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西城B片区,房价崩了吗?

凤凰网房产珠海站2023-06-09 16:56:25来自北京市

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日前，珠海西城B片区某项目精装低至15000元/㎡的消息刷屏了！

这的确非常让人震惊，因为它的高光时刻，价格达到26000元/㎡。所以，现在这个价格几乎是被腰斩。

为何会这样？难道西城B片区房价崩了吗？

事实到底如何？凤凰君马上调查了该片区在售的几个楼盘。

西城B片区房价

没有崩，但也有所下降

先来看看该片区的几个热门楼盘价格。

其中，金湾宝龙城目前在售约91-110㎡的3房户型，均价在18000元/㎡左右。

而近期网传的价格来源，是项目少量的工抵房房源，15000元/㎡起。所以这个价格并不能代表项目的全部价格水平。

但是，相对此前，西城B片区目前部分楼盘的价格也确有下降。

首先是金湾宝龙城，该盘曾经备案均价超过27000元/㎡，售价曾经也达到26000元/㎡。因此，当前18000元/㎡左右的均价，相对而言的确实下降不少。

不过据了解，目前金湾宝龙城在售一期尾盘现房，货量不多。

再看“价格屠夫”——海伦堡玖悦珑湾。其目前均价约18000元/㎡，部分特价房源价格约16000元/㎡左右。

而在去年首次开盘时，其均价达到23000元/㎡，目前价格，相对下降了约22%。

接着是融创云水观棠，该项目曾以融创中国为大湾区量身订制的高端产品体系——“粤府系”产品亮相，开盘时价格达到26000-27000元/㎡，目前价格在22000元/㎡左右。

最后，看片区的开拓者——中铁建国际城。

该项目为央企中铁建开发，价格较为稳企，一直以来均价都是保持在25000元/㎡左右。

西城B片区规划

西部的综合交通枢纽

西城B片区作为继航空新城后，金湾打造的第二个新区，为何目前会出现降价的情况，难道是片区发力不足？

我们先来了解下片区的规划与定位。

根据此前的规划文件，西城B片区规划范围东临航空新城、省科干学院和红旗镇中心片区，西临联港工业区，北临红旗镇的农业区，南临鹤港高速，规划总用地规模918.15公顷。

规划功能定位为珠海市西部的综合交通枢纽、面向珠江口西岸的生产性服务中心、创新创业基地。

建设成为珠海市新型城镇化建设示范区：TOD 发展示范区、创新创业示范基地、海绵城市建设示范区和宜居城市示范区。

不难发现，这个规划定位的级别并不低。

原因在于，这里是金湾区域发展的其中一个副中心。

在最新「珠海市金湾区国土空间分区规划」中，西部城市中心包含“一主”——西部市级综合服务中心，“三副”——金湾片区中心、金湾枢纽基本城市组团副中心、航空产业文休闲中心。

▲截图自「珠海市金湾区国土空间分区规划」

这个有珠海市西部综合交通枢纽，便位于西城B片区。功能包括城际（高铁）站点、包括长途汽车站、公共交通场站等。

在「珠海市金湾区国土空间分区规划」中，也明确提到“以金湾枢纽为核心、双港为驱动，打造设施多元、集疏运体系健全、外联内畅的综合交通系统，支撑珠海成为大湾区交通核心的门户高地。”

▲截图自「珠海市金湾区国土空间分区规划」

这意味着在未来10年的发展过程中，金湾枢纽将成为推动珠海交通格局的关键点。

根据「珠海市综合交通体系规划（2021-2035年）」，珠斗城际、广佛江珠城际、广珠（澳）高铁等城际、高铁，都将汇聚于金湾枢纽。

也由此可见，西城B片区承载着非常重要的门户意义。参考广州南站所在的番禺这20年的历变，我们也能对此发展有个大概的模样。

西城B片区现状

项目基本完工

规划定位的确很高，而进度方面，则也有让人担忧之处。

西城B片区共分为三个单元，其中以珠海大道南侧，机场北路东侧的区域为主。

目前，这区域空间内，共有4个楼盘在售，其中3个项目大部分基本完工，另有1个兴格的项目尚未动工。

楼盘的价格，见前文所述，今年是有一定幅度的下跌的。

▲西城B片区实景图，拍摄时间：2023.05.16

我们主要看配套。

教育资源方面，两所学校——金湾二小及金湾一中均已开学。

路网方面，穿过片区内的主干道——金铭东路目前也完工通车。

目前片区内，唯一有所不足的是商业进度。目前片区内的商业标杆项目——金湾宝龙城商业中心目前处于停工状态，预计要在今年四季度复工。

▲截图自@领导留言板

结语

我们回到最初的问题，西城B片区房价崩了吗？

虽然片区内部分楼盘价格相对有所下降，但一方面，值得注意的是，个别楼盘推出的低价房源，并不能代表该楼盘的真实价格水平，更不能代表片区的真实水平。比如金湾宝龙城，工抵房房源是一期的尾盘。

另一方面，随着成熟的航空新城核心区的价格也有所回归，尚在发展期的西城B片区势必会有价格回调。

但是长远看，西城B片区在整个珠海西部中，极具重要性，承担着未来的交通重任。

从现状来看，学校等一些配套都在兑现中。当然，我们期待着片区内其他的重要项目尽快地发展起来，如金湾综合枢纽，这才是真正的大利好。

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