眨眼间，2023年已经进入4月。第一季度已经过完。春天已经来临，我们四周的花儿已经灿烂许久。但正如“花无百日红”一样，楼市不可能一直延续春节后的火热。根据网签数据，住宅网签成交40.25万㎡ (3706套)，环比大幅增长99.20%。但是，根据中原地产监控全市156个项目成交的实时数据显示，本月市场略显凉意，成交乏力，实时销量由升转降。展望后市，中原地产认为：市场需要等待新一轮的需求积累，预计下月成交大概率环比收跌。凤凰君认为不能过早下定论，2月的狂飙背后，毕竟是在前期近1年甚至2-3年的积累中产生的需求，而3月后（伴随着近2周的阴雨回南天）才是进入常态。用行业领军人物万科董事会主席郁亮在2022年业绩推介会上的讲话来做个总结：销售在2月份回升主要受四个因素影响：
一是去年12月份和今年1月份的需求积累到今年2月份集中释放；
二是较早的春节假期对1月份的销售有影响；
三是从中央到地方都出台了相当多的支持住房合理需求的政策，市场信心有所回升；
四是房价调整之后，对于自住需求而言性价比提高。
他说：
“市场既没有狂飙，也没有‘倒春寒’，就像今年闰二月比春天气温低了一点，但春天毕竟来了。”
好了，接下来我们进入珠海中原研究中心发布的3月楼市报告。![]()
今年3月全市住宅成交2682套，环比减少14.04%，同比增加80.48%。拉长时间来看，3月仍然比2021年7月以来的成交量更高。下图表看，疫情后，2021年7月开始明显进入了低潮，并持续影响2022年全年。即便是这两年的成交比较旺的10月（2021年10月住宅成交2378套，2022年10月成交1713套），也不如今年的3月。再从价格上看。3月全市住宅市场均价25839.22元/㎡，环比减少1.89%，同比微升1.5%。- 金湾降温趋势较不明显，成交457套，环比减少3.18%；
- 唐家销量减少近1成，成交421套，环比减少9.85%；
- 横琴降温特征较突出，成交196套，环比减少47.03%。
但是同比来看，斗门、金湾、唐家、横琴、保税区的成交，都有不少涨幅。价格方面，斗门、高栏港、新香洲则是同比涨价的几个区域。
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从下图可以看到，在各区域的成交中，斗门占比最高，超过全市的3成。其次是南湾，约为2成；唐家及金湾（不含高栏港）占比旗鼓相当，占比在15-17%基本一样，约为1.5成，橫琴本3月成交下滑，只占7.31%。
房价持稳，区域住宅市场均价约37861元/㎡，环比微跌2.69%，同比上涨1.80%。备注：主城区指限购区内的新香洲、老香洲、吉大、拱北、前山板块据珠海中原研究中心监控主城区22个项目，3月主城区成交宅57套，环比减少13.64%，同比减少25.97%。对于主城区来说，老香洲、拱北、吉大，长期是供应稀缺地，如老香洲来说，已经连续28个月无新货上市。成交套数方面，也都是“个”位，本月吉大甚至0成交。由于基数低，这几个板块的成交数据涨跌幅变化极大，可以忽略。
新香洲来看，板块可售房源虽然逐步减少，但是热度不减，房价仍在走高，住宅均价已经达到约44977元/㎡，仅次于横琴（约47360元/㎡），是珠海房价天花板片区。前山方面，预计4-5月将有山东健康·香府一品入市，接下来成交量与价格方面应该都会有很大变化。据中原监控横琴4个项目数统计，2023年3月横琴成交住宅196套，环比减少近5成，但是同比仍然大增88.46%。区域住宅均价约47360元/㎡，环比微升1.50%，同比下滑5.81%。据了解，上月横琴在各项利好政策的激励下，成交大幅预涨，消化大量在售房源，房企借势逐步缩小或收回部分折扣优惠，因此本月区域销量高位收缩。据珠海中原研究中心监控唐家21个项目数据，唐家的房价已经连续3个月保持平稳走势，区域住宅均价约28172元/㎡，环比微降0.41%，同比下降5.98%。3月唐家成交住宅42套，环比减少9.85%，同比增长53.09%。对于唐家来说，随着前环半岛仅剩格力海岸为主在售，大家关注的较多集中在北围和后环。其中科创海岸北围在本月有颐璟名庭、天地源悦唐府等多个项目入市，预计接下来成交量将有一定的提升。
但是价格方面，北围的价格从前两年的3字头下滑至2.5万/㎡为主流，可以预见整个唐家的均价想进一步上涨，还是有压力的。珠海中原研究中心监控南湾11个项目数据统计，3月成交住宅516套，环比减少13.86%，同比增加近1.6倍。住宅均价约33963元/㎡，环比上浮0.77%，同比小幅下降4.68%。3月，华发四季云山首开面市，为市场注入新的增长动能，一定程度上减缓南湾销量下行幅度，支撑整体成交保持在较高位。中原监控斗门45个项数据统计，2023年3月成交住宅912套，环比减少13.14%，同比增加85.74%。住宅均价约14648元/㎡，环比增长7.60%，同比上涨8.76%。据了解，3月斗门楼市热度颇高，销量稳步提升，部分流量盘库存实现迅速去化，可售房源明显减少。为控制流速，部分项目逐步减少折扣点数，整体销量下行。中原监控金湾(不含高栏港)36个项目数据，3月金湾成交457套，环比微降3.18%，同比增加221.83%。住宅均价约22637元/㎡，环比增长10.76%，同比下跌8.29%。回看金湾的成交量，2022年真的很惨淡。甚至是“网红”板块航空新城启动建设多年以来，销售最惨淡的其中一个年份了。据了解，这个3月，金湾航空新城主流项目持续释放各类成交刺激政策(包括首付分期、特价房、成交奖励等)积极导客引流，同时配合新货推新，使市场保持了较高热度。据中原监控保税区2个项目数据，3月保税区成交宅4套，环比减少6.38%，同比减少20%。住宅均价约31121元/㎡，环比微升0.16%，同比下跌7.88%。一方面，其设置有海关监管区（围网内），限制居住，导致前几年的多个商办项目销售后，出现了各式各样的问题；另一方面，保税区的开发区域，又纳入了珠海城市新中心建设的核心板块。因此，对于万科双盘来说，只有让客户对保税区的位置及开发区域功能定位的进一步了解，才能增强他们的置业信心。而受3月珠海的天气所限，外出向客户宣讲的成效显然成交不如上月。
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回头看，一季度珠海还有多个新盘因为节点而延期，如市区的明溪花园、西区的华发香海湖……在4、5月，它们无疑都会亮相，为楼市带来全新活力。如今的房地产，仍在持续分化，无论城市还是板块，都差距越来越大。凤凰君建议：对于有置业打算的购房者而言，锚定优质区域，选择高品质产品，以后才会更具有竞争力。
凤凰网房产珠海站2023-04-08 12:23:15来自北京市
