2023年的楼市行情，我们都有目共睹。虽起起落落，但整体均价仍在上扬。把时间拉长到5年，2019VS2023年，凤凰君却感觉要为珠海部分热门板块捏一把汗了。
对比凤凰君2年前做过的统计，有板块从涨幅第一，“跌回”到5年前的水平；还有板块5年连涨，跑出了和横琴一样的加速度；更有板块，5年连跌，跌出新低。
作为普通人，没办法经常走在板块发展的前面，但是数据是相对客观的，或许能供我们参考一二，看清前路。![]()
横琴房价位于珠海第一梯队，2019年至今，即使经过了“口罩”期，仍一路高歌。5年时间，横琴住宅均价平稳上涨，从44787元/㎡涨至49778元/㎡，涨幅约11%。
其中，2019-2020年的涨幅最高，上涨了1596元/㎡，涨幅约3%。由于横琴的住宅新盘供应稀缺，虽然从2020年开始网签套数逐年降低，但仍不影响其成交价创新高。
2019年的横琴，是横琴自贸区满十周年，交通、民生、教育、商业配套都已齐备，步入一个新开始。2020年，此前续销的住宅项目迎来收官，新开的项目当日售罄，横琴的住宅项目均价冲高5万/㎡，并创造了傲人佳绩。2021年-2023年，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发布，利好再刺激，横琴拥有新期待。同时，新一批高端住宅项目进入市场，横琴湾、横琴府、IFC琴澳湾一号、横琴玺等入市，均价最高达到6.8万/㎡，让市场再次见证横琴的购买力。今年，横琴“封关”或将正式实施，区域价值将攀上更高维度。未来2年，横琴的一批新的公建配套将投用，但横琴住宅供应即将断档，横琴住宅市场的均价，应该会进入稳定阶段了。![]()
滨海商务区
航空城滨海商务区的新盘在2019年开始销售，起步均价为2.3万/㎡，当时比航空新城的均价低1K多/㎡，但也处于高开位。2019-2021年房价大幅增长，从23000元/㎡涨至26418元/㎡，均价直接超过航空新城，达到约14.8%，十分可观。虽然至2022年均价下降，但2019-2023年5年期间，整体涨幅也达到了约11%，与横琴看齐。凤凰君忍不住“调侃”一句，滨海商务区不仅“一桥”连横琴，涨幅也“连着横琴啊![]()
。2019年，板块内首个项目碧桂园华发·海湾壹号开盘，均价2.3万/㎡，一盘的均价就“奠定”了区域的起跑线。2020年，碧桂园华发·海湾壹号续销涨至2.5万/㎡，万科海上城市一期首开均价约2.7万/㎡，两盘齐力拉高板块均价。2021年-2022年，在售项目的产品更加丰富，推出高层、洋房、叠墅产品，其中叠墅产品的达到4.2万/㎡，房价看齐航空新城。
同时，区域内的基础商业配套初步成型，主要集中在万科海上城市一期。珠海一中金湾附属学校开学，学校为人流集中地，背后更能反应整个家庭结构的稳定性，滨海商务区开始打下宜居基础。步入2024年，预计今年一季度，金海大桥和珠机城际二期都将开通。投资属性过强，商务办公等规划属性暂未发力，届时作为桥头堡的滨海商务区，是否能再接再厉呢。
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航空新城
航空新城楼市的高光年份，应该在2019年之前，简直是土地刷刷卖，购房者“闭眼买”的时代。因此，2017-2019年的房价涨幅也是达到一个峰值。2019年以后，确是航空新城的百花齐放期，不同的开发商带来不同的产品，市场十分“卷”。
与此同时，区域的重磅配套拼图，也一一补齐，航空新城的气质，迎来高光时代。但迎来了兑现期的区域，一般都会出现房价疲软的状态。加之在2019年前，航空新城消耗了一大波外来客户，后续主要靠本地客户，难以快速去化。
因此，从数据可以看到，2019-2023年，航空新城的均价反而回到了5年前，加上时间、利息成本，在此期间入手的购房者们，主要是在一边享受配套，一边“守盘”了。未来2年，航空新城的住宅主要是续销状态，目前的均价也较为合适，有议价空间，以自住为主的购房者，可以考虑入手，好好享受“收获期”。![]()
2018年科创北围有首盘入市，2019-2021年，新盘也集中亮相，片区均价稳步上涨，从23474元/㎡涨至25938元/㎡，涨幅约10%。
2021-2023年，珠海乃至全国的住宅市场都有震荡变化，科创北围的均价下降幅度约5%。但对比2019年，均价还是微涨了975元，涨幅约4%。整体来看，科创北围的配套兑现期集中在2022-2023年，但是前期的概念利好透支，消耗了一波客户。后续公布的新配套，预计要于2024-2025年才能再次集中兑现，中间存在“红利真空期”。对于外地客户来说，少了政策红利刺激，尤其是对于南珠中城际和深珠通道的疲惫感。对于本地客户来说，公共配套又不够用，如今的区域处于蓄力状态。![]()
2019年开始，随着西城A片区有新盘入市，湖心路两侧都逐渐被称作湖心新城，名号响亮。
近5年来，湖心路区域的均价经历了“上下下下”的波动。仅2019-2020年均价上涨了844元，随后一路下降，2023年更是跌倒近7年最低。
整体来看，2019-2023年区域均价跌了1899元/㎡，降幅约10%。
凤凰君认为，湖心路区域不同于科创北围，后者虽然也是新城，但是距离主城区近，还和深圳的“心理”距离深度绑定，始终会有人愿意为规划刺激类利好买单。而湖心路区域，与主城的距离通过香海大桥缩短了，但是需要收费，因此整体距离没有大大拉近。对于这种非常刚需的区域，配套的完善度是很重要的，需要让居住者需在“10分钟生活圈”内得到满足。但湖心路以西的西城A片区，配套兑现速度相对较慢。对比一河之隔的尖峰南，宜居面貌更加完善，难免会分流一定客源。规模庞大的刚需购房者的需求得不到满足，去化也较难了。![]()
谈到白蕉，一声唉。
如今白蕉开发了整整10年，成交均价却跌回了近开发初期的水平。
从2019-2023年，更是跌到了新低。区域近5年的均价下降了2702元/㎡，跌幅达到约20%，成交量也是最低。
近几年来，胜利路、胜利大道、新城中小学等配套建设缓慢、延迟完工，大大消耗了购房者的信心。
加上与主城交通的连接性弱，区域较难以低价吸引到新珠海人的客流，主要以周边置换为主。
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最后，整体来看，横琴近五年的成交均价走势都是位于前列，牢牢占据4万-5万/㎡的区间，且高出珠海全市均价约2万-2.5万/㎡。
航空新城、滨海商务区、科创北围的均价围绕着珠海全市均价变化。对比近5年的均价涨幅，以下6个板块的涨幅都没跑赢珠海的均价涨幅。科创北围则以4%的涨幅位居第三，其它板块的均价都呈下降状态。整体来看，这5年大家都不容易，但可以发现，自身强才是真的强，无论是在地理位置上有优势，还是配套真实兑现，都能在过去或未来，助你有所收获。只是不同人入场时机不同，收获的比例有所不同，但总归不会太虚空。
凤凰网房产珠海站2024-01-29 21:13:39来自北京市
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