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13.02亿!正方首进北围,操刀体量约13.83万㎡综合地块!

凤凰网房产珠海站2022-02-18 17:19:02

二月宗土拍，视线转向科创北围。

就在刚刚，正方以总价13.02亿元，折合楼面价约9409元/㎡，成功竞得板块一宗综合用地。

这是正方首次在北围落子，且首进北围便操刀这宗涵盖住宅、商业、学校的综合地块，非常值得期待。

接下来，我们来看地块素质：

低密地块

需配建商业、小学和幼托

根据土地挂牌内容来看，该地块占地面积约76747.53㎡，计容积率建筑面积≤138375.47㎡，从体量上看，虽比不上北站宝龙城和华润置地广场，但也是北围少有单宗大面积地块出让。

22002/珠自然资储2022-01
整理：凤凰网房产珠海站
宗地位置	高新区科创北围兴南路北、新湾四路西侧
宗地面积	76747.53㎡
容积率	≤约1.8且＞1.0
计容积率建筑面积	≤138375.47㎡
规划土地用途	二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地
出让年限	住宅70年，商业40年，小学、幼托、城市道路、公园绿地50年
起始总价	130200万元
起始楼面价	约9409元/㎡
限价	195200万元
限价楼面价	约14107元/㎡

从区位来看，无论是资源配套，亦或是交通便利性，地块均一手抓齐。

其西面为华润置地广场；南面为中珠景观渠景观资源；东面为金琴快线北延长线，通达市区或深中通道，非常便捷。

从地块自身来看，涵盖二类居住、商业、小学、幼托、城市道路、公园绿地，可谓一站式配齐。

各区域功能分布如下：

22002/珠自然资储2022-01地块功能分布
整理：凤凰网房产珠海站
区域	用地面积（㎡）	用地性质	计容建面（㎡）
A区域	35954.31	二类居住、商业	107862.93（二类居≤97076.64㎡，商业≥10786.29㎡）
B区域	25111.06	小学（36班）	25111.06
C区域	5401.48	幼托（18班幼儿园）	5401.48
D区域	8152.87	城市道路	/
E区域	2127.82	公园绿地	/

值得一提的是，地块容积率小于等于约 1.8 ，且大于1.0，翻阅北围涉宅地块的供应记录，该容积率还是近一两年内首次出现。

结合地块大小、区位特征来看，我们是否可以推测北围开始从投资、刚需类产品正朝舒适宜居改善类产品过渡的新阶段。

各功能区整体同步开工建设

需预留地下轨道车站建设控制区

此外，该地块多达36条竞拍要求，地块好，但要求也多。

其中，地块的商业功能拟集中布置在 A 区域南、北两侧，需做好立体交通组织及衔接。

同时地块北侧商业街临新湾五路一侧商业二层应与新湾五路跨接天桥实现妥善联通，并合理解决跨街人流的垂直无障碍交通问题。

其二，上述地块中的 B 区域小学项目、C 区域幼儿园项目建设方案需取得当地教育部门书面同意意见，并按要求在首期报建、建设和规划条件核实。

目前，北围已有三座学校在建或开学，分别是礼和小学（已招生）、礼和中学（已招生）和华润24班小学（在建），在加上本次地块的小学（36班）和幼托，北围的教育资源愈发充沛。

其三，金业南路及两侧退让距离共 50 米为规划地下轨道车站建设控制区；金业南路道路中心每侧60 米为地下轨道控制保护区；如未来需建设地上、地面或地下轨道时，用地单位需无条件配合。

我们从这张“经过高新区的轨道交通规划图示意图”中可以看到，与地块相关的轨道为轨道交通2号线（规划）。

同时经过北围的轨道还包括深珠高铁（规划）和南中珠城际（规划），届时是否会与本宗地块相链接，值得期待。

其四、地块须确保商业、学校、公园绿地、配建设施与住宅功能整体同步开工建设；

其五、地块竞得人须在珠海市高新区唐家湾主园区注册独立法人企业作为本项目开发建设主体，且三年内完成 20 亿元人民币（或等额外币）固定资产投资（含土地价款），其中尽量包含实际利用外资金额 1 亿美元（等额外币或境外人民币），该 1 亿美元（等额外币或境外人民币）需二年内完成投入。

其六，竞得人须自持商业建筑面积≥50%（即建筑面积≥5393.15 ㎡），自持年限不低于 8 年，自持期间不得整体抵押、分割抵押。其余商业建筑可采取分割出售、返租等方式，引进品牌商家入驻，运营时间不少于 5 年。

上述商业配套设施须自竣工验收备案之日起十八个月内完成商业配套设施招商工作（以签订商家入驻租赁协议为准）。

【延伸】

经过多年的发展，北围西侧可供出让的地块已屈指可数，已然逐渐往东侧、靠珠江口一侧供地。

▲地块具体位置、大小仅供参考，请以实际为准

同时，凤凰君在统计供地时发现，今年开年北围产业便已呈迸发之势。

▲统计自珠海公共资源交易中心

目前，唐家半岛建设已趋于成熟，深珠合作示范区的蓝图还在规划中，那么唐家现阶段可供大力发展连片开发的区域，或许仅有科创北围。

从城市界面来看，逐步靓丽的宜居环境，已渐渐有了留人安家的底气。

▲北围板块界面，拍摄时间：2022年2月15日

那么，既有产业导入，又具备商业、教育、交通、公园一站式资源配套，凤凰君有理由相信该地块将成为板块内最有竞争力的“选手”。

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投诉面积商业容积率

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