产人才不懂这些，就做不好商业地产的运营；第五，如何做商业的业态组合，中餐、西餐的配比，中餐里川菜、湘菜、粤菜、上海菜、家常菜、休闲的菜式的配比，在一个购物中心中如何配比这些业态，是对商业地产人才的另外一种考验。”
　　听完许总对商业地产人才综合能力的要求后，记者才深刻感受到许总前面提到的商业地产人才短缺的真正含义，诚然，要具备这些能力，不是一时半会能学来的，而是要通过不断的实践与学习积累起来的。

　　许总接着解释，“第三，商业地产项目后期的统一经营和运营管理，最终的营销宣传是不是统一发力，在不同的季节或节日的节点是否能够吸引足够多的消费者过来。 　

　　我们不能跟百货那样，靠打折来吸引人群，这不是商业运营的主流方式。商业运营提供的是服务，我们的目标是要为消费者创造一个良好的购物氛围和环境，提供优质的服务，让消费在购物的过程中，心理上的某些需求得到满足。我们创造的是一种注重体验式的生活方式，这种生活及购物模式是百货行业无可比拟的。” 　

　　“第四，就是这个城市本身，商业一定是建立在一个国家或是一个地区的经济发展的基础之上的，只有消费者对精神层面的追求更丰富有足够的支付能力去体验生活的时候，商业地产才会真正旺起来；另外，政府的扶持与周边的配套也至关重要，如果周边十分拥挤，道路不畅顺，停车不好停，这些因素会造成消费者的流失。”
　　◆横琴商业地产发展分析篇

　　横琴新区开发“前景美好 任重道远” 　

　　以上便是许总对珠海市整体商业地产现状的分析及对中海地产的两个综合体项目的解读，而横琴作为我国第三个国家级新区，第一个粤港澳紧密合作示范区，其雄厚的发展动力正渐渐爆发，横琴商业地产的发展前景又如何？如何看待横琴的商业地产的发展？对此，许总的回答意味深长，概括为八个字：前景美好，任重道远。
“横琴作为国家的战略区，高度非常高。如何理解‘前景美好，任重道远’这八个字呢？” 　

　　一方面，一个新区的发展，如果只站在商业的发展上来看，我认为横琴的发展还要五到十年。
　　商业与单纯的住宅功能的配套发展的速度是不一样的，单纯的住宅配套会成熟得比较快，商业要滞后。

　　商业有这样的特性：基础设施和公共配套如果不到位商业很难存活，比如交通，或是写字楼的人群还有居住的人群的数量是否达到一定基数，因为商业是靠人流量来支撑的，同时也是靠一些硬性的条件和环境来支撑的，其中包括产业配套； 　

　　另一方面，对于一个新发展起来的区域，很多商家会产生观望的心理。如果是在一个竞争比较激烈的地方，至少企业的运营风险会相对比较低一点，而在一个新发展起来的区域，消费指数会来得比较滞后。这是对任重道远的解读。” 　

　　“对于前景美好的解读，我认为，横琴已经提到一个国家战略的高度，横琴会成为一个后来居上的新区。后来居上有几个特点：
　　第一，横琴是新城规划，会对原来一些不足的配套进行科学规划；第二，作为一个新城区，体量会非常大，有足够的土地资源，有足够的发展空间；第三，作为一个新城区，首先进去的必然是投资客和刚性需求的，进入这个区域后，他们还会观望，他们会等这个新区的产业本身成熟以后才会真正融入到这个新区来。因此总的来说，横琴的发展可以说是“前景美好，任重道远。

　　无论是珠海主城区还是横琴新区的商业地产的发展，对珠海来说都将是质的变革，商业地产版图的扩张在促进珠商业格局的快速演变的同时，也将会大大提升珠海的城市化水平。” 　

　　“珠海商业地产，值得我们期待。”