[摘要] 条例结合我市目前业主大会启动难、成立难的现状,调整业主大会的设立条件:一方面将两项并列条件修改为选择性条件,即交付面积达50%或20%业主联名均可启动成立业主大会程序;另一方面增设“首套房屋出售交付使用超过2年,交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的30%以上”的设立条件。
条例结合我市目前业主大会启动难、成立难的现状，调整业主大会的设立条件：一方面将两项并列条件修改为选择性条件，即交付面积达50%或20%业主联名均可启动成立业主大会程序；另一方面增设“首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的30%以上”的设立条件。
子投票制度解决业主召集难题
记者在采访中了解到，近年来，我市因成立业委会引发的业主与物业公司、开发商之间的纠纷和矛盾屡见不鲜。目前全市成立业委会的住宅小区占比仅两成，不但比例低，发挥作用也较难。不少业委会人员认为，业主组织工作开展难，“业主召集”是大的拦路虎。
对此，《草案》规定，由市物业管理行政主管部门建立统一规范的物业管理电子投票平台，依法和依管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡通过电子投票系统进行。业主已通过电子投票系统进行首次身份认证的，在行使投票权时不再提交相关证明文件。
“业主大会设立门槛过高是原条例实施及征求意见过程中，意见反馈比较集中的内容。”市法制局局长王智斌作《草案》起草说明时表示，目前，业主大会设立条件要求同时具备交付面积达50%和20%业主联名，设立条件高于国家和省的规定。
《草案》结合我市目前业主大会启动难、成立难的现状，调整业主大会的设立条件：一方面将两项并列条件修改为选择性条件，即交付面积达50%或20%业主联名均可启动成立业主大会程序；另一方面增设“首套房屋出售交付使用超过2年，交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的30%以上”的设立条件。
而对于开发商、物管企业不配合的情况，《草案》规定，建设单位应在符合业主大会设立条件之日起七日内向镇、街提交业主清册。未在规定期限内提供业主清册的，区物业管理部门应责令其在七日内提供。仍拒不提供的，镇、街应当向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积。
禁止车库车位“只售不租”
“针对建设单位将车库、车位‘只售不租’的问题，《草案》规定尚未出售的车库、车位，业主要求承租的，建设单位应当出租。”王智斌表示。
《草案》明确了物业服务费用的形式和公示要求，业主与物业服务企业可采取酬金制或者包干制等形式约定物业服务费用，并增设物业服务费用公示制度，物业服务企业每年不少于一次向业主公示物业服务费用收支情况。物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年。
老物管赖着不走、拒不交接怎么办？《草案》规定，物业服务企业被解聘的，自物业服务合同终止之日起，物业服务企业在该物业管理区域内不得依据原物业服务合同提供物业服务并收取物业服务费。未按照规定退出物业管理区域的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正；不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款并录入物业服务企业信用档案。
恶意欠物业费录入个人信用档案
欠缴物业管理费与物业服务不到位是物业管理中矛盾比较集中的问题。为此，《草案》增设了诚信管理制度，业主不得采用拒交物业服务费用、公共水电分摊费用等方式拒不履行物业服务合同。对于业主欠交物业服务费用等违约行为，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。
《草案》还规定，物业服务企业未按照法律、法规规定、合同约定等提供日常物业服务，经仲裁裁决或者司法判决确认后的，应录入物业服务企业信用档案。同时，物业服务企业负责人严重损害业主利益行为的，录入个人信用档案和物业服务企业信用档案。物业服务企业没有履行或者没有完全履行物业服务合同的约定，导致物业管理区域内发生财产损失或者人身伤害的，应依法承担相应的法律责任。
“原条例规定业主可按一事一筹或逐月缴纳等自治方式筹集解决物业维修需求，但实际操作中困难重重。”谈到物业专项维修资金，王智斌说，《草案》将我市现行的物业专项维修资金交存、使用和管理的有效做法，纳入法规予以进一步规范。
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