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一年房价上涨7千/㎡!合肥西富人区房价狂飙背后的财富暗战

合肥楼市2025-03-14 11:31:21来自北京市

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当全城目光聚焦滨湖、政务时,合肥西的蜀西湖与董铺湖板块正以“王炸级”新盘搅动楼市。一边是绿城、龙湖争夺高新代建权,一边是城建星辰系首秀董铺湖,两大板块的新品入市彻底点燃了改善市场的战火。 


NO.1|壹
绿城、龙湖“神仙打架”,蜀西湖上演代建权争夺战

 代建权争夺背后的“暴利密码”
高新GX202401号地块的争夺堪称“合肥代建第一案”:绿城与龙湖两大巨头入围,背后是蜀西湖板块“肉眼可见”的财富潜力。该地块楼面价12187元/㎡,容积率≤1.6,西邻金鹏麓山院,注定要打造**洋房+小高**的纯改善产品。  

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两大巨头筹码对比:
龙湖光年:合肥“摇号神话”缔造者,光年系商业+地铁TOD模式已验证成功;  
绿城锦海棠:蜀西湖首个会所泳池豪宅,3万/㎡成交价坐实“板块天花板”。  

蜀西湖的“钞能力”从何而来?
产业造富:科大讯飞、科大国盾等独角兽总部聚集,码农年薪百万已是常态;  
顶配配套:双地铁+银泰+奥莱+龙湖天街,15分钟顶奢生活圈堪比天鹅湖;  
土地稀缺:2024年蜀西湖仅出让2宗宅地,绿城锦海棠地块7家房企疯抢。  
购房者画像:30-45岁科技企业中高层,追求“职住一体”的高效生活,对会所、科技系统等改善配置极度敏感。  


NO.2|贰
板块基因对决:当"硅谷心脏"碰撞"生态孤本"

蜀西湖:改写中国科创版图的"黄金心脏" 
产业能级:科大讯飞+科大国盾+中科系集群,汇聚10万+年薪科技新贵 
商业动脉:银泰+奥莱+龙湖天街构建顶奢消费金三角 
轨交网络:2/4号线双地铁织就30分钟科创生活圈 
价格密码:伟星玖峯汇2.1万/㎡清盘价已成历史,绿城锦海棠3万/㎡重塑价值坐标系

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合肥楼市航拍图

董铺湖:主城最后的"传世资产保险箱" 
生态壁垒:12.6平方公里水库+科学岛+四季花海构筑天然护城河 
产品革命:1.1容积率催生4-6层叠墅,120%得房率颠覆传统豪宅 
圈层密码:碧海山庄别墅群沉淀20年高净值客群 
价格奇点:绿城咏溪雲庐7.37万/㎡创纪录,招商天青臻境3万+/㎡强势清盘 
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合肥楼市航拍图



NO. 3|叁

市场透视,稀缺性与产品分化


土地市场的冰火两重天

产城板块:2024年仅出让2宗宅地,核心区7家房企竞拍推升溢价率至28.96%,现存可开发用地不足200亩,未来供应持续收紧。


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生态板块:年内成交5宗低密地块,科学岛路西延工程激活板块扩容潜力,土地价值进入加速兑现期。


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新房市场的结构性机会

产城标杆项目:绿城锦海棠(125-213㎡)以恒温泳池会所、全屋智能系统树立改善标杆,月均去化率82%;伟星玖峯汇尾盘以1.9-2.1万/㎡价格吸引首改客群。蜀西湖板块相比一年价格上涨7000元/㎡。

生态价值梯队:绿城咏溪雲庐叠墅(得房率120%)与招商天青臻境(L型270°观景窗)锁定顶改需求;晶宫山水拾光(125-143㎡)以2.6万/㎡均价成为改善入门首选


二手房的价值传导效应

蜀西湖核心板块次新房价格比较坚挺,比如龙湖光年、蓝光雍锦半岛,而董铺湖板块早期别墅项目如碧海山庄、和庄别墅,因低密属性+湖景资源,成交周期长但保值性强。

绿城锦海棠是绿城时隔多年后再在合肥拿地,不仅位于高新区蜀西湖板块的核心区,而且是区域内首个带会所、恒温泳池的高端改善项目,首个计容新规产品。目前备案成交均价3万/m2,户型125-213m2。

绿城锦海棠位于高新区蜀西湖板块核心,紧邻龙湖光年商业体,2地铁,坐拥银泰、奥莱、龙湖天街等顶奢商业资源,是合肥“科创走廊”核心居住区。容积率1.8,打造6栋洋房+小高层组合,高新目前唯一新计容产品,得房率高,但价格也是目前高新区新房最高的。


伟星玖峯汇是高新区唯一满分竞品质项目,目前是尾盘状态,均价1.9-2.1万/m2。



伟星玖峯汇是高新唯一满分竞品质项目,层高与其他项目相比高,绿建三星、装配率65%,邻近安徽省妇幼西院配套成熟。紧邻长江西路高架,这个是项目硬伤,目前项目已经是尾盘,可选房源不多。


绿城咏溪雲庐以4-6F的低密度叠墅产品为主,容积率1.1,而且有大面积的落地窗和露台设计。靠近董铺水库一侧为四层,其他为六层,部分产品得房率可以做到120%左右,单价2.8-7.37万/㎡。


项目生态稀缺,容积率1.1,合肥主城罕见纯叠墅社区,直面董铺湖,绿城“云庐系”高端产品线,是绿城去年回归合肥后首个高端项目,客群较为纯粹,是合肥目前新房价格天花板。


晶宫山水拾光规划为10-17F的小高层,户型125-143m2,成交备案均价2.6万/m2,价格比较稳定。  


项目相对而言性价比高,董铺湖板块入门级改善盘,低密舒适,10-17层小高层设计,容积率1.8,居住密度适中。距地铁2号线,通勤效率较为方便。开发商品牌较弱,在合肥缺乏标杆项目。


招商天青臻境该项目邻近樊洼西路,推窗见湖。共规划10栋洋房(7-11层),5栋小高层(14层),即将清盘,目前价格3万+/m2,92折。      


招商天青臻境项目是招商高端产品,生态稀缺,宋式飞檐+香槟格栅外立面,打造湖山雅居意境。与绿城咏溪雲庐客群重叠,但两则产品差异,项目即将清盘。


城建星启锦宸目前已启动验资,首开楼栋16、17、18、19栋,户型139-186平,验资金额:139平户型55万,186平户型75万,放风价139平2.4-2.7万,186平2.7-2.85万,预计总价330-530万左右。

项目国企背书,资金安全系数高,交付风险低,计容新规后产品,得房率高,当前板块新房在售较少,尤其周边改善需求旺盛。但项目紧邻长江西路和西二环,受噪音影响较大。


NO. 4|肆

结语


合肥西两大板块蜀西湖与董铺湖的博弈,本质是合肥城市发展范式的分野,前者以“科创+”驱动,打造面向未来的产城融合样本;后者以“湖山+低密”为核,塑造不可复制的传世资产。 


对购房者的启示:科技新贵、产业精英优先蜀西湖,抢占产城升级红利;财富家族、高净值人群长持董铺湖,锁定生态稀缺价值。 


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