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2023年，珠海二手房呈爆发态势！4个月，仅仅是贝壳上的数据，二手房就有1087套成交量，平均每天成交9套，二手房市场持续升温！今天，凤凰君就拿2023年1-4月与2022年同期对比，希望能在购买二手房的时候给大家一些启发。1、4个月成交1087套，同比增长141%
2、51个小区均价上涨，涨幅0.25%—49.89%
3、138个小区均价下降，最高降幅37.24%
4、横琴区成交均价皆为下降
在展开分析前，先跟大家说明一下数据统计口径：数据为贝壳官网内在去年1-4月和今年1-4月都有成交的小区。
备注：1、由于存在部分小区期限内只成交一套的情况，所以小区成交价格难免不准确；
2、考虑贝壳找房市场占有率最高，统计数据仍然可以反映一定市场情况，可供参考。
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据贝壳找房显示，香洲区有1222 个小区有二手房出售，其中，可以作对比的小区为108个。大多数房源为2000年左右，成交价约在13939-46518元/㎡。同比2022年1-4月，共有33个小区成交均价上涨，75个小区成交均价下降，最高涨幅49.89%，最高降幅亦高达37.24%。值得一提的是，香洲涨幅最高的小区是位于新香洲的富和新城，房龄超过20年。其涨幅高达49.89%，上涨约11282元/㎡。
这样高的涨幅，主要是因为产品不同，2023年成交36㎡的一室一厅超小户型，2022年成交119㎡的三室两厅。
那么为何富和新城的小户型价格比大户型更高？
凤凰君认为，可能是该小区属于香山学校、文园中学双优学区，买入小户型门槛低，只要在香洲区无房，即便小到36㎡也可入读名校。
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实际上，如今大家的居住观念有所改变，小户型如果没其他因素加成，想要达成成交，就必须降低单价。
如此次降幅最大的龙光海悦云天，2022年成交的131㎡四房，均价可达40028元/㎡，2023年成交的一室一厅，单价只有25121元/㎡，下降14907元/㎡。![]()
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作为珠海城市副中心的金湾，有321个小区正在出售二手房，可用做对比的小区有29个。因为珠海西进战略推进，金湾大部分二手房都是在2013年以上开始建设的较新楼房，均价约6896-22747元/㎡。值得一提的是，在金湾，如果是相差不过10年，楼龄因素影响较小，与航空新城板块的距离因素影响更大一点。航空新城板块的均价也是区域最高，成交价最低约16000元/㎡起！综合来看，金湾29个对比小区，同比2022年上涨的仅有6个小区，成交价涨幅都不超过1000元/㎡，涨幅比例在0.66%-12.15%。23个小区成交价下降，降幅在2.95%-19.06%。其中，降幅最高，2016年建设的旭日海岸，直接降价约4361元/㎡，不过2022年成交是33㎡一室一厅，2023年成交大多是80㎡的三房。对此，凤凰君认为小户型虽然单价更高，但是总价低，相对大户型而已，入住航空新城门槛更低，可以直接享受优质配套和教育资源，因而单价高也可以快速出手。
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其次，第二单价降幅最大就是中海左岸岚庭，同等户型产品，2022年成交价可达约25000元/㎡以上，2023年基本在23000元/㎡左右，平均下降约2000元/㎡。中海左岸岚庭从原来的航空新城涨幅第一，变为降幅第二高，可能与其近一年的负面新闻频出有关。（PS有想八卦的可以加凤凰君进群聊）
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斗门，有458个小区正在出售二手房，可用做对比的小区有37个，均价约5414-18990元/㎡，且大部分二手房成交价在10000元/㎡左右。综合来看，37个小区内有10个小区成交价上涨，涨幅约0.25%-11.33%，27个小区成交价格下降，降幅在0.39%-26.44%。不过实际上，涨幅波动皆在1000元/㎡内，大部分降价二手房降幅亦在1100元/㎡内。其中，井岸的山水花城二手房成交单价最低可约4213元/㎡，10万左右就可以买一套一室一厅。毕竟是斗门的超老旧小区，景观资源和配套都难以加分，而且是单身公寓类型产品，不降低单价，实在是无法打动购房者。![]()
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▲截图来源：贝壳官网
成交单价最高的则是位于白藤头的五洲家园，南向的四房单价可达21851元/㎡，而北向的同样四房却仅需16974元/㎡。这其中景观因素固然不可户型，更多的可能还是业主实在等不下去了，低价出售北向景观的房东，挂牌周期居然长达988天。![]()
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高新区，现有108个小区正在出售二手房，可以用对比的小区只有12个。对比小区中都是2004以上的小区，均价约20533-34744元/㎡。12个对比小区中，仅有2个小区成交价上涨，仁恒滨海半岛上涨三期上涨4.31%，美丽湾上涨16.28%。其余10个小区成交价皆下降，降幅在2.11%-17.41%。其中，格力海岸三期降幅最大，同等户型产品，同样低楼层南向三房，2022年成交单价可达32409元/㎡，2023年单价只有26765元/㎡，直接下降约5644元/㎡。![]()
横琴合作区，现有54个小区出售二手房，可供对比的小区只有3个，成交均价约45337-50586元/㎡，且皆为2015年起的较新小区。对比的3个小区成交价皆为下降，降幅3.18%-15.04%。
降幅最大的中海名钻花园，三房户型，2022年成交价可达55742元/㎡，2023年成交价只到47358元/㎡，下降约8384元/㎡。凤凰君通过观察发现，横琴二手房成交价的下降，与户型的大小成反比，户型越大，单价越低。在横琴本身房价高企，大户型由于总价高，导致门槛增加，需求与成交方面势必稍逊于小户型，业主想要快速出手，必须要降低单价。![]()
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从2023年荔枝湾花园（北区）和华融琴海湾的成交单价变化中，亦可发现横琴合作区小户型单价可以依然保持较高的成交价，大户型则开始降低单价，降低总价。![]()
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总体而言，2023年1-4月，珠海二手房成交量无疑大幅上涨，但房价却没有明显的上涨，更多的是降价出售。非核心区域的小区更是已经开始多次调价，谋求更快出手套现。经历了三年疫情，无论是业主还是购房者资金都并不充裕。如果业主想要卖房，就必须降价，才能打动资金一样不充裕的购房者，楼市已经切回买方市场。不过，凤凰君认为，随着市场不断回暖，成交量不断增加，下半年，珠海二手价格可能进一步企稳，既不会有太大幅度的降价，也不会有爆发式的增长。一方面，市场回暖了，经济复苏，房东们资金压力减缓，并不急于出手；另一方面，新房的降价也都到了底线，开发商要维持一定的利润率，新房价格稳住了，周边二手房自然也就跟着稳下来了。今年珠海“五一”假期，不仅各大景点烟火气全面回归，楼市同样表现不俗，尤其是部分热门楼盘，更是威力大显！
凤凰君将于本周四晚（5月11日）晚8点，与楼市大V一起聊聊珠海“五一”楼市，看看哪些楼盘销量长虹，买了不吃亏！
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凤凰君懂楼市2023-05-09 18:06:16来自北京市
