[摘要] 10月6日后，珠海接连出台调控政策，其中便包括限购、限贷以及一房一价的明码标价措施。自调控政策出台后，市场冷静了不少。而在过去两周，珠海有几个项目在一房一价政策下开盘。时代倾城11月19日推出四期产品，位于航空新城的龙光玖龙府项目也全新开盘。
10月6日后，珠海接连出台调控政策，其中便包括限购、限贷以及一房一价的明码标价措施。自调控政策出台后，市场冷静了不少。而在过去两周，珠海有几个项目在一房一价政策下开盘。时代倾城11月19日推出四期产品，位于航空新城的龙光玖龙府项目也全新开盘。与前三季度动辄日光不同，两个项目开盘均未售罄。龙光当天销售率为7成，均价则为18704元/㎡。时代倾城四期的价格则为16500元/㎡，同样低于三期的价格。
业内人士指出，新推楼盘相比周边量价齐跌，说明调控政策起到了明显的降温作用。在这种情况下，市场会逐步转向理性，价格的泡沫也会被逐渐挤掉。
一手新盘 航空新城新项目开盘价重回1字头
过去两周，珠海迎来一房一价政策后首波开盘。在开盘前，购房者可以从珠海发改网查到开发商所推房源价格，不像从前一样必须在开盘现场才知道价格。11月27日，位于航空新城片区的龙光玖龙府项目开盘。项目8栋总建筑面积为9254.3㎡，均价为18454.81元/㎡；9栋总建筑面积为8923.73㎡，均价为18954.75元/㎡，总体均价为18704元/㎡。
记者了解到，龙光玖龙府周边的中海左岸岚亭、保利时代均为9月份那波推货的尾盘，因此价格处于高位。保利时代装修价为23000元/㎡，中海左岸岚庭装修销售价格约25000-26000元/㎡。而龙光玖龙府推出的则是毛坯项目。相比9月份片区的价格，龙光玖龙府价格已有所下降。与此同时，玖龙府所在地块为今年2月份金湾的地王项目，楼面地价为6730元/㎡。据专业机构测算，按照这个地价，玖龙府的成本已经达到1.6万元/㎡。这显示出调控已收到成效，市场降温非常明显。
但下降的不仅是价格，还有成交量。记者了解到，此次龙光玖龙府开盘首推的164套房源去化量近7成左右。而在今年前三季度，航空新城每开新盘都是超过千人排队，推售房源几乎一抢而光。相比之下，本次龙光开盘的市场反应已经冷静了许多。据了解，当天成交的客户多以自住为主。
11月19日，位于白蕉片区的时代倾城四期全新开盘，推出94套房源。据了解，此前时代倾城定价1.8万元/㎡，但本次开盘价格仅为16500元/㎡左右。此外，时代倾城推出的房源当天也未售罄。整体上，珠海实行限购以后已经没有前三季度动辄开盘就售罄的景象。
大家地产全案机构董事陈志指出，此次新政之后客户端的反应和预想中是比较接近的，虽然去化率不低，但需求量明显较新政之前有所下降。但从另一个角度讲，航空新城上半年主要是投资导向，本次龙光开盘仍能销售7成，且多为自住客户，说明市场需求还是不可低估的。
今年7月15日金湾19050地王出炉前，航空新城片区诸如时代山湖海、保利香槟这样的品牌二手房价格普遍在1.3-1.4万左右，但随着7·15地王拍出，周边二手房价格直涨数千元。到了9月份，保利及时代的二手房价格普遍在1.9-2万之间。并且，很多业主捂盘惜售，航空新城也呈现一房难求的状况。
但限购政策出台后，航空新城二手房受到当头一棒。据了解，保利香槟的二手房入住率60%，时代山湖海入住率40%，投资客占的比重不在少数。记者近日走访了解到，两个大盘的二手房价普遍下降两千元左右。此前，有部分业主坐地起价，放出了2.1万元的单价，但当前保利香槟不少房源价格都在1.7万元，有一套价格甚至低至15989元/㎡，总价为155万。记者致电销售人员了解到，此套房源此前放出的价格为165万，业主急卖所以价格直降十万。但这并不是降价厉害房源。销售人员告诉记者，有部分房源此前售价180万元，当前也降到了160万。
记者也了解到，上半年航空新城的楼盘吸引了大量投资客的资金。据专业机构统计，该片区的新盘有50%以上是卖给投资客。在这种情况下，片区内新房半年内便涨价近8000元。中海左岸岚亭首次开盘价1.45万元/㎡，9月份售价已达到2.3万元，保利时代售价也达到2.2万。而在前几年，保利香槟及时代山湖海也有大量房源在投资客手上。随着限购出台，部分投资客出现恐慌性抛售。相比之下， 市区二手房的议价空间虽然有所上升，但整体较为坚挺。除了部分急用钱的客户以外，大部分二手房价格和前期维持不变。
行业新闻 今年约5.5万亿资金流入楼市 明年三四线城市可望好转
中金公司近期发布研报指出，房企能够规模扩张的背后，是2016年有约 5.5 万亿元的外部资金流入地产市场，房企用这些资金在公开市场拿地、收购、并购等。与此同时，调控政策带来负面影响，房企将在2016年四季度和2017年一季度承压；而从2017年二季度起，伴随一二线城市降幅收窄，有可能在下半年触底反弹。
中金公司研究发现，在前述流入房地产市场的5.5万亿元外部资金中，来自银行理财产品的资金在今年大幅增长，全年预计贡献4万亿（占比超70%），成为开发商外部资金的重要来源。综合央行、保监会、中国保险资产管理协会、万得资讯、中金公司研究部的数据，理财产品、公司债、信托、保险等理财资金是主要来源，并且2016年的5.5万亿元，相比2015年的2.1万亿元翻了一倍还多。
某研究院、中金公司均预测，2016年土地出让金总额约为4万亿元，换言之，房企眼中仍有余粮。中金研究部统计显示，房企在2013年、2014年拿地金额分别超过4万亿，2016年前9月达到2.3万亿，全年有望达到4万亿。
中金公司表示，2017年资金缺口仅会在开发商外部资金缩小超过15%，而拿地所需资金增长超过10%时才会出现。不过，金融主管部门已严格要求各商业银行清理理财资金违规进入房地产市场，这将对明年楼市产生重要影响。
上述机构统计显示，截至9月底，一、二线城市的库存去化月数分别为9.3、9.4个月，可售资源增长15%，地产销售下降15%。该情况下一、二线城市库存去化月数将提高到12.6、12.7个月，但仍处10-14个月的健康区间内。若可售资源增长 30%，地产销售下降 30%（可能性极低），一、 二线城市库存去化月数将提高到 17.3、17.5 个月，仍低于历史高位（分别为 18.5、30.4 个月）。供需关系难有大的改变，因此房价继续上涨压力仍然存在。
中金预测，一二线城市销售均价在2017上半年将维持平稳，销售面积在2016年四季度和2017年一季度将同比下降30%-40%，2017年二季度以后降幅将缩窄到10%-20%，销售均价和销售面积将在2017下半年重现正增长。而三四线城市2017上半年，销售均价有望同比增长5%-10%，销售面积同比增长10%-15%，销售均价和销售面积增长势头在近2017年年中时减弱。
这也成为房企布局分化的主要原因。
出于对利润率的保护，房企往往偏爱在一二线城市拿地，而基于成本与战略诉求，也有不少公司倾向于在一二线城市周边的三四线城市拿地。
一名机构分析师指出，房企战略分化的依据是，一二线城市在未来5年将持续面临供应短缺。也有机构认为，“房企资金充裕、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决、高地价”三大推动因素将支撑房地产在明年下半年重回上升趋势。
这也吸引了大部分年销售规模在200亿-300亿元的房企到一二线城市拿地。比如福建房企禹洲地产，销售额在上市房企中排名36位。其管理层透露，公司将进一步扩大在上海、合肥及厦门的投资物业组合。在禹洲地产近950万平方米的土地储备中，长三角占据53.2%、海峡西岸经济区占42.2%。今年上半年公司毛利率达32.47%。
不完全统计，记者发现，2016年1月至11月22日，买地金额行业前五位的房企分别为融创、万科、绿地、恒大、保利地产（9.830， -0.17， -1.70%）。其中万科、绿地、恒大的地块平均总价接近，融创、保利则较高。
（整理）
业界观点 楼市稳定或是主旋律
近段时间部分一二线城市调控价码，可以看出下了很大决心要让房地产回归理性。而珠海这边限购实行地非常严格，加上一房一价的公开透明政策，将使得价格不会再有上升的空间。当然，政府调控房地产更多是希望保持价格稳定，而非让房地产崩盘。我个人认为，接下来价格会保持稳定，不会有大面积的下跌，除非小部分楼盘希望快速走货，会小量地低折扣或特价走货。
龙光玖龙府的价格比周边项目低了几千元，但比起今年4月份中海左岸岚亭首次开盘价格已经涨了5千元左右，等于半年涨40%。当前价格才真正反映金湾基建投入水平及片区价值。如果龙光在明年3月份开盘，价格涨到两万元是没问题的。价格下降并非因为经济下滑及城市价值下降。当前珠海的房地产已有很好的城市价值作为基础，价格下降可能性不大。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
