[摘要] 春节过后，珠海楼市不断穿来火爆的销售信息。由于首付及契税均下降，购房者入市热情高涨。记者走访了解到，这一轮投资潮中涌入了大量的投资客。业内人士指出，当前的投资客主要为居住型投资，即中长线投资者，做了投资居住两手准备，但投资者不能盲目跟风，目前投资会有一定的风险，要量力而为。
“认筹过千”、“一日破亿”、“日光盘”、“日涨千元”……、
春节过后，珠海楼市不断穿来火爆的销售信息。由于首付及契税均下降，购房者入市热情高涨。记者走访了解到，这一轮投资潮中涌入了大量的投资客。业内人士指出，当前的投资客主要为居住型投资，即中长线投资者，做了投资居住两手准备，但投资者不能盲目跟风，目前投资会有一定的风险，要量力而为。
◆投资群体
主城区中产阶级掀起西区投资潮
1月28日，龙光以6730元/㎡的楼面地价拍下航空新城一宗住宅用地。这个地价刷新了珠海西区住宅用地的楼面地价。地块拍出后，在朋友圈刷到消息的王先生立刻联系了地产圈的朋友，咨询在西区购房的事宜。仅过一个半，他就达成了成交。
买房本是决策周期较长的购买行为。哪怕是等不起的刚需，也不可能今天决定入场明天就办手续。然而，某些重大利好的刺激，有可能使两个月后、三月后、一年后乃至五年后的购买力都在一个时间点释放。春节前的地王，首付下调及契税新政，使得珠海楼市在元宵后就进入火爆状态。这其中，提前入市的除了刚需、改善以外，也有投资客群体。
珠海大家地产全案机构董事陈志指出，本轮投资热潮主要是集中在西区，主力是珠海主城区群体。一方面西区是珠海的新城区，重大基建项目逐步落地，未来潜力巨大。而西区当前一万出头的房价，也在主城区投资客的承受范围内。当首套房首付将为二成，便意味着不少客户只要20万以内就可以在西区按揭一套房子。
专业机构统计，春节后的这波西区置业潮中，投资客的比重已占到50%。而在此之前，西区投资客的比重仅为30%。相比之下，主城区由于总价偏高，大多数客户以自主为主。珠海南福房地产开发有限公司副总经理孙超透露，春节后，他们项目不少客户有提前入市的心态。这其中便有大部分是改善型需求。“大体上，我们接触到的客户90%是自主的。”孙超说。
◆投资类型
中长期持有为主 投资自住两手准备
业内人士还指出，当前这一波投资客主要以主城区中低端客户为主，投资行为带有居住型投资的属性。“由于房价飙升，大多数购房者提前入市，做了投资自住两手准备。有部分客户买了新房后并不卖掉旧房。未来有可能住入新房并卖掉旧房，也有可能把的新房卖掉。或者住入新房的同时也保留旧房。”珠海众智物业代理有限公司总经理俸智勇说。
王先生当前跟儿子及父母住着两房的楼梯房。希望能换一套120㎡的三房。但是，主城区这类新房大多要300万以上。而首付下调为20%后，王先生在西区买一套房子只要20万的首付（原先房子已还完房贷）。终王先生决定保留主城区的房子，并在西区买一套新房。未来，这套新房有可能给父母住，也有可能后卖出。
李先生同样有套房在主城区。当前，他儿子正读高中。但是，看着房价一天天往上涨。李先生觉得应该提前给儿子买套房子。春节前的首付新政，让李先生觉得好的时机终于来了。他原先的房子已经还完按揭。因此，他只要将旧房子卖掉，买一套房就可以享受20%的首付，第二套房则是30%的首付。于是，他春节后就将旧房子卖掉，并按揭了两套新房。如此，未来他自己有房子住，儿子成家后也会有房子。如果将来不住，也可以将其中一套卖掉。
“当前的这波投资客主要是城市的中坚力量，有退休人员、在岗工作人员、刚出学校学生……范围囊括了珠海的主流人群。”陈志说，“这些投资客更多希望个人资本跑赢通胀，实现资产保值而非短期套利。因此，他们的投资行为以中长期持有为主。”
长线投资为主 短期套利较少
在此之前，珠海已经经历过2007年、2009年及2014年年底开始的几轮房产投资潮。业内人士指出，春节之后的这轮投资潮的不同之处，在于短期炒作套利的成分大大减少，众筹买房、一买多套、炒筹的现象很少。一方面，春节后将开盘的几个楼盘，诸如万科城、中海左岸岚亭以及此前开盘的华发、时代等项目都不允许更名。这有力地遏制了短期套利的现象。
另一方面，由于当前房价高企，客户投资也较为谨慎。孙超指出，在2007年、2009年的那轮投资潮中，客户相对较为疯狂，因为投资门槛比现在更低。“当时房价六七千块，利率七折，入市门槛很低。一些项目甚至不需要十万就可以交首付。相比之下，当前投资门槛则要高得多。主城区房价两三万，西区也也大多破万。”孙超说，“正因如此，当前市场虽疯狂。但更多是入市人数多。单个客户相对较为谨慎，并不敢一个人买很多套。”
陈志也指出，春节后入市的投资客大多都是中长期投资客，因为大部分客户都办了按揭。这表明他们短期内不会将房子卖掉。“当前的西区投资客跟当年南湾那一波有点像。当时南湾配套还未成熟，很多人买了华发的房子，短期内也不会住进去。更多是在片区未成熟前，房价处于洼地时先行置业。享受片区未来给房产带来的溢价效应。”陈志说。
◆业内解疑
投资客涌入是否会带来风险？
在2008年金融危机及2011年的宏观调控中，楼市都经历了高位下滑。因此，本轮购房潮一开始，也有不少担忧的声音。记者了解到，楼市里已有少量购房者由于担忧情绪而暂缓入市步伐。当投资客大量涌入楼市，楼市是否会呈现不健康的现象？
孙超指出，当前一线城市涨得太疯狂。因此，已有风声说对一线城市的相关调控政策有可能出台。而楼市其实像股票一样，有购买者有羊群效应。人一旦产生恐慌，就可能会抛售。“当前，珠海的库存量不大。但库存不是静态的。如果市场发生变化，投资客抛盘，市场上多了一两百万的二手房，就等于多了一两百万的供应量。”孙超说，“当前楼市涨得很疯狂。但上涨总有段时间要停滞甚至下滑。但那个点在什么时候就不太好判断。”
俸智勇则认为，当前很多客户提前入市，多少有些透支了需求。但客户买涨不买跌，当前市场势头还是不错的。而五一、十一还会有高潮，对于年初的透支也会有拉平作用。另外，从以往的规律来看，楼市的风险主要来自政策。但当前楼市政策预期为宽松而非收紧。哪怕房价失控，收紧政策也不可能在短期内就出台。
陈志也指出，2016年会是珠海楼市好时期的一个开端。中国处于后工业转型的过程，而珠海这种后工业化的城市没那么多的包袱，所以更有包容性容纳社会的发展，包括高端的技术人才，经济人才。因此，未来珠海城市价值会不断提升，并带动购房者信心的提升。
◆业内提醒
珠海南福房地产开发有限公司副总经理 孙超
衡量投资需求
不能盲目跟风
珠海房价现在是在高位上运转，投资有一定的风险。如果真有投资需求，则可需要考虑较为抗压的区域，产品则考虑要多发展商实力等等。对于优质产品，哪怕价格高一点也可以考虑。如果要买二手房，尽量买主城区的二手房，教育、医疗等比较成熟的区域。新兴区域则要多关注形式的变化。从过去几年的情况看，旺市里也是有一些区域在下行的。所以，投资者不能跟风盲目往楼市里冲。
珠海大家地产全案机构董事 陈志
考虑价格空间
短期毛坯长期精装
目前投资会有一定的风险，要投资者量力而为，一是要根据珠海的发展主潮流，比如生态、山海资源，未来自贸区、环海道……这是首波投资潮流。二是在经济能力允许的条件下，不太过于畏惧高价，也不对比以前的价格，更应该在未来的空间考虑房子的价格。三是考虑现金流状况，要有能力支持5年以上的月供。在进行短期投资买毛坯房较好。长期投资则好买精装房，可以立刻出租，补充现金流。
珠海众智物业代理有限公司总经理 俸智勇
眼光必需长远
投资量力而行
投资者需要量力而行，不要盲目投资。选择投资区域要有长远的眼光。
主城区买房肯定是选择。第二可以选择区域价值未被挖掘的区域。当前，斗门、平沙是目前珠海所有区域里，仅有的两个均价不超过一万。
房价越高的地方，涨的幅度就会少一点。投资者一定要观察片区的交通、医院、学校等配套设施及政府规划。
本版文字：曾怡灿 本版摄影：张俊彦
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