[摘要] 5月11日上午,香洲区政府就新出台的《关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见》(以下简称《意见》)召开新闻通气会,该区将对全区近600万平方米的旧工业区通过整治、改建和拆除重建等方式,推动老旧工业区升级改造,进一步完善工业区功能配套,提供工业土地使用价值,加快......
5月11日上午，香洲区政府就新出台的《关于加快推进香洲区旧工业区升级改造的若干意见》（以下简称《意见》）召开新闻通气会，该区将对全区近600万平方米的旧工业区通过整治、改建和拆除重建等方式，推动老旧工业区升级改造，进一步完善工业区功能配套，提供工业土地使用价值，加快创新发展步伐，促进城市可持续发展。这意味着未来香洲区城市空间将进一步拓宽，为香洲区高端制造业和高新技术产业提供更多载体。
现状
主城区亮出600万平方米旧工业区“家底”
随着供给侧改革、创新驱动发展战略的深入推进，以及港珠澳大桥通车在即、粤港澳地区合作不断深入，作为主城区的香洲面临着产业转型升级的难得机遇。但香洲区可用产业用地已不多，发展空间受到限制。香洲区目前有近600万平方米旧工业区，是香洲未来创新发展的动力所在，当前大部分旧工业区环境品质不佳、公共服务配套不完善，且更新改造往往倾向于商业综合体的传统模式，而在工改工、工改新、工改产方面缺乏政策支撑。此次出台的政策正是将城市更新、产业转型升级和城市创新发展对接起来。
据香洲区发展改革和统计局统计，香洲区旧工业区总用地面积为586.93公顷（近600万平方米），总建筑面积约为622.43万平方米，平均容积率约为1.06，分为非村属旧工业区和村属旧工业两种类型。其中非村属旧工业区占地447.08公顷，村属旧工业区占地138.95公顷。根据用地档案，旧工业区用地容积率多介于0.5-2.0之间，用地面积占83.08%，整体开发强度低。旧工业区现状生产状况以基本正常运作状态为主，用地占比为63.74%。根据2015年的数据，香洲区旧工业区占全区规模以上工业总产值只有不到25%，产值偏低。
格局
鼓励“工改工”和“工改产”严格限制“工改商”和“工改居”
根据《意见》，旧工业区更新改造区分为不同区域有侧重开展转型升级，并要符合“两带一片区”发展战略格局，即前山-南屏产业带、九洲-南湾大道产业带和香洲北创新创业示范片区。前山-南屏产业带在空间上包括格力国际智能装备制造科技园、南屏科技工业园、前山商贸物流中心、洪湾商贸物流中心以及105国道-明珠路沿线区域。其范围内的旧工业区升级改造，鼓励“工改工”和“工改产”、严格限制“工改商”和“工改居”。围绕格力国际智能装备制造科技园和“一园两中心”，以高端制造业为主要形态，以高新技术产业为主要支撑，重点发展智能家居、智能电网、智能制造、生物医药、办公自动化及高端新型电子信息产业等高端制造业和高新技术产业，鼓励发展与生产密切相关的总部经济、研发设计等新型产业，打造高端制造和高新技术产业带。
九洲-南湾大道产业带在空间上包括城市之心、九洲商贸中心、拱北口岸、十字门中央商务区以及九洲大道、南湾大道沿线区域。其范围内的旧工业区升级改造，鼓励“工改产”、有序推进“工改商”、严格限制“工改居”，以高新技术产业、新型产业和现代服务业为主要形态，重点支持发展科技研发、工业设计、总部经济、创业苗圃、公共技术服务平台等新型产业，以及金融商贸、电子商务、会议会展、旅游酒店、文化创意等现代服务业。
香洲北创新创业示范片区在空间上主要指香洲北工业区（南坑市场对面），鼓励“工改工”和“工改产”、严格限制“工改商”和“工改居”，重点转型发展集研发设计、无污染生产、运营管理等功能于一体的科技企业孵化器、加速器、创业苗圃、公共技术服务平台和大学生创业园等新型产业载体，推进旧厂房、闲置楼宇转为各类孵化载体，搭建一批众创、众包、众筹平台，实现创新创业企业的集聚发展。
据了解，旧工业区严格按照相应区域转型方向有序推进更新改造，鼓励有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业实施旧工业区更新改造项目，鼓励引进或自行组建具备实现项目产业规划能力的运营团队对旧工业区更新改造项目进行运营管理。香洲区政府严格审查旧工业区改造后的入驻企业资质并加强后续监管，确保入驻企业符合相应片区产业发展方向，对不符合相应片区产业发展方向的企业依法依规予以清理。
改造
更新方式多元化整治、改建、拆建并重
香洲区发展改革和统计局局长吴楠表示，由于大部分旧工业区就在城区范围，在居民区范围内，吸取深圳等地调研成果，旧工业区更新改造不再只有大拆大建这一种途径，而是整治、改建和拆建等方式并重。鼓励旧厂房在满足结构安全和消防要求的前提下，开展以整治和改建为主的更新改造。以拆建方式更新改造的，须符合控规要求并依据“一规划四评估”有关要求实施。实施整治类和改建类更新的旧工业区（旧厂房）应按规划许可规模完成建设。
联系旧工业区的现实情况，因地制宜的采用不同的方式进行改造。整治是指对旧工业区内的基础设施、公共服务配套设施和环境进行更新完善，以及对既有建筑进行节能改造和修缮翻新等，但不改变建筑主体结构和使用功能；改建是指对旧工业区内已确权登记的原有建筑物在不全部拆除的前提下进行局部拆除、加建；拆建是指对旧工业区内原有建筑物进行拆除并重新规划建设。采用拆建更新方式的旧工业区，应当将宗地整体划入更新单元范围。
优先完善配套公共服务设施
采取整治类更新改造方式“工改工”、“工改产”的，在满足结构安全和消防要求的前提下，允许加建电梯、连廊、楼梯等附属设施和配套设施，增加的总建筑面积不超过原合法建筑面积的10%。整治后的建筑密度不超过50%。
采取改建类更新改造方式“工改工”、“工改产”的，在满足结构安全和消防要求的前提下，所在宗地原容积率不高于1.5的，改建后容积率可达2.0；所在宗地原容积率高于1.5的，改建后的计容建筑面积可增加30%，但改建后容积率不超过2.5。改建后的建筑密度不超过50%。
支持旧工业区通过整治、改建或拆建方式，适当加大土地开发强度，完善基础配套设施，引导产业高端化、低碳化、集群化，做大做强高端制造业和高新技术产业。
引导和支持创新要素向企业集聚，搭建公共技术平台，完善基础配套设施，改善公共空间环境，积极发展与生产密切相关的新型产业。新型产业用房的配套设施（商业、餐饮、员工宿舍等）建筑面积占总建筑面积比例原则上不应超过20%。
旧工业区更新改造需根据“两带一片区”转型方向，前山-南屏产业带和香洲北创新创业示范片区范围内的旧工业区严格限制“工改商”，九洲-南湾大道产业带范围内的旧工业区在符合控规的前提下有序推进“工改商”。香洲区范围内的旧工业区，原则上不得用于商品住宅及其商业配套建设。
为支持旧工业区纳入政府土地储备统一开发建设，在旧工业区（旧厂房）业主自愿的基础上，按照市场原则，政府可以对旧工业区用地协商收购。收回的旧工业区用地，根据城市规划的需要用于开发建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。以出让方式取得的用地，可按照“原用地面积×1.0×住宅功能评估地价”计算补偿总额予以原房地产权利人。香洲区住房和城市更新局局长钟闻远强调，此类收购将基于政府的公益需求以及业主的自愿，主要还是希望通过政策引导市场的发展。
亮点
允许旧工业厂房分割转让
《意见》里亮点是允许旧工业厂房分割转让。转让规定，旧工业区通过更新改造形成的新厂房、新型产业用房，除法律、法规、规章、本意见另有规定或者用地批准文件、土地使用权出让合同约定外，在不改变批准用途的前提下，允许其以宗地为单位整体转让。
旧工业区通过更新改造形成的新厂房、新型产业用房，在不改变批准用途的前提下，其使用功能为生产、研发的建筑物（以下简称为“主业建筑物”）中，不超过主业建筑物总建筑面积50%的部分，可在更新改造完成后分割转让。分割转让必须按栋、层等有固定界限的部分为基本单元进行分割销售和转让。
转让的受让对象必须为符合香洲区产业发展方向的企业，香洲区政府负责对建筑物受让对象进行核准。新厂房、新型产业用房转让后，自完成转移登记之日起5年内不得再转让。新厂房、新型产业用房的具体转让（包括但不限于抵押、拍卖等情形）细则由香洲区政府另行制定。
允许工业厂房分割转让，从市场需求角度看，解决了科技型中小企业用地、资金占用、时间精力占用等问题，有利于招商引资承接高端产业；从业主角度看，有利于解决更新改造资金来源问题；从社会利益角度看，有利于提升工业区形象，提供更多中高端产业发展空间，也有利于拉动投资。
制定退出机制
《意见》另一亮点是制定了推出机制，香洲区将定期对拆建类“工改工”、“工改产”项目进行清理．对于具有以下情形之一的项目，将退出受理程序，不予享受优惠政策：
一是自项目申报之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；
二是自城市更新单元规划批准之日起半年内，项目未确认实施主体的；
三是自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。
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