刚刚，航空新城、湖心路两地连拍，华发无悬念拿下航空新城综合用地，湖心路却无人问津。位于航空新城的综合用地，占地面积约10.70万㎡，被珠海海阔投资发展有限公司以29.15亿元摘下，折合楼面价约8499元/㎡。
值得一提的是，航空新城这宗地块的出让，于今年珠海土地市场而言，意义颇大。二来，即使该地块以起始总价成功出让，也将挤进今年珠海成交总价2。（1为华润31.56亿竟得北围地块）航空新城本次出让地块位于金湾区科工路东侧、金河东路北侧，紧邻粤海拾桂府，处于航空新城核心区的最西侧。地块东侧为粤海·拾桂府、西侧为西城B片区，邻近金湾宝龙城、南侧为华发天茂国际半岛、北侧为金山公园。从区位来看，该地块坐落在航空新城与西城B片区配套圈中心位置。除了自带的商业和幼托，东侧汇集粤海拾桂府的办公以及商业楼、江屿海的邻里中心和五星级酒店、金湾华发商都、华发天茂国际半岛的红星美凯龙商业以及天茂领航湾的小学和幼托。西侧为金湾宝龙城，北侧有金山公园，同时项目邻侧还有绿地规划。在凤凰君看来，地块的优势在于位处航空新城与西城B片区的交接位置，享受两端板块的配套红利。根据规划，地块总占地面积106975.65㎡，总建面≤343001.36㎡，涵盖二类居住、商业、商务、幼托（15班）、广场、绿地、城市道路等多业态土地用途。 |
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| 二类居住、商业、商务、幼托（15班）、广场、绿地、城市道路 |
| 住宅70年；商业、商务40年；幼托、广场、绿地、城市道路50年 |
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根据规划，该地块是继华润北围地块以来，今年珠海第二宗体量庞大的地块，其涉及的出让条件也颇为复杂。
其一，要求配建建面为 75000 ㎡的大型集中封闭式商业体（即购物中心），购物中心主要沿街面外立面采用整体幕墙泛光照明，展开面需达到主沿街面面积的 80%以上。该用地购物中心建筑物（含规划条件规定配置的地下车位）不得转让，不得分割办理《不动产权证》，且需整体经营，不得引入《珠海市产业发展导向目录》中的禁止发展类及限制发展类相关产业，禁止入驻建材装饰、废品收购、低端餐饮、农贸市场、物流中转等业态。同时，竞得人须在签订《合同》之日起三十日内，向金湾区政府提供与一家购物中心品牌签订由其进驻经营购物中心的《合作协议》，并在约定期限内向金湾区政府提交有关资料，且通过该区的核准。购物中心开业后，必须由已签订的品牌运营管理企业负责管理运营，品牌管理期限不低于十年。目前，加上本次地块的商业功能，航空新城约180万㎡的面积，聚集8家商业体或购物中心，于全市而言，也是极为罕见的，商业氛围达到IMAX级别！
竞得人须在签订《合同》之日起180日内，完成该用地的购物中心设计方案（含平面图、立面图和效果图），并提交金湾区政府相关部门审核。同时，购物中心功能建筑物根据《合同》约定的竣工期限截止之日起30天内开业经营（开业率不低于 80%）。此外，购物中心部分建设进度整体达到正负零后，方可申领可售住宅类的预售许可证（须达到政府对住宅类预售许可的规定条件）；在购物中心的建设进度达到结构封顶前，申请领取的住宅类预售许可证对应的预售面积累计不得超过可售住宅类总建筑面积的 60%。其二，地块商务功能总建筑面积为 27329.26 平方米，其中 3000 平方米的商务功能建筑物需由竞得人建成后将产权无偿移交给金湾区政府，上述无偿移交的商务功能建筑物投资强度按计容建筑面积不低于 8000 元/平方米（不含土地价款）。该幼儿园地上建筑面积不少于 5560 平方米，需配建地下停车场且不少于 50 个停车位，并考虑家长接送平台。目前片区内规划有14所学校，教学资源极为充沛。
其四，竞买人的土地购置资金（包括土地竞买保证金和土地出让价款）必须为企业自有资金，不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等。同时严禁同时违反“房企剔除预收款后的资产负债率不得高于 70%、净负债率不得高于 100%、现金短债比不得小于 1”等三个监管要求的房地产企业参与上述地块的竞买活动。值得一提的是，即使地块触底成交，但其总价仍排在今年第二。此外， 该地块（宗地面积：106975.65㎡㎡）也是继华润北围地块（宗地面积：146009.86㎡）以来，今年第二宗体量庞大的地块。因此，无论从总价亦或是体量，这宗地块都将是航空新城，甚至是珠海明年最值得关注的地块。再加上航空新城未来一年配套的全部兑现，这块地，或将给航空新城建设划上一个完美的句号，将迎来一场新城人居新时代的开端。需要提一嘴的是，在该地块出让后，航空新城仅剩一小块宅地可供出让（位于德泰华庭西侧），8年开发，航空新城即将迎来建设收官期。目前，航空新城在售的项目有粤海拾桂府、华发天茂国际半岛、江屿海、天茂领航湾等，均价4.5万/㎡。
| 项目 | 产品 | 报价（万/平） |
华发天茂 国际半岛 | 建面约89-128㎡ 三至四房单位 | 2.8-3.3 |
| 天茂领航湾 | 建面约73-119㎡ 二至四房新品 | 2.7-3 |
| 龙光玖誉湾 | 建面约107-124㎡ 住宅单位 | 3 |
中海 十里观澜 | 建面约107-136㎡ 四房 | 3.1-3.6 |
华发碧桂园 滨海半岛 | 建面约92-138㎡ 三至四房 | 2.6-3 |
鹏瑞·金玥湾 | 建面约193㎡精装单位、 建面约143㎡叠式毛坯单位 | 3.1 |
卓越旭辉 江屿海 | 建面约79-92㎡平层单位、 建面约97-112㎡复式单位 | 3 |
| 粤海·拾桂府 | 建面约90-126㎡住宅单位 | 2.9 |
| 崇峰壹号院 | 建面约178-188㎡四房平层单位、 建面约315-345㎡五房复式单位 | 4.3-4.5 |
| 数据统计时间：2021.12.23，仅供参考 |
湖心路本次出让地块位于白藤片区腾逸路以北、腾达一路东侧。东侧为待出让的宅地，西侧为金碧丽江东海岸、诚丰新园，北侧为恒大滨江左岸，南侧为齐正小学和西湖小学。一来，地块东侧将规划建设湖滨二路。根据规划图来看，一条流线型不规则设计的滨湖栈道浮现，并分为上下两层，以供周边居民休闲娱乐，滨水而居，板块较为稀缺的舒适尺度；二来，南侧与学校仅一路之隔，家门口就能满足12年义务教育。根据规划，地块占地面积为14428.31㎡，总建面为39796.58㎡，仅做居住用途。从地块体量来看，并不算大，但≤约2.76且>1.0的容积率，或偏向于低密型社区。同时，地块文件显示到，该地块限高80米，按照凤凰君推测，或为22-24层高层楼栋。其一、需配建一处建面约 30-60 ㎡公共厕所和一处建面≥300㎡社区用房，建成后无偿移交给斗门区政府。其二、地块动工期限为《合同》约定的土地交付之日起一年内，竣工期限为《合同》约定的动工开发期限截止之日起三年内。其三、竞买人的土地购置资金（包括土地竞买保证金和土地出让价款）必须为企业自有资金，不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等其四、严禁同时违反“房企剔除预收款后的资产负债率不得高于 70%、净负债率不得高于 100%、现金短债比不得小于 1”等三个监管要求的房地产企业参与上述地块的竞买活动。
据凤凰君统计，去年湖心路（含湖心新城）共成功出让4宗地块，而今年，仅一宗地出让。供地节奏缓慢的背后，去板块库存是凤凰君猜测原因之一。但即便如此，湖心路（含湖心新城）仍是西区住宅大供应量板块。据统计，湖心路以东片区，及湖心新城以北片区在售楼盘多是现楼，均价范围在18000-24000元/㎡不等。湖心路以西的湖心新城，目前在售楼盘均价约18000-22000元/㎡，多为期房项目。最后，12月30日香洲三溪科创小镇还将有宗商住地出让，敬请期待～ 
凤凰君懂楼市2021-12-24 15:32:45
