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二手房4大优势无可替代!业内人士:这些交易风险让你后患无穷

珠海特价房 2021-05-04 09:32:45
房子,在中国人的传统里面是必须要有的,哪怕是现在房价如此的贵。但是,第一次买房的人都会犹豫:到底要买新房还是二手房?比起价格低廉的远郊新房,二手房具有以下无可替代的优势。

首先,二手房没有烂尾风险。
在如今在楼市调控下,炒房客撤离楼市,刚需买房理性回归,销售回款越来越难,一旦资金周转不过来,就会导致项目停工,为了避免钱房两失的风险,聪明人选择放弃新房期房,而是去买肉眼就可见的二手房,这样一手交钱一手交货的买房模式,才是风险最低的交易方式。
其次,二手房周边配套完善。
建造在城市的外围的新房,周边比较荒凉,买了新房入住之后,生活和孩子上学会很不方便,而二手房周边经过多年的发展,超市、饭店,学校等基本的配套资源已经发展起来了,入住之后就可以享受便捷高效的生活,所以目光长远的人,也更愿意选择购买二手房。
二手房入住更加方便快捷。
现在新房都是期房,买了之后需要等两三年才能交房,交房之后还需要装修,之后再通风半年才能入住,那么在这期间你还得租房,但是买二手房,很多都是装修好的,自己只需要配备一些家电、家具就可以入住,也可省下不少的租金和来回搬家的麻烦。
拿证时间早,方便之后的上市交易。
买期房的时候,很多开发商都承诺,交房两年之后办证,但结果往往不尽如人意。二手房只有房本到手后,才能上市交易办理过户手续,所以只要你是通过正规途径买的二手房,可以根据自己的意愿转手或者抵押套现。
但购买二手房时,还是要避开以下这些坑,做到小心谨慎以免后患无穷。
明确居住权。拥有居住权的人没有房屋所有权,但可长时间甚至终生居住,受到法律保护。
根据《民法典》第三百七十条规定,居住权自合同约定的期限届满或死亡时才消灭,而不会因房屋转让而消灭。因此,买二手房必须查询该房屋是否设立居住权,否则,就可能产生房子归你,居住权归别人。

确定是否有隐性共有人。很多夫妻共同出资买房,往往只由一方登记产权,这种情况下,另一方则被称为“隐性共有人”。《民法典》第三百零一条规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。所以,购房时应要求房屋共有人出具书面的《出售房屋同意书》。否则,一旦发生纠纷,可能会导致合同无法继续履行的风险。
查询是否有存续租赁。房屋存在租赁状况给房屋买卖带来两大法律问题:一是 “买卖不破租赁”的法律问题。根据《民法典》第七百二十五条规定,在租赁关系存续期间,承租人如果不愿意搬迁腾房,即使买了房子也可能暂时住不了。二是承租人的优先购买权问题。根据《民法典》第七百二十六条的规定,承租人对所承租的房屋享有优先购买权。
确定是否被抵押。二手房交易中,大多数二手房可能都存在抵押状况。虽然《民法典》第四百零六条规定抵押期间,抵押人可以转让抵押财产,但是,作为买方一定要清楚:
1、住房抵押按揭贷款,即卖方在出售时,房屋仍未还清银行贷款;
2、非按揭贷款抵押登记,说明卖方存在其他情形对外负债问题,容易在房屋买卖过程发生被司法查封的情况,尤其是存在多次抵押的情况下,稍有不慎就可能钱房两空。
有无司法查封等权利限制。存在司法查封情况的房屋,转让存在合同无效的法律风险,《城市房地产管理法》第三十八条就明文规定司法查封的房产不得转让。另外,被司法查封的房屋,往往会大幅低于市场价,实践中,有很多购房人被低价所诱惑,最终却钱房两空!
是否缴齐税费。对于税费各自承担来说,买方无需关心卖方的税费问题,但是如果房屋买卖合同约定的卖方是净到手价,那么作为买方一定要调查清楚卖方可能需要承担的税费到底是多少。因为有些税费,比如房屋来源是赠与、继承的,个人所得税可高达房价款的20%。
是否具备土地使用权。虽然《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。但二手房市场上逐渐出现的土地使用权期限到期的情形,将来到底补交多少续期费用,还没有明文规定。
确保资金安全。房屋买卖不是小买卖,作为买方应该知晓如何防范资金安全风险,那就是进行资金监管,又称第三方监管,是指买方不把房款直接交付给卖方,而是让透明的第三方机构监管资金,保证资金安全的交易模式。交易成功(权属转移登记后),资金才会划转给卖方;若交易失败,资金会返还为买方。
了解贷款政策。很多购房人需要向银行申请贷款来支付不足的部分。因此,在签订购房合同之前,必须要了解相关贷款政策,以及自己的信用状况,以便把贷款的风险降到最低。
明确学区学位问题。若要购学校附近的房子务必了解该校的招生政策情况,比如落户年限、同一套房的就读名额标准等,确定自己的购房条件和学校入学要求相吻合。
总之,二手房买卖隐患多,大家购买务必谨慎,以防自身利益受损,及时避开这些坑,就可以轻松选购心仪的二手房


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