[摘要] 2016年上半年,房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日,国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月70个大中城市环比上涨城市数量55个,较上月减少5个,与4月价格上涨个数相比,减少10个,连续两个月下降。涨幅方面,环比、同比高涨幅有所收窄,具体来看,环比高涨幅较5月的5.5%收窄0.6个百分点,同比涨幅......
2016年上半年,房地产市场在短短6个月内跌宕起伏。18日,国家统计局发布6月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,6月70个大中城市环比上涨城市数量55个,较上月减少5个,与4月价格上涨个数相比,减少10个,连续两个月下降。涨幅方面,环比、同比高涨幅有所收窄,具体来看,环比高涨幅较5月的5.5%收窄0.6个百分点,同比涨幅较5月的54%收窄6.6个百分点。
楼市上演“过山车”
2016年上半年房地产市场经历了“过山车”行情,从2015年的低迷到春节期间的一二线不冷,三四线不热;从3月一线市场整体爆发,到“四小龙”的诞生;从4月房市的全面复苏,到5、6月的回调,房地产市场的剧烈变动超出人们的想象。
具体来看,今年2月之前,一线城市领涨,尤其深圳新建住房价格环比涨幅达4.1%,同比涨幅更是高达52.7%。而一线城市收紧后,二线城市便借机突击,3月,房价涨幅环比高的三个城市分别为,厦门环比上涨5.4%、合肥上涨4.6%、上海上涨4.3%。4月,房价涨幅环比高城市则分别为,合肥上涨5.8%、厦门上涨5.3%、南京上涨4.4%。5月、6月则延续该趋势。
而在政策收紧与市场预期的影响下,现阶段房地产市场降温明显。亚豪机构市场总监郭毅表示,楼市正在进入新一轮盘整期。一方面,环比下降城市数量再次扩容,但另一方面,同样是三、四线城市,其中牡丹江、泉州已连续两个月出现价格环比下滑,而锦州商品住宅价格已连续15个月环比下滑。
同时,亚豪机构数据显示,6月北上广深四个一线城市均出现商品住宅价格涨幅放缓的迹象。相比5月的环比涨幅,其中北京涨幅减少了0.7%,上海下降了1.2%,广州下降了0.6%,只有深圳环比涨幅微涨0.3%。
今年以来,楼市以去库存为主要目的,绝大部分城市仍将延续宽松的购房和信贷政策,再加上居民受制于投资渠道有限,往往将投资房产作为资产增值的主要工具,因此楼市成交活跃,但从历史上来看,如此高速增长,很难维持较长时间。
中金宏观组报告预测,房地产行业“三年周期变两年”,下半年或提前进入下行通道。
风险加剧泡沫凸显
2016年上半年25家企业半年业绩预告看涨,多家房企上调销售目标。
截至目前,35家官方公布销售业绩的房企合计销售业绩高达12425.92亿,比2015年同期的7285.54亿上涨幅度高达70.6%,而销售面积也达到了10146万平方米,同比上涨47.5%。具体来看,35家房企平均完成年度任务指标64%,首次出现上半年平均完成指标过半的情况。
市场未来越来越恐慌,一二线恐慌性上涨,三四线恐慌性调整,地王恐慌出现。
货币方面杠杆突增,风险增加。央行日前发布的新数据显示,今年上半年,个人购房贷款新增2.36万亿元,同比增长1.25万亿元。个人购房贷款余额同比增长30.9%,同比上升13.9个百分点。
值得一提的是,今年以来,居民中长期新增贷款月度规模在不断上行,额从4月开始就超过非金融性公司新增中长期贷款规模。如6月居民中长期贷款月度新增量为5639亿元,而非金融公司中长期贷款仅仅增加了4105亿元。同时,上半年数据显示,开发商企业到位资金中,来自个人按揭贷款的收入有1.12万亿,同比增长57%,而同期开发商全部到位资金仅增长15.6%。
本轮市场火爆的主要导火线与原因都是信贷释放,居民杠杆在不断增加,从而形成了泡沫。从现阶段来看,虽然整体新增加贷款降速,但居民户长期贷款依然天量,趋势难改。一旦房市转向,因杠杆带来的风险将加倍。
调控趋向“一城一策”
从上半年来看,房地产政策频出。中原地产数据显示,据不完全统计,截至目前,有多达54个省市发布房地产去库存政策。
例如,厦门于7月15日起调整住房信贷政策,其中受关注的是二套房首付的变化。变化大的应该是,对于名下有1套房但未结清贷款的或2笔及以上贷款记录的,首付从原本执行40%提升到60%。停止向三套房发放公积金贷款。
过去全面宽松的趋势已经出现变化,政策开始“托底盖帽”。这种情况下,房价上涨较快的城市,包括部分一二线及辐射区都出现约束性的政策。而未来房地产调控政策将不仅仅是分城施策,更多的将会升级到一城一策。
发改委日前表示,下半年,针对市场分化的情况,应更加注重分类施策、因城施策,促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市,要密切关注其库存下降情况,加大住房供应,合理引导住房消费,防止房价持续过快上涨。对三、四线等商品房库存较大的城市,要根据当地市场情况,积极采取有效措施,化解房地产库存。
据悉,住建部近期将分别听取房企、央行以及众金融机构的看法,了解目前市场状态、风险程度,进一步细化政策重点。
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