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刺激!2023年珠海二手房成交爆发!但有盘1年降1.49万/平?

凤凰君懂楼市2023-05-09 18:06:16来自北京市

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最新,最全,珠海1—4月二手房市场成交数据整理!
 
2023年,珠海二手房呈爆发态势!4个月,仅仅是贝壳上的数据,二手房就有1087套成交量,平均每天成交9套,二手房市场持续升温!

今天,凤凰君就拿2023年1-4月与2022年同期对比,希望能在购买二手房的时候给大家一些启发。


重点:

1、4个月成交1087套,同比增长141%

2、51个小区均价上涨,涨幅0.25%—49.89%

3、138个小区均价下降,最高降幅37.24%

4、横琴区成交均价皆为下降



在展开分析前,先跟大家说明一下数据统计口径:数据为贝壳官网内在去年1-4月和今年1-4月都有成交的小区。 


备注:1、由于存在部分小区期限内只成交一套的情况,所以小区成交价格难免不准确;

2、考虑贝壳找房市场占有率最高,统计数据仍然可以反映一定市场情况,可供参考。


香洲区:最高涨幅49.89%
 
据贝壳找房显示,香洲区有1222 个小区有二手房出售,其中,可以作对比的小区为108个。
 
大多数房源为2000年左右,成交价约在13939-46518元/㎡。
 
同比2022年1-4月,共有33个小区成交均价上涨,75个小区成交均价下降,最高涨幅49.89%,最高降幅亦高达37.24%。


值得一提的是,香洲涨幅最高的小区是位于新香洲的富和新城,房龄超过20年。其涨幅高达49.89%,上涨约11282元/㎡。


这样高的涨幅,主要是因为产品不同,2023年成交36㎡的一室一厅超小户型,2022年成交119㎡的三室两厅。


那么为何富和新城的小户型价格比大户型更高?


凤凰君认为,可能是该小区属于香山学校、文园中学双优学区,买入小户型门槛低,只要在香洲区无房,即便小到36㎡也可入读名校。



▲截图来源:贝壳官网

实际上,如今大家的居住观念有所改变,小户型如果没其他因素加成,想要达成成交,就必须降低单价。

如此次降幅最大的龙光海悦云天,2022年成交的131㎡四房,均价可达40028元/㎡,2023年成交的一室一厅,单价只有25121元/㎡,下降14907元/㎡。

▲截图来源:贝壳官网

金湾区:航空新城二手房最稳
 
作为珠海城市副中心的金湾,有321个小区正在出售二手房,可用做对比的小区有29个。
 
因为珠海西进战略推进,金湾大部分二手房都是在2013年以上开始建设的较新楼房,均价约6896-22747元/㎡。
 
值得一提的是,在金湾,如果是相差不过10年,楼龄因素影响较小,与航空新城板块的距离因素影响更大一点。
 
航空新城板块的均价也是区域最高,成交价最低约16000元/㎡起!


综合来看,金湾29个对比小区,同比2022年上涨的仅有6个小区,成交价涨幅都不超过1000元/㎡,涨幅比例在0.66%-12.15%。
 
23个小区成交价下降,降幅在2.95%-19.06%。
 
其中,降幅最高,2016年建设的旭日海岸,直接降价约4361元/㎡,不过2022年成交是33㎡一室一厅,2023年成交大多是80㎡的三房。

对此,凤凰君认为小户型虽然单价更高,但是总价低,相对大户型而已,入住航空新城门槛更低,可以直接享受优质配套和教育资源,因而单价高也可以快速出手。

▲截图来源:贝壳官网
 
其次,第二单价降幅最大就是中海左岸岚庭,同等户型产品,2022年成交价可达约25000元/㎡以上,2023年基本在23000元/㎡左右,平均下降约2000元/㎡。

中海左岸岚庭从原来的航空新城涨幅第一,变为降幅第二高,可能与其近一年的负面新闻频出有关。(PS有想八卦的可以加凤凰君进群聊)

▲截图来源:贝壳官网

斗门区:成交价最低可达4213元/㎡
 
斗门,有458个小区正在出售二手房,可用做对比的小区有37个,均价约5414-18990元/㎡,且大部分二手房成交价在10000元/㎡左右。
 
综合来看,37个小区内有10个小区成交价上涨,涨幅约0.25%-11.33%,27个小区成交价格下降,降幅在0.39%-26.44%。

不过实际上,涨幅波动皆在1000元/㎡内,大部分降价二手房降幅亦在1100元/㎡内。


其中,井岸的山水花城二手房成交单价最低可约4213元/㎡,10万左右就可以买一套一室一厅。

毕竟是斗门的超老旧小区,景观资源和配套都难以加分,而且是单身公寓类型产品,不降低单价,实在是无法打动购房者。

▲截图来源:贝壳官网


成交单价最高的则是位于白藤头的五洲家园,南向的四房单价可达21851元/㎡,而北向的同样四房却仅需16974元/㎡。

这其中景观因素固然不可户型,更多的可能还是业主实在等不下去了,低价出售北向景观的房东,挂牌周期居然长达988天。

▲截图来源:贝壳官网

高新区:仅有2个小区成交价上涨
 
高新区,现有108个小区正在出售二手房,可以用对比的小区只有12个。对比小区中都是2004以上的小区,均价约20533-34744元/㎡。
 
12个对比小区中,仅有2个小区成交价上涨,仁恒滨海半岛上涨三期上涨4.31%,美丽湾上涨16.28%。
 
其余10个小区成交价皆下降,降幅在2.11%-17.41%。


其中,格力海岸三期降幅最大,同等户型产品,同样低楼层南向三房,2022年成交单价可达32409元/㎡,2023年单价只有26765元/㎡,直接下降约5644元/㎡。

▲截图来源:贝壳官网

横琴:成交价皆呈现下降
 
横琴合作区,现有54个小区出售二手房,可供对比的小区只有3个,成交均价约45337-50586元/㎡,且皆为2015年起的较新小区。
 
对比的3个小区成交价皆为下降,降幅3.18%-15.04%。


降幅最大的中海名钻花园,三房户型,2022年成交价可达55742元/㎡,2023年成交价只到47358元/㎡,下降约8384元/㎡。

凤凰君通过观察发现,横琴二手房成交价的下降,与户型的大小成反比,户型越大,单价越低。

在横琴本身房价高企,大户型由于总价高,导致门槛增加,需求与成交方面势必稍逊于小户型,业主想要快速出手,必须要降低单价。

▲截图来源:贝壳官网

从2023年荔枝湾花园(北区)和华融琴海湾的成交单价变化中,亦可发现横琴合作区小户型单价可以依然保持较高的成交价,大户型则开始降低单价,降低总价。

▲截图来源:贝壳官网

结语

总体而言,2023年1-4月,珠海二手房成交量无疑大幅上涨,但房价却没有明显的上涨,更多的是降价出售。

非核心区域的小区更是已经开始多次调价,谋求更快出手套现。
 
经历了三年疫情,无论是业主还是购房者资金都并不充裕。如果业主想要卖房,就必须降价,才能打动资金一样不充裕的购房者,楼市已经切回买方市场。
 
不过,凤凰君认为,随着市场不断回暖,成交量不断增加,下半年,珠海二手价格可能进一步企稳,既不会有太大幅度的降价,也不会有爆发式的增长。
 
一方面,市场回暖了,经济复苏,房东们资金压力减缓,并不急于出手;
 
另一方面,新房的降价也都到了底线,开发商要维持一定的利润率,新房价格稳住了,周边二手房自然也就跟着稳下来了。



今年珠海“五一”假期,不仅各大景点烟火气全面回归,楼市同样表现不俗,尤其是部分热门楼盘,更是威力大显!


凤凰君将于本周四晚(5月11日)晚8点,与楼市大V一起聊聊珠海“五一”楼市,看看哪些楼盘销量长虹,买了不吃亏!


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