以下部分内容来源于珠海合富研究院
破产年年有，今年特别多。
今年多家房企的年报发布会上，“并购”一词被多次提及，而受新冠疫情影响，不少房企因债务原因而破产。从2020年4月1日至28日，范围内已有逾710家企业发布破产公告；其中法院拍卖房产是对宣告破产的债务人进行财产清算的常见方式。
也就是说，法拍房，就是因为债务纠纷问题，被法院强制收回拍卖了。
除此之外，特别在经济下行，市场行情趋冷的周期里，法拍房的数量都是高涨的。比如个人债务来说，有些高杠杆炒房客资金断裂，还不清月供的；当然还有做生意倒闭，拿房产抵债的；人和人之间有债务纠纷，借钱不还的。形形色色的情况都有。
今天，凤凰君将综合珠海合富研究院的数据报告，带大家了解法拍房。
1、捡笋！法拍房挂牌价格远低于市场价！
以位于吉大九洲大道的嘉年华国际公寓（住宅）为例。这套在京东法拍上挂牌的公寓，面积约53.22㎡，起拍价75.835万，也就是单价仅14250元/㎡！
或许你不了解其价值，首先凤凰君给你展示它的地段：离省中医院、九洲城博物馆等基本在10公交车行程内。
其次，在二手房平台，嘉年华国际公寓市场价是这样的：
在5月11日，经过10左右的竞拍，这套公寓最终拍出82.5885万的总价，折合单价约15518元/㎡，与市场价价差达4520元/㎡！是不是很笋？
凤凰君统计了部分今年已拍出的部分物业，发现法拍房与市场价相差4000元/㎡以上的，可谓司空见惯。其中不乏珠海市区的标杆项目。
以位于老香洲的万科金域蓝湾为例，这套房由于只有1个人报名竞拍，所以毫无悬念便以底价拍出。
你敢信啊？总价约469.76万，便可买到老香洲一线海景房，珠海市人民医院、日月贝歌剧院在5步行范围，学区属珠海名校紫荆中学。
再看与市场价格差异，1.4万/㎡的单价差，高达200万的总价差！
这不是觉得错过了几百万，而是真的错过了几百万！
2、不便宜没人出手？法拍房吸引聪明人入场
今年2月，珠海最知名的豪宅盘之一——中海银海湾，该盘一套建筑面积约206㎡的单位成功拍出，成交价约478万，折合单价23712元/㎡。值得注意的是，这是其第二次挂牌。和次挂拍相比，总价直降接近40万。较市场而言，低了8000元/㎡或以上。
但不是每套法拍房都能二拍“出嫁”。
凤凰君留意到，今年1月便有格力海岸一套174.68㎡的单位二拍流拍。这套物业起拍价420.5673万，而市场评估价达525.7091万，价差约为105万。
什么原因？后文有提。
△景观真不错
所以说，法拍的市场吸引的是鬼精鬼精的人捡笋。
凤凰君还翻看了今年京东法拍房成交价的物业。这套位于华发新城的住宅，在3月31日拍出。虽然只有2个人参与，但是竞拍时间为3026秒，可以说是比较谨慎了。
这套物业面积281.78㎡，起拍价格约559.65万，最后成交价约597.45万，折合单价约2.1万/㎡。但是市场单价约为30936元/㎡，还是捡笋的。
不过，这套法拍房光是保证金都交了111.9万。没点实力都不敢碰。
3、法拍房，留意的不仅是价格！
当然，有这么大的洼地价值，所以有些高阶房产投资玩家专门就做法拍房生意。但是法拍房虽便宜，也有较大风险。
以下，我们将结合珠海合富研究报告，一起看看法拍房应该注意什么：
①怎么看懂京东司法拍卖或淘宝司法拍卖？
②法拍房是馅饼还是陷阱？
从投资角度分析，随着法拍房业务被更多人知道，拍卖成交价往往高于起拍价并越来越靠近市场价，而且受珠海市3年限售的管制，捡漏概率下降。
从自用角度分析，同一小区的房源供应量少，无法满足竞买人对房产个体因素（楼层、装修、面积、总价）的要求，参与竞拍所需知识较多且需要自行办理各项手续，竞买人可以通过网络平台转介的付费法律咨询服务进行了解，同时也形成一定的购买门槛。
△这就是上文提到的格力海岸二拍流拍的房产
从资产管理角度分析，基于对珠海市住宅租赁市场的观察，住宅的租售比均偏小，回收期长；通过贷款购入住宅的法拍房，每月房贷远大于租金收入，未能形成正向现金流，与一、二手房产市场无明显优势。
③法拍避坑指南
其一，是房子自身的问题（产权，抵押，实际居住，物业等）；比如这套房当下有没有人居住，因为法院是不会管的，而买卖不破租赁，如果碰到老赖长期租赁不搬走，你怎么办呢？
其二，税费问题。法拍房交税不同于其他，所有交易产生的税费需要买房人一人承担，包括仅包含购房的各种税款，甚至可能包含原业主拖欠的物业费及水电费等一系列开支均由买方承担。因此，如果不明税费比较高，可能直接从吃馅饼变成踩陷阱了。
其三，户口和贷款等问题。如果你想竞拍你所在城市的房子，一定要问清楚法拍房是否对购房资格有要求。其次，是否能贷款也要搞清楚。最后，户口、学位能否顺利迁入，也需要做好功课。
结语：
总而言之。天上不可能往下砸馅饼，即使是砸那也是500万彩票的概率。法拍房虽然便宜，但是风险也足够大。
所以对普通购房者来说，没两把刷子根本吃不到馅饼，现在有专门做法拍房生意行当的中介机构，因此，也不妨找专业人士为你解决难题。
但是在足够了解的前提下，法拍，无疑是一个极具吸引力的市场。尤其在今年下半年，“疫情经济”会暴露出来。现金流充足的人，可能是时候冲入法拍了。
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凤凰网房产珠海站2020-05-18 08:30:34
