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当全城目光聚焦滨湖、政务时，合肥西的蜀西湖与董铺湖板块正以“王炸级”新盘搅动楼市。一边是绿城、龙湖争夺高新代建权，一边是城建星辰系首秀董铺湖，两大板块的新品入市彻底点燃了改善市场的战火。 高新GX202401号地块的争夺堪称“合肥代建第一案”：绿城与龙湖两大巨头入围，背后是蜀西湖板块“肉眼可见”的财富潜力。该地块楼面价12187元/㎡，容积率≤1.6，西邻金鹏麓山院，注定要打造**洋房+小高**的纯改善产品。 龙湖光年：合肥“摇号神话”缔造者，光年系商业+地铁TOD模式已验证成功； 绿城锦海棠：蜀西湖首个会所泳池豪宅，3万/㎡成交价坐实“板块天花板”。 产业造富：科大讯飞、科大国盾等独角兽总部聚集，码农年薪百万已是常态； 顶配配套：双地铁+银泰+奥莱+龙湖天街，15分钟顶奢生活圈堪比天鹅湖； 土地稀缺：2024年蜀西湖仅出让2宗宅地，绿城锦海棠地块7家房企疯抢。 购房者画像：30-45岁科技企业中高层，追求“职住一体”的高效生活，对会所、科技系统等改善配置极度敏感。 产业能级：科大讯飞+科大国盾+中科系集群，汇聚10万+年薪科技新贵 价格密码：伟星玖峯汇2.1万/㎡清盘价已成历史，绿城锦海棠3万/㎡重塑价值坐标系生态壁垒：12.6平方公里水库+科学岛+四季花海构筑天然护城河 产品革命：1.1容积率催生4-6层叠墅，120%得房率颠覆传统豪宅 价格奇点：绿城咏溪雲庐7.37万/㎡创纪录，招商天青臻境3万+/㎡强势清盘
NO. 3｜叁
市场透视，稀缺性与产品分化
土地市场的冰火两重天
产城板块：2024年仅出让2宗宅地，核心区7家房企竞拍推升溢价率至28.96%，现存可开发用地不足200亩，未来供应持续收紧。
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生态板块：年内成交5宗低密地块，科学岛路西延工程激活板块扩容潜力，土地价值进入加速兑现期。
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新房市场的结构性机会
产城标杆项目：绿城锦海棠（125-213㎡）以恒温泳池会所、全屋智能系统树立改善标杆，月均去化率82%；伟星玖峯汇尾盘以1.9-2.1万/㎡价格吸引首改客群。蜀西湖板块相比一年价格上涨7000元/㎡。
生态价值梯队：绿城咏溪雲庐叠墅（得房率120%）与招商天青臻境（L型270°观景窗）锁定顶改需求；晶宫山水拾光（125-143㎡）以2.6万/㎡均价成为改善入门首选
二手房的价值传导效应
蜀西湖核心板块次新房价格比较坚挺，比如龙湖光年、蓝光雍锦半岛，而董铺湖板块早期别墅项目如碧海山庄、和庄别墅，因低密属性+湖景资源，成交周期长但保值性强。绿城锦海棠是绿城时隔多年后再在合肥拿地，不仅位于高新区蜀西湖板块的核心区，而且是区域内首个带会所、恒温泳池的高端改善项目，首个计容新规产品。目前备案成交均价3万/m2，户型125-213m2。绿城锦海棠位于高新区蜀西湖板块核心，紧邻龙湖光年商业体，2地铁，坐拥银泰、奥莱、龙湖天街等顶奢商业资源，是合肥“科创走廊”核心居住区。容积率1.8，打造6栋洋房+小高层组合，高新目前唯一新计容产品，得房率高，但价格也是目前高新区新房最高的。
伟星玖峯汇是高新区唯一满分竞品质项目，目前是尾盘状态，均价1.9-2.1万/m2。
伟星玖峯汇是高新唯一满分竞品质项目，层高与其他项目相比高，绿建三星、装配率65%，邻近安徽省妇幼西院配套成熟。紧邻长江西路高架，这个是项目硬伤，目前项目已经是尾盘，可选房源不多。
绿城咏溪雲庐以4-6F的低密度叠墅产品为主，容积率1.1，而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层，其他为六层，部分产品得房率可以做到120%左右，单价2.8-7.37万/㎡。
项目生态稀缺，容积率1.1，合肥主城罕见纯叠墅社区，直面董铺湖，绿城“云庐系”高端产品线，是绿城去年回归合肥后首个高端项目，客群较为纯粹，是合肥目前新房价格天花板。
晶宫山水拾光规划为10-17F的小高层，户型125-143m2，成交备案均价2.6万/m2，价格比较稳定。
项目相对而言性价比高，董铺湖板块入门级改善盘，低密舒适，10-17层小高层设计，容积率1.8，居住密度适中。距地铁2号线，通勤效率较为方便。开发商品牌较弱，在合肥缺乏标杆项目。
招商天青臻境该项目邻近樊洼西路，推窗见湖。共规划10栋洋房（7-11层），5栋小高层（14层），即将清盘，目前价格3万+/m2，92折。
招商天青臻境项目是招商高端产品，生态稀缺，宋式飞檐+香槟格栅外立面，打造湖山雅居意境。与绿城咏溪雲庐客群重叠，但两则产品差异，项目即将清盘。
城建星启锦宸目前已启动验资，首开楼栋16、17、18、19栋，户型139-186平，验资金额：139平户型55万，186平户型75万，放风价139平2.4-2.7万，186平2.7-2.85万，预计总价330-530万左右。
项目国企背书，资金安全系数高，交付风险低，计容新规后产品，得房率高，当前板块新房在售较少，尤其周边改善需求旺盛。但项目紧邻长江西路和西二环，受噪音影响较大。
NO. 4｜肆
结语
合肥西两大板块蜀西湖与董铺湖的博弈，本质是合肥城市发展范式的分野，前者以“科创+”驱动，打造面向未来的产城融合样本；后者以“湖山+低密”为核，塑造不可复制的传世资产。
对购房者的启示：科技新贵、产业精英优先蜀西湖，抢占产城升级红利；财富家族、高净值人群长持董铺湖，锁定生态稀缺价值。
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合肥楼市2025-03-14 11:31:21来自北京市
