这才刚刚进入2021年，楼市就开始有动静了。赶着元旦假期，新年的个调控出炉，针对房贷的两道红线给市场扔了个炸弹。2020年12月31日，央行发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，正式给银行划下两道红线，房地产贷款不能超过规定的比例。
·道红线是“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40％，中型银行不得超过27.5％，小型银行不得超过22.5％，县域农合机构不得超过17.2％，村镇银行不得超过12.5％。
·第二道红线是“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5％，中型银行不得超过20％，小型银行不得超过17.5％，县域农合机构不得超过12.5％，村镇银行不得超过7.5％。
根据通知，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。
《通知》将银行业金融机构分为5档，档为中资大型银行；第二档为中资中型银行；第三档为中资小型银行和非县域农合机构；第四档为县域农合机构；第五档为村镇银行。而房地产贷款占比上限五个档次分别为40％、27.5％、22.5％、17.5％、12.5％；个人住房贷款占比上限而言，五档分别为32.5％、20％、17.5％、12.5％、7.5％。政策自2021年1月1日起实施。这是自去年的“三道红线”后，中央主管部门对楼市做出的又一红线政策。
只是上次是针对房企，这次是针对银行和购房者。不过，相比之下，来自市场内部的一些骚操作现象，比如“业主抱团涨价”，”炒房客加价赚差”等，更能引发围观和讨论。
01
最近几天，一则“业主抱团涨价”的新闻引发买房人围观，事发地在广州。消息指广州珠江新城的部分业主们正密谋欲抱团涨价。当地一些小区群内，业主们兴致勃勃的讨论起如何提高小区房价，他们试图上调小区房源挂牌价，以推高小区成交均价。抱团涨价的背后，是广州部分区域房价的连连跳涨。小编查询了当地报道，其中指出不少小区房价有大幅提升，比如：·“珠江新城侨鑫汇悦台一套二手顶复，均价29万／平成交，突破广州的‘天花板’”·“中海花城湾一套南向三房，卖到15万／平，成交价涨了50％”另外，就连当地一个被称为刚需盘的小区，单价也冲到了14万／平……持续上涨的房价也让一些小区的业主开始躁动，这才有了前面的抱团涨价之举。
不管是业主抱团涨价，还是炒房客渗透赚取差价，其本质都是逐利行为，都是不可取的。
02
房地产走势，短期看政策。其中信贷政策影响。2016年10月调控启动以来，限购限贷提升首付比例等政策相继出台和加码，剑指降杠杆，阻止热钱过度流入楼市。楼市在承压中从高峰跌下。不过，随着此后抢人大战的愈演愈烈，落户政策放宽导致调控变相放松。与此同时，去年一场疫情带来的货币宽松，让热钱再次加速流入楼市。市场有不同程度的回升。过去几年，高层通过多次政策调控，以抑制热钱和信贷资金违规流入。去年，先是给房企划定了三条红线，要求企业降负债降杠杆。此次，再明确划定房地产贷款上限和个人住房贷款上限两条红线，是在资金供给端的收紧。据机构估计，受此影响，预计将影响2021年约7000亿-8000亿的销售额。不过，相比如今一年16万亿的销售规模，影响有限。并且，此次设置的额度比例与2020年的情况基本符合。
截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为28.8％，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中的占比为19.8％，平均水平低于管理目标限制。需要指出的是，既然高层连发红线调控政令，说明调控压力只紧不松，接下来市场增压是少不了。一方面，由于信贷受到限制，房贷利率可能会回升；另一方面，基于风险考量，银行可能会将有限的信贷向楼市风险较低的城市倾斜。房贷红线的设置，限制资金供给，对于投资买房的积极性有一定警示和抑制作用。
03
对于买房人而言，更关注的还是房贷利率。据某专家说出，今年上半年将可能加息。事实上，自去年4月以来，已连续第8次降息落空！12月21日，中国人民银行授权银行间同业拆借中心公布，12月贷款市场报价利率（LPR）为：1年期3.85％；5年期以上LPR为4.65％。这一利率均与上月持平，也是今年最后一次贷款市场报价利率（LPR）。至此，LPR已连续8个月保持不变。值得一提的是，1年期LPR报价与MLF招标利率一直保持同步调整。今年以来，MLF操作利率与1年期LPR报价均同步累计下行30个基点。而5年期LPR自2019年8月房贷利率改革来，累计下调15个基点。根据央行的数据显示，94％的存量个人房贷已经如期转换成了参考LPR定价的方式，且多数人将每年1月1日作为房贷利率重定价日。
这样一来，自2021年1月1日起，那些选择了以LPR定价的购房者，他们的月供已经发生了变化。以200万房贷、贷款期限30年和等额本息方式计算，降息15个基点，月供能少180多元，一年少约2200元。据珠海乐居，从珠海15家银行获悉情况：首套房贷利率可至基准4.65％！各银行获悉，本月首套房贷利率的为汇丰银行和渣打银行，可达基准4.65％。二套的为5.15％，仅浦发银行可达到这个利率。首套房贷利率的是工商银行和招商银行，为5.2％；二套房贷利率的是建设银行，为5.45％。
最后在这里，小编也提醒近期打算买房的网友，不要盲目恐慌，市场有升温，但并没有失控，不要为了着急上车而踩坑，也不要被市场上一些个例现象左右自己的情绪。懂得明白自己的需求，找好买房时机才是正道。
房说长兴2021-01-07 12:20:41
