11月3日，珠海发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》的房地产新政！

左岸地产总经理李炳亮：

以同样价格购买比过去更大的空间

提高了珠海住宅产品的竞争力

大家地产董事陈志：

强化商品房居住＋资产属性

未来这两条线的深化政策会继续细化

第一层面：市场的事还给市场

1、新政的头一条，重点强调了“鼓励我市建设智慧住宅以及低容积率、高绿地率、环保节能和立体生态商品住房，在价格备案时按报备价格进行备案，无需进行价格比较。”这点与中央鼓励建设容积率≤1低密度智慧住宅、城市土拍价格不设上线的政策一脉相承。

对于珠海房地产市场而言，就是：

＊取消备案价格；

＊土地价格和房价等还给市场，高品质、中大户型智慧住宅，为城央建筑主流；

＊同时限墅令松动，市场会出现如同发达国家房地产市场的组成结构：城央高密度＋高容积率的商业为主、住宅为辅的物业形态，城市外围以低密度洋房＋各类别别墅为主等。

2、房地产行业将进入优胜劣汰阶段

新政强调：推动房地产行业高质量发展，也就是说：

＊开发商的入场券门票要涨了；

＊未来商品房住宅，除却房企比拼质量、价格，还将比拼产品适用性、景观绿地率、智慧化程度、商用配套的便捷生活性等，这些需要房企有深厚产业业绩的积累。

＊房企的品牌价值延展率，将成为消费者未来选择房子的重要参考值。

3、为房企“融资解困”提供政策护航

值得注意的是，本次新政重头戏，是商品房预售申请条件，提前至单栋建筑地面总层数的1／10，且达到地上一层时，允许取得预售证，这对房企在资金筹措方面，提前打开了预售通道而获取购房者预售资金用于项目建设。

不可否认：预售条件放宽，意味着消费者交房时间相对延后，交房前的按揭期数增加，包括烂尾风险概率等，也随之增加，所以，我有必要提醒购房者，购房时应全面审视关联风险。

当然，这也是本次新政中唯一引发行业内、市民的广泛争议的条款，还有待于政府后续发布预售监管的相关配合措施，以消除民众疑虑。

小结：

市场的事归市场，保障的事归政府，政府为房地产行业健康发展保驾护航。

第二层面：落实商品房“让利于民”的举措

1、放宽过往苛刻的建筑规范限制

新政中，适度提高了阳台的规划面积比例及主景观阳台进深解限；鼓励适当设置不计算计容建筑面积的飘窗；

这一点，从提高新建民用住宅的设计舒适性及宽绰大阳台、大飘窗等提升人与自然的交互性来看，显然是给房企，从设计源头建造高舒适性住宅、提高得房率等松绑；

同时，也规范了房企在项目规划设计报建申报时，恶意隐藏“病态数据”的安全隐患，程序上更加阳光透明，杜绝房企报建打擦边球的现象。

2、适当放松建筑规范报建审批尺度

在建筑规范审报建审批，把建筑高度，规模，地下空间开发利用及商业配套合理利用等方面充分放开，鼓励房企开发更多、更好的改善型物业。

并在提高居住环境，提升居住品质方面，鼓励房企开发建设生态型智慧住宅方面的努力，满足新建小区自身配套商业项目多元化、商业类别的丰富多彩性，提升居住品质。

3、本次新政，对房企长期病垢的“室外地面≦1.5米的建筑面积计入容积率和建筑覆盖率”问题，给与松绑，增加房企的可售计容面积，确保房企合理利润，同时降低了购房者的公摊建筑面积。

这点几乎受到所有房企的一致好评，给新政点赞。

4、合理调整报建竣工周期期限，推动建设项目早日分批投入使用

分批交楼政策出台，意味着未来大、中型房产开发项目，可以在规划红线内、区划合理的单体楼，独立竣工验收交楼可能成为现实，而不必等到全部红线内建筑统一建设完成并综合竣工验收合格后再交楼。

该新政符合中央“保交楼”政策，也防范房企，因单一因素影响整体项目交楼的问题，确保了购房者的权益。

小结：

长远来看，本章节“让利于民”新政，对于新建商品住宅的市场去化率和去化速度，有非常大的促进作用，但对于本政策实施前已建成商品房住宅而言，极有可能失去市场竞争先手，对于同区域、同类别物业而言，降价加速成交可能是最终出路。

第三层面：政策促进老百姓对房地产市场的消费信心

1、金融政策向购房者放水

“珠房113新政”另一个核心亮点，“对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于20％，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例为不低于30％。首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。”

可能有人会说：不就是减低首付吸引百姓买房嘛！

对，但珠海市白纸黑字以政策文件形式公告，意味着政府、银行站出来了，愿意金融支持刚需置业，并为其降低门槛和利息；

在当前人民币兑美元持续贬值的现实面前，提前置业上车，不单是防范错过楼价涨幅的遗憾，也是未来人民币汇率回归时，相当于您用更便宜的总价，获取了房子的最大收益。

2、公积金政策的支持，有效释放潜在购房门槛

早在2023年6月1号，珠海市于全国第一个提出“公积金一人购房全家帮”政策，鼓励以个人90％的公积金，帮助直系亲属支付购房首付款，并可提取公积金为其偿还按揭月供款。

9月7日珠海又发文，针对多子与家庭，公积金额度允许上浮20％；

而“珠房113新政”，实施“认房不认贷”公积金配套政策，在珠海市内无房的职工家庭，在全国范围内首次使用公积金贷款、或首次公积金贷款结清申请使用第二次公积金贷款，可按首套房公积金贷款政策的首付比例及贷款利率执行。

而提高住房公积金贷款额度，双缴存职工的住房公积金贷款最高限额调整为90万元。

上述这一系列公积金举家帮扶刚需置业方案，有效解决了年轻人初入社会，新建家庭首次刚需购房的资金不足问题，提前上车以防止未来房价可能无力追涨溢价的可能性，有利于年轻人、引进人才的在珠海能无忧无虑的安居乐业。

总结：

“珠房113新政”包括的六条措施，对商品房备案价格管理、住房信贷、装配式建筑、住房公积金、居住户型设计及商业配套建设、项目审批流程等方面进行政策调整，在更加体恤民情的同时，优化了商品房规划建设中更为人性化的关联因素，对处于住房需求从刚性需求向改善性需要转变的珠海房地产市场而言，绝对是及时雨。

红馆国际常务副总经理孙建华：

买房选择的产品

需要具备流通性、融资性和比较稳定的收益性