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要命节奏!珠海12家银行开始执行“三价合一”!

珠海特价租房 2018-05-04 09:35:04

“三价合一”意味着什么?意味着“高评高贷”、“阴阳合同”成为过去。一套300万的房子,实行前后,税费可以相差十几二十几万!

连日来,房姐通过中介公司、银行、税务热线了解到:

●目前大部分银行,要求出示网签合同,才批贷款。网签价和评估价,按孰低原则。

●税费方面,网签价和过税价,按孰高原则。

●三价合一,高评高贷,低评低税,将成为历史。

●一套300万的房子,有可能要多缴20多万的税。

仅一家银行尚未实施“三价合一”

“现在银行基本都‘三价合一’了。”正顺地产一名员工阿强告诉房姐,大多银行在批准贷款之前,都要求购房者出示网签合同。

银行备注
中行三价合一
建设三价合一
工商三价合一
农业三价合一
邮政三价合一
厦门国际三价合一
光大三价合一
招商三价合一
农商三价合一
渤海三价合一
平安三价合一
汇丰暂无实施三价合一

 ▲银行实施情况,来源:乐有家研究中心

根据乐有家研究中心统计,目前已有12家银行实施“三价合一”,仅汇丰银行一家尚未实施。

何为“三价合一”?即银行评估价=实际成交价=网签备案价。

实际成交价:买卖家自己定。

银行评估价:由银行进行评估,一般等于真实成交价。当评估价高于成交价,则意味着买家能申请的贷款变多,首付减少。

网签备案价:房子过户前会在房地产信息系统进行网签备案,用以计算税费。部分人为省税费,会按照房管局计税指导价填写,做“阴阳合同”。

当三价不统一时,买家就能以更低的首付、或者更低的税费买到房子。

执行情况:银行孰低、税局孰高,“高贷”、“低税”难共存

中介阿强介绍,以前向银行贷款,一般不要求出示网签合同,“高评高贷”现象普遍。当买家首付不够,便通过高评得到更高贷款,从而降低首付。

不过,现银行在网签价、评估价中,按照孰低原则选取贷款基数。

房姐致电中行、建行求证,两家银行均表示需有网签合同方批贷款。且两个价格,“按照低的来”。

那么缴税又是怎么规定?

房姐致电税务热线12366,接线人员表示,当成交价和市场价出现较大偏差,才会有指导价,一般都按照成交价来核算。两个价格采取孰高原则。

银行孰低、税局孰高,当两方都要求出示网签合同,这也意味着“高评高贷”和“低评低税”无法共存。也就是说,要么给更多首付,要么缴更多税费。

算一算

300万的房子税费相差17.8万

那么三价合一,对于购房者影响到底有多大?

中介朋友阿强给房姐算了一笔数。比如五洲花城一套100㎡的房子,实际成交价300万,银行评估价310万,税局过税价180万。

以首套房为例。在尚未实行“三价合一”的情况下,可以贷款217万,首付只需83万。若三价合一,可以贷款210万,首付需90万。

类别以银行评估价计算以网签成交价计算差额
贷款217万210万7万
首付83万90万7万

 ▲按不同价格首付相差7万

税费方面。假设这个房子满两年但并非“满五”,且业主为实收,原发票价为150万。那么买家需支付的主要税费如下:

税种以过税价计算以网签成交计算差额
增值税免征免征0
个税6万30万24万
契税2.7万4.5万1.8万

 ▲按不同过税价,税费差异

相比之下,税费多了25.8万。当然,这只是一个大致的估算,对非“满五”的房源,影响相当大。毕竟差价的20%,可以是数十万的事情。

来源:珠海房姐

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