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珠海,老旧小区不拆了?

凤凰君懂楼市2024-09-07 11:16:03来自北京市

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近日，有网友跟凤凰君说，他发现一个奇怪现象：

凤凰君扒了一下，发现进入2024年，的确多了不少老旧小区进行电梯改造的备案。

仅8月份，便超过20个小区申请电梯更新，建设内容包括拆旧梯拆除、新电梯安装，土建修复等等。

而在2024年前，却是未有小区住宅的电梯更换备案。

其中最引入注目的是华发早期的小区，包括鸿景花园、九洲花园一期、九洲花园二期、华发新城一期、华景中苑、华景西苑、美景山庄、凌海名庭、华发世纪城等9个小区的电梯更换与改造，总投资高达1464万元。

纵观这些小区，基本投入使用了20年以上，比如位于老香洲香湾街道的恒福阁小区，电梯于2009年投入使用，其因“故障频发，结合多方意见，拟对现有6台电梯进行更新”。

所以老旧小区不拆了？改为只改造更新？

曾几何时，拆迁一直是很多人期盼的住房更替模式。所谓“拆”字一喷，立马大奔。

过去的20年中，大家身边或多或少都有亲戚朋友，受益于拆迁。在珠海市区，可能仅仅几十平米的老房子，便能换来数百万巨款。

这样的“棚改货币化安置”，为众多家庭带来了梦寐以求的财务自由。

然而，随着城市化达到相当高度，住建部开始对拆迁踩刹车。标志性事件是2019年7月，住建部黄艳副部长首次宣布，“将告别大拆大建时代”。

特别是，国家为了引导产业改变发展模式，并强力推出了城市更新的大战略，继而大规模棚改拆迁到了2021年就被全面叫停了，取而代之的是旧改。

所谓旧改，就是在不大拆大建的基础上，对于房龄在21年以上的老房子进行修复改造。

比如，更换老旧管道、加固楼梯过道、粉刷内外墙壁、安装电梯、增加小区绿化和停车位，添置健身器材等。

8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》中明确指出：

严格控制大规模拆除。原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑。

也就是说，以后将提成通过城市更新的方式对现有建筑进行升级改造，而非简单粗暴的拆除重建。

凤凰君认为，也正是在这样的政策倡导下，多个城市启动老旧电梯更新工作。比如湖南提出，优先支持老旧小区使用20年以上的电梯更新改造；

四川成都，计划每年更新（含换新、改造、大修）住宅小区投入使用年限满15年及以上，或投入使用年限未满15年（质保期已满）、故障率高、群众更新意愿强烈电梯，4年改造4000部左右；

对于珠海而言，早在5月，住建局便印发《珠海市推进建筑领域设备更新工作方案》，并提出3年内全市既有住宅增设电梯不少于300台的目标要求。

那么不难理解，对于老旧小区的改造，从大拆大建到“绣花针式”翻新修缮，将是接下来的主流做法了。

大家期待的拆迁重建，怕是没戏了。

当然，部分主体结构受损严重，无法通过旧改修复的危房，还是会被拆除的。

那么，旧改更新会给业主带来哪些利好呢？

结合市场观点，我们可以从以下方面看：

首先，新规有利于保障业主房屋价值，经过翻新修缮过后，老房子的品质会得到提升，有效避免老小区房屋因老化而贬值。

同时，老房子在经过旧改之后面貌焕然一新，再加上地段优势，以及周围各种配套设施齐全，未来房价还有一定的升值空间。同时，老房子在经历过旧改之后，将来老业主要想出售也会更加容易一些。

其次，新规能够大大改善老小区环境和基础设施，有利于切实提高居民生活质量和幸福感，让业主住得舒心、住得放心。

最重要的是，减轻财政压力。

对于地方政府来说，旧改大大降低了财政支出压力，这无疑是一大利好。

毕竟，当下的大环境，勒紧裤腰带过日子，已经成为常态。

财政部、住建部、工信部、公安部、交通部、水利部等六大部委联合印发《市政基础设施资产管理办法(试行)》，明确指出：

政府投资建设的市政基础设施资产应当依法严格履行基本建设审批程序，落实资金来源，加强预算约束，防范政府债务风险。严禁为没有收益或收益不足的市政基础设施资产违法违规举债，不得增加隐性债务。

这意味着各地收益率覆盖不了债务本息的基建，将会被砍掉。

所以告别大拆大建，告别棚改时期的巨额补偿，能省一点是一点啦。

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