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NO. 3|叁
市场透视,稀缺性与产品分化
产城板块:2024年仅出让2宗宅地,核心区7家房企竞拍推升溢价率至28.96%,现存可开发用地不足200亩,未来供应持续收紧。
生态板块:年内成交5宗低密地块,科学岛路西延工程激活板块扩容潜力,土地价值进入加速兑现期。
产城标杆项目:绿城锦海棠(125-213㎡)以恒温泳池会所、全屋智能系统树立改善标杆,月均去化率82%;伟星玖峯汇尾盘以1.9-2.1万/㎡价格吸引首改客群。蜀西湖板块相比一年价格上涨7000元/㎡。
生态价值梯队:绿城咏溪雲庐叠墅(得房率120%)与招商天青臻境(L型270°观景窗)锁定顶改需求;晶宫山水拾光(125-143㎡)以2.6万/㎡均价成为改善入门首选
二手房的价值传导效应
绿城锦海棠位于高新区蜀西湖板块核心,紧邻龙湖光年商业体,2地铁,坐拥银泰、奥莱、龙湖天街等顶奢商业资源,是合肥“科创走廊”核心居住区。容积率1.8,打造6栋洋房+小高层组合,高新目前唯一新计容产品,得房率高,但价格也是目前高新区新房最高的。
伟星玖峯汇是高新唯一满分竞品质项目,层高与其他项目相比高,绿建三星、装配率65%,邻近安徽省妇幼西院配套成熟。紧邻长江西路高架,这个是项目硬伤,目前项目已经是尾盘,可选房源不多。
项目生态稀缺,容积率1.1,合肥主城罕见纯叠墅社区,直面董铺湖,绿城“云庐系”高端产品线,是绿城去年回归合肥后首个高端项目,客群较为纯粹,是合肥目前新房价格天花板。
项目相对而言性价比高,董铺湖板块入门级改善盘,低密舒适,10-17层小高层设计,容积率1.8,居住密度适中。距地铁2号线,通勤效率较为方便。开发商品牌较弱,在合肥缺乏标杆项目。
招商天青臻境项目是招商高端产品,生态稀缺,宋式飞檐+香槟格栅外立面,打造湖山雅居意境。与绿城咏溪雲庐客群重叠,但两则产品差异,项目即将清盘。
城建星启锦宸目前已启动验资,首开楼栋16、17、18、19栋,户型139-186平,验资金额:139平户型55万,186平户型75万,放风价139平2.4-2.7万,186平2.7-2.85万,预计总价330-530万左右。
项目国企背书,资金安全系数高,交付风险低,计容新规后产品,得房率高,当前板块新房在售较少,尤其周边改善需求旺盛。但项目紧邻长江西路和西二环,受噪音影响较大。
NO. 4|肆
结语
合肥西两大板块蜀西湖与董铺湖的博弈,本质是合肥城市发展范式的分野,前者以“科创+”驱动,打造面向未来的产城融合样本;后者以“湖山+低密”为核,塑造不可复制的传世资产。
对购房者的启示:科技新贵、产业精英优先蜀西湖,抢占产城升级红利;财富家族、高净值人群长持董铺湖,锁定生态稀缺价值。
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