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未来珠海的买房逻辑, 完全变了!

珠海特价房 2021-04-30 03:36:30


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据珠海中原地产的月报显示,该地区住宅销售总量为2021年3月的4895套,比去年同期增长了一倍多。其中,香洲区成交1933套、横琴172套、斗门1162套、金湾1628套。



根据珠海商品房预(销)售专网显示,2021年3月珠海全市住宅网签共5155套,创近四年来3月份楼市网签量新高。并且全市的住宅成交均价为25608.22元/m,环比上涨4.79%,同比上涨11.37%。

近日,珠海楼市中介机构和业内人士传出珠海收紧限购的消息,更有人士表示,4月20日或5月将开始实施新政。从4.8号起,住建部约谈了广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个主要城市,珠海政府也不排除已开始采取行动,或已对相关措施进行评估。



1

珠海发展前景向好


国家统计局近日发布的数据显示,2021年一季度,中国经济同比增长18.3%,与中国 GDP的稳中有进的基本面相似,珠海城市基本面也是稳中有进,尽管珠海经济总量远不及广州、深圳、佛山等地,但珠海的增长速度,以及人均 GDP的增长速度,可以看出珠海是一个向上、稳定的增长态势,这是一个积极的、良好的信号。


建立经济特区后,珠海形成了以电力能源、生物医药、精密机械制造、家用电器、电子信息、石油加工等六大产业为支柱产业的产业结构,先进制造业增加值占规上工业增加值的比重超过一半,人均产值也较高。世界上最大的空调企业格力就诞生于珠海。


根据珠海提出的“2035年常住人口超过500万,形成特大城市规模”这一目标,珠海常住人口正式突破200万大关,2019年将增长13.26万人,增长7%,实现“到2035年常住人口超过500万,达到特大城市规模”。


随着珠海经济发展提速,产业不断集聚,再加上粤港澳大湾区建设的全面推进,珠海对人才的需求和吸引力不断增强,近年来人口增长速度呈现“梯级”和“突飞猛进”。2018年和2019年,广东常住人口增长率均居全省首位。


随着外来人口的不断增加,珠海房地产市场规模庞大,预计在较长一段时间内,房地产需求仍将保持较高水平。



2

刚需、改善盘成为成交主力


刚需、刚改对主城区的置业诉求一直是绕不过去的坎。2020年珠海全年住宅供应房源集中在90-100㎡刚需刚改户型为主,在成交方面,90-100㎡房源依然是成交主力产品,其次是120-144㎡的改善性产品。


主城大平层虽好,但加过多的杠杆买入,会平添高额的月供,明显降低生活质量;远郊虽有货,但较远的区位会加重交通、时间成本,配套兑现仍需时间,规划也有折损的风险。


刚改、改善产品本身就是相对稀缺的产品,加上更是普通人置换首套房的第一选择,在我看来,珠海未来一段时间,刚改、改善产品越来越成为市场成交主力产品。



3

普通刚需盘供销两旺


人口、城市,最终还是要回归于房地产。


现在的购房主力军,都以90后居多,90后大多数都以刚需盘为主,最简单的一个例子:珠海湖心路有个盘,最近销售比较火热,火热的理由不是这个盘的户型有多好,也不是这个小区规划的有多合理,仅仅是因为打价格战,以价换成交量,加上湖心路口在斗门来说,是比较成熟的片区,与市区、横琴、航空新城半小时范围内,自然会成为年轻人选择的重点要素。


加上现在的市场,对于刚需来说,是非常友好的。首套房,现在珠海全市都不限购,只要你征信好,基本上贷款就能过!对于刚需自住来说,落户、成家、生孩子等刚性需求,主要还是为了满足居住需求,这样的社区或者区域将会快速成熟,形成规模。


在这里,我还是想啰嗦一句:当下是刚需最好的买房时机。作为刚需买房人,以“湖心路口”为代表的价格洼地,依然是个好选择。


无论刚需、改善,买房人选房的逻辑是一样的,大到品牌、区位、配套、发展潜力,小到价格、户型、朝向等,毕竟是过百万的资产,一定都会慎重慎重再慎重。


但作为刚需买房人,决定房源的关键因素在于预算,价格导向较明显。在购房预算的基础上,区位、配套、品牌等因素都是可以再商量的。



4

富人热衷投资豪宅

珠海的顶豪产品同样是珠海人乃至全中国富人的“存钱罐”,动辄过千万总价甚至更高的房产,成为大量资金的蓄水池,银行房贷抵押、身份彰显,这些房子的房本是最好的证明。

楼市顶级产品还有三个点,给大家分享一下:

一是资源的稀缺性。

豪宅一般都拥有其他住宅并不拥有的资源,所以豪宅必须具备绝对的城市核心、绝对开阔的美丽景观、非常良好的宜居环境等是逆袭的先天基本条件。

二是身份的象征。

豪宅因为是在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和人文价值,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的住宅。

三是潜力大。

豪宅一般都拥有市场上稀缺的资源,随着社会的发展,豪宅所拥有的社会及自然稀缺资源,势必将逐渐减少变得更加稀有,物以稀为贵,后市供应减少,供需的失衡使得豪宅将来具有很大的空间。

珠海的仁恒滨海中心,是珠海豪宅的标杆,近三年的房价涨幅也是非常明显。



5

多中心趋势下的中心

珠海的未来,一定是一个多中心的格局。

过去,珠海仅仅香洲区算是比较过得去以外,就连南屏,以前都没有什么人过去,横琴岛还是个荒岛,斗门是大面积的鱼塘、田地、荒地,这10年来,政府一鼓作气持续投入人力、物力、钱力等等,珠海已经不再是那个小渔村了。

早前,我都有分享过目前珠海各大区域的规划,有兴趣的朋友,一定要看(点击文字即可进入文章详情)

(市区)整整3天,11000字,珠海市中心吉大、南屏、新香洲、拱北未来几年最全规划!

(横琴自贸区)耗时2天,涉及横琴全岛未来几年最全100个规划!15000字,200张照片!

(斗门)120张照片,12000字,斗门湖心路口、白蕉、井岸、莲洲未来几年最全规划!

(高新区)整个珠海高新区,涉及唐家半岛、科创北围、后环片区,最全规划!建议收藏…

(金湾)这可能是目前,关于金湾航空新城、滨海商务区、老城区未来几年最全最全的规划!



珠海市发展的雄心,从来就不在于建立一个绝对的中心城市,而在于逐步地把它发展起来。按目前珠海发展香洲(横琴新区)为主,西区为辅的发展格局,珠海在发展多中心模式下,仍将有一个中心,目前我的微商阿甘在珠海,这个中心,仍然是横琴新区。




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